Odpisy amortyzacyjne: jak zaliczać je do kosztów podatkowych najmu

Aby ustalić ich wysokość, trzeba obliczyć wartość początkową nieruchomości.

Wartość na różne sposoby

Wartością początkową wynajmowanej nieruchomości będzie cena nabycia, koszt wytworzenia bądź wartość rynkowa.

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania do używania (np. opłaty notarialne).

Jeżeli budynek został wybudowany we własnym zakresie przez właściciela, wartość początkową będzie stanowił koszt jego wytworzenia. Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi oraz inne koszty z wyjątkiem wyłączonych przez ustawodawcę, np. wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci.

Jeśli otrzymaliśmy lokal w spadku, jako darowiznę lub w inny nieodpłatny sposób, podstawę amortyzacji ustalamy na podstawie wartości rynkowej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości).

Jeśli nie można ustalić kosztu wytworzenia nieruchomości, trzeba skorzystać z pomocy biegłego, np. wtedy, gdy wybudowaliśmy dom na własne potrzeby mieszkaniowe i dopiero po jakimś czasie zdecydowaliśmy się go wynajmować.

Można też wyliczyć wartość początkową za pomocą tzw. metody uproszczonej (dotyczy to budynków i lokali mieszkalnych). Z reguły jednak będzie ona niższa niż przy przyjęciu zasad ogólnych (cena nabycia, koszt wytworzenia lub wartość rynkowa). Przy metodzie uproszczonej wartość początkową nieruchomości ustala się, mnożąc ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej przez kwotę 988 zł. W razie stosowania tej metody nieruchomości nie trzeba wpisywać do ewidencji środków trwałych.

Przykład

Jan Kowalski wynajmuje dom, który ma 90 mkw. Pan Kowalski kupił go za 1 200 000 zł. Jeżeli zdecyduje się na ustalenie wartości początkowej według zasad ogólnych, podstawę amortyzacji stanowić będzie cena nabycia. Roczna stawka amortyzacji to 1,5 proc., miesięczny odpis wyniesie więc 1500 zł.

Wynika to z wyliczenia 1 200 000 zł x 1,5 proc. = 18 000 zł (roczny odpis): 12 = 1500 zł (miesięczny odpis).

Przy metodzie uproszczonej wysokość odpisów amortyzacyjnych należy ustalić tak:

Wartość początkowa 88 920 zł

(90 mkw. x 988 zł)

Amortyzacja roczna wyniesie: 88 920 zł x 1,5 proc. = 1 333,80 zł

Miesięczny odpis amortyzacyjny: 1 333,80 zł : 12 = 111,15 zł

Widać wyraźnie, że zdecydowanie większe odpisy daje więc przyjęcie jako wartości początkowej ceny nabycia.

Stawka niewielka, ale można zwiększyć

Po ustaleniu wartości nieruchomości wyliczamy wysokość odpisu amortyzacyjnego. Tu pomocny będzie wykaz stawek stanowiący załącznik do  ustawy o PIT. Roczna stawka amortyzacji dla mieszkania (bądź domu) wynosi 1,5 proc. Dla budynków i lokali niemieszkalnych 2,5 proc.

Taką stawkę stosuje się także do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Można jednak obliczyć ich wartość według metody uproszczonej i wtedy stawka wynosi 1,5 proc.

Aby ustalić wysokość miesięcznego odpisu, musimy pomnożyć wartość początkową przez roczną stawkę amortyzacji, a uzyskaną kwotę podzielić przez 12. Wynajmowaną nieruchomość możemy też amortyzować co kwartał bądź jednorazowo na koniec roku.

Amortyzację można przyspieszyć, stosując stawkę indywidualną – jeżeli nieruchomość:

- była używana przed nabyciem (przynajmniej przez 60 miesięcy) bądź

- została ulepszona przed wprowadzeniem do ewidencji (wydatki na ulepszenie muszą stanowić co najmniej 30 proc. jej wartości początkowej).

W takich sytuacjach lokal można zamortyzować w ciągu dziesięciu lat. To dobre rozwiązanie dla tych, którzy kupili używane mieszkania po to, aby je wynajmować. Koszty amortyzacji mogą bowiem przewyższyć przychody z najmu, dzięki czemu nie zapłacą w ogóle podatku (przynajmniej przez dziesięć lat).

Przykład

Jan Kowalski kupił we wrześniu br. dziesięcioletnie mieszkanie za 350 000 zł. W listopadzie chce je wynająć i rozliczać się według skali podatkowej. Jego miesięczny przychód to 2900 zł.

Ponieważ lokal jest używany, może przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji. Będzie więc amortyzował rocznie 35 000 zł.

Przez pierwszych dziesięć lat wynajmowania same koszty z amortyzacji będą wyższe niż przychody. Nie zapłaci więc przez ten okres podatku.

Czy można zastosować indywidualną stawkę, jeśli wynajmiemy mieszkanie, które jest wprawdzie używane, ale wcześniej wykorzystywał je sam właściciel? Fiskus twierdzi, że nie, bo przepisy mówią o używaniu środków trwałych „przed ich nabyciem”. Jego zdaniem trudno uznać, że podatnik, zmieniając przeznaczenie mieszkania, nabył je, gdyż było cały czas jego własnością (chyba że w momencie zakupu miało już pięć lat).

Naczelny Sąd Administracyjny wydał jednak dwa orzeczenia (wyrok z 18 grudnia 2007 r., sygn. II FSK 1420/06, oraz z 10 listopada 2006 r., sygn. II FSK  1231/05) zezwalające na zastosowanie indywidualnej stawki w takiej sytuacji. Podkreślił, że przekazanie rzeczy na inne cele to swoiste nabycie, ponieważ od tego momentu jest wykorzystywana do uzyskiwania przychodu przez podatnika.

Czy mamy prawo do indywidualnej stawki także wtedy, gdy wynajmujemy lokal, do  którego przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo? Nie, ponieważ jest to wartość niematerialna i prawna, a preferencyjne stawki można stosować tylko do używanych środków trwałych.

Liczymy proporcjonalnie

Jak naliczać odpisy amortyzacyjne, jeśli wynajmujemy tylko część nieruchomości?

Proporcjonalnie. Art. 22f ust. 4 ustawy o PIT mówi, że jeśli tylko część budynku lub lokalu mieszkalnego jest wynajmowana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od  wartości początkowej odpowiadającej stosunkowi powierzchni wynajmowanej do ogólnej powierzchni użytkowej nieruchomości.