Zamiast kupować mieszkanie na wynajem

Typowe fundusze nieruchomości mają formę specjalistycznych funduszy zamkniętych. – Tylko taki fundusz może inwestować w prawa własności do gruntów, budynków i lokali oraz w udziały we współwłasności – mówi Marcin Gołębiowski, wiceprezes zarządu redNet Consulting.

Fundusz zamknięty emituje nie jednostki uczestnictwa, tylko certyfikaty. Można je kupić albo w publicznej subskrypcji w określonym czasie, albo na regulowanym rynku giełdowym lub pozagiełdowym (o ile zostaną tam wprowadzone do obrotu).

– Sprzedaż certyfikatu jest możliwa za pośrednictwem giełdy, na podstawie zlecenia sprzedaży, jeśli pojawi się na rynku druga strona transakcji usatysfakcjonowana ceną. W przeciwieństwie do zmieniającej się liczby jednostek uczestnictwa funduszy otwartych, liczba certyfikatów inwestycyjnych jest stała i może się zwiększyć wyłącznie w drodze nowej emisji – mówi Marcin Gołębiowski.

Jeśli certyfikat funduszu zamkniętego nie jest notowany na giełdzie, z inwestycji można się wycofać, odsprzedając go emitentowi. Na ogół jest to możliwe tylko w określonych terminach, np. raz w roku.

Fundusze nieruchomości – popularne na Zachodzie – zawitały do Polski w 2004 roku. Działają na podstawie ustawy z 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych.

– Dzięki takim funduszom wiele osób uzyskuje dostęp do rynku, na którym bezpośrednio nie mogłoby inwestować, na przykład ze względu na wielkość środków, które trzeba zaangażować – wyjaśnia Roman Przasnyski, główny analityk Gold Finance.

– Wystarczy niewielka suma, aby uczestniczyć w dużym przedsięwzięciu, a nawet w kilku jednocześnie zlokalizowanych w różnych miejscowościach i posiadających różne przeznaczenie (np. osiedle mieszkaniowe, hala magazynowa, centrum handlowe itp.). Wówczas korzystamy z efektu dywersyfikacji. Nie musimy się też znać na inwestycjach w nieruchomości, martwić ich utrzymaniem, zarządzaniem, ratami kredytowymi – wylicza Jan Mazurek, główny analityk Investors TFI.

Fachowcy podkreślają, że inwestowanie w fundusze powinno mieć charakter długookresowy. Zasada ta szczególnie mocno odnosi się do funduszy nieruchomości.

– Nie jest to inwestycja dla niecierpliwych, oczekujących szybkich zysków, niebędących w stanie zamrozić pieniędzy na dłużej, co najmniej na kilka, kilkanaście lat. Wartość certyfikatów może okresowo podlegać sporym wahaniom, jak to było niedawno. Ale np. fundusze czerpiące dochody z wynajmu nieruchomości powinny zachowywać się bardziej stabilnie niż te, które sprzedają grunty lub budynki – mówi Roman Przasnyski.

Obecnie w czasie kryzysu większość funduszy, w tym nieruchomościowe, ma kiepskie wyniki. Trzeba więc cierpliwie czekać na lepsze czasy.

– W fundusze operujące na rynku nieruchomości powinno się inwestować na osiem – dziesięć lat. W takim okresie, mimo cykliczności rozwoju sektora, zyski powinny być wyższe niż z tradycyjnych lokat bankowych i obligacji – uważa Grzegorz Żochowski, partner zarządzający działem Capital Markets w Reas.

Według Katarzyny Klimkiewicz, partnera w TPA Horwath, zaletą zamkniętych funduszy nieruchomościowych jest bardziej elastyczna polityka inwestycyjna w porównaniu z funduszami otwartymi. Fundusze zamknięte nie są zobowiązane do utrzymywania rezerw na wypadek umarzania jednostek uczestnictwa przez inwestorów. W związku z tym mogą bardziej efektywnie inwestować całość powierzonych im środków.

– Z drugiej strony jednostki uczestnictwa funduszy otwartych można upłynnić w dowolnym momencie, natomiast w przypadku zamkniętego funduszu nieruchomości nie jest to możliwe. Trzeba wziąć to pod uwagę przy podejmowaniu decyzji – mówi Katarzyna Klimkiewicz.

[ramka][b]Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl[/b]

Inwestycja w fundusz nieruchomości wiąże się z ryzykiem, ale podobnie jest z innymi inwestycjami. Ceny na giełdzie odbiegają od wyceny księgowej. Osoby, które mają wolne środki i uważają, że do końca funkcjonowania funduszu wycena księgowa nie zmieni się na niekorzyść, mają teraz dobrą okazję do zakupu.

Warto jednak dokładnie przeczytać prospekt emisyjny, żeby zobaczyć, na czym konkretnie zarabia dany fundusz. Może to być podpowiedź, jak będą wyglądać jego notowania w czasie kryzysu. Jeśli zainwestujemy na kilka lat, możemy uchronić swój kapitał przed inflacją czy nawet dobrze zarobić, kiedy sytuacja na rynku się poprawi.

Na inwestycji w fundusz można też dużo stracić. Widać to na podstawie wyników funduszy, które inwestowały w akcje spółek notowanych na giełdzie; kursy akcji niektórych deweloperów spadły o ponad 80 proc. Również fundusze lokujące w realne nieruchomości i żyjące z wynajmu powierzchni komercyjnych czy sprzedaży lokali nie mają teraz łatwego życia. W ich przypadku wycena księgowa posiadanych nieruchomości jest znacznie wyższa niż cena pojedynczego certyfikatu notowanego na giełdzie. A kiedyś było odwrotnie – inwestorzy płacili o połowę więcej, niż wskazywała wycena nieruchomości.[/ramka]