Co słychać na rynku mieszkaniowym, na rynku kredytowym? Co miesiąc analizuje pan wnioski kredytowe Polaków.

W  maju mamy bardzo dobrą sytuację, mamy wybudzenie rynku kredytów mieszkaniowych. BIK Indeks Popytu na kredyty mieszkaniowe osiągnął wartość ponad 46 proc., co oznacza, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe skierowane do banków wzrosła miesiąc do miesiąca, czyli maj 2025 do maja 2024 o 46 proc. A liczba osób, które wnioskują o kredyt mieszkaniowy, wzrosła w tym okresie o 43 proc. Mamy jeszcze jedną bardzo ciekawą informację: padł bowiem historyczny rekord wysokości wnioskowanego kredytu mieszkaniowego.

Czy te dane oznaczają, że Polacy wracają do myśli o zaciąganiu kredytów? Te niższe stopy procentowe oraz oczekiwania, że koszty kredytów będą spadać, znów zachęcają Polaków do tego, by mocniej myśleć o kupnie nowego mieszkania?

Tak. Rzeczywiście poziom stóp procentowych jest bardzo istotnym czynnikiem, który wpływa na popyt na kredyty mieszkaniowe. Kiedy mieliśmy bardzo wysokie stopy procentowe rynek kredytów mieszkaniowych praktycznie zamarł. Wtedy miesięczna akcja kredytowa wynosiła około 2 mld zł. Dzisiaj przekracza 8 mld zł, mimo nadal wysokich, jednych z najwyższych stóp procentowych na hipotekach w Unii Europejskiej. Ale jest perspektywa, która skłania Polaków do takiego patrzenia w lepszą przyszłość, jeżeli chodzi o kredyty mieszkaniowe. Na rynku mieszkaniowym jest chyba także dobry moment, bo mamy obecnie z czego wybierać: na rynku pierwotnym mamy w ofercie sześć-osiem kwartałów na podstawowych rynkach. Jest w związku z tym oferta, jest podaż mieszkań i budzi się popyt. Na razie mamy stabilizację, jeżeli chodzi o aspekt cenowy. Pytanie, co będzie, jeżeli popyt uaktywni się jeszcze bardziej, w związku ze spodziewanymi obniżkami stóp procentowych? Pytanie tylko, czy nie będzie ryzyka politycznego, które w jakiś sposób nam te obniżki wyhamuje? Zobaczymy, czas pokaże. Ale jeżeli będzie popyt kredytowy, będzie popyt na nieruchomości, pytanie co będzie z podażą? Jak powiedziałem, teraz jest, ale nowej podaży może nie być, bowiem mamy spadek liczby pozwoleń na budowę i spadek liczby uruchamianych nowych projektów deweloperskich. Czyli na razie mamy stabilizację cen na rynku nieruchomości, co przy rosnącej zdolności kredytowej sprzyja zaciąganiu kredytów. 

Czy rosnący poziom zapytania kredytowego, o którym pan powiedział, jest też efektem tego, że ceny nieruchomości są jednak wyższe niż jakiś czas temu?

Tak, ale wyższe są także wynagrodzenia . Bo przypomnę trochę danych. Mówimy o wysokich cenach nieruchomości, o tym, że wzrosły. Jak popatrzymy na wzrost cen nieruchomości w latach 2017–2025, to jest on około stuprocentowy. Ale jak popatrzymy na wzrost wynagrodzeń nominalnych w tym samym czasie, to również jest on około stuprocentowy. Czyli tak naprawdę kluczem są tu rosnące wynagrodzenia. Istnieje wskaźnik dostępności do mieszkania, który pokazuje, ile metrów kwadratowych możemy kupić za przeciętne wynagrodzenie. I on dzisiaj w Polsce oscyluje wokół 0,6 mkw., jest w miarę stabilny, czyli rosnące wynagrodzenia napędzają wzrost cen nieruchomości. Tak więc sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie dobra, dopóki będą rosły wynagrodzenia. A wynagrodzenia będą rosły dotąd, dokąd gospodarka będzie się rozwijała. Obecnie mamy niski odczyt bezrobocia, jest też niska, spadająca inflacja.

Czy te dane, które pan podaje bazując na danych BIK, są argumentem przeciwko na przykład projektowi rządowemu, który miałby wspierać rynek nieruchomości?

Stymulacja rynku nieruchomości od strony popytowej poprzez stymulację popytu na kredyty mieszkaniowe prowadzi tylko do jednego, czyli do wzrostu cen. Mechanizmy rynkowe tak zadziałają. Zresztą zadziałały już teraz, bowiem deweloperzy oczekują na nowe programy wsparcia.

Chciałem też obalić mit. To wcale nie deweloperzy byli głównymi beneficjentami programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, bo był nim rynek wtórny. Ponad 60 proc. kredytów dotyczyło zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, bo na rynku pierwotnym deweloperzy nie mieli co sprzedawać. W związku z tym w oczekiwaniu na kolejny programy rządowy uruchomili procesy inwestycyjne – i to się teraz skończyło nadpodażą, tym, że mamy te sześć-osiem kwartałów sprzedaży u deweloperów w ofercie. Reakcja deweloperów była taka, że jak nie było popytu, to niestety wyhamowali kolejne inwestycje. Stymulacja rynku popytowego teraz może doprowadzić do tego, że z rynku bardzo szybko zejdzie istniejąca oferta, a nowej nie będzie. To przyniesie szokowy wzrost cen. Myślę, że w ciągu trzech-czterech kwartałów możemy spodziewać się wzrostu cen nieruchomości, jeżeli nie ruszy podaż, a popyt będzie rozbudzony.

Jakiej dynamiki tego wzrostu pan oczekuje?

Może to być 10-15 proc. przy braku podaży i dalszej stymulacji. Mamy rynkową stymulację stopą procentową – to będzie jeden game changer, drugim będą rosnące wynagrodzenia, a trzeci to  dostępność do nierynkowej stopy procentowej, czyli dużo niższej niż rynkowa.

Z jakiegoś programu.

Tak. To te trzy czynniki wykreowałyby nam ogromny popyt na kredyty mieszkaniowe, a tym samym na mieszkania, co w momencie, kiedy by zeszła oferta deweloperska, którą teraz mamy, a nie będzie nowej, bo nie ma nowych inwestycji, to wtedy ceny by poszły w górę. Na razie mamy trzy kwartały stabilizacji cen na rynku pierwotnym, a na rynku wtórnym mamy pewne spadki.

-not. jer

Partner rozmowy: Szkoła Główna Handlowa w Warszawie