– Certyfikaty funduszy nieruchomości są wyceniane raz na kwartał na podstawie wartości obiektów znajdujących się w portfelu. Ale tak naprawdę dopiero po sprzedaży biurowca czy centrum handlowego dowiemy się, ile są warte – mówi Maciej Kossowski z Wealth Solutions. – Certyfikat można też sprzedać na giełdzie, ale notowania rynkowe są najczęściej znacznie niższe od wyceny księgowej.

Księgowa wartość certyfikatu ma dla inwestorów znaczenie czysto informacyjne, bo papieru tego nie można odsprzedać funduszowi. Jest to podstawowa różnica między funduszem zamkniętym emitujących certyfikaty (tak jak większość funduszy nieruchomości) a funduszem otwartym (taką formę mają cztery fundusze nieruchomości). W przypadku tego drugiego kupujemy jednostki uczestnictwa, które są stale w sprzedaży i które w dowolnym czasie możemy umorzyć. Natomiast certyfikaty są emitowane jednorazowo. Na rynku pierwotnym można je nabyć tylko w wyznaczonym terminie.

Certyfikat funduszu Arka Rynku Nieruchomości (pod koniec 2004 r. zebrał on ponad 340 mln zł) wyceniany jest teraz na ok. 154 zł (koniec stycznia 2010 r.). Na giełdzie można go kupić za 116 zł (początkowa wartość to 100 zł). Tak więc w ujęciu księgowym fundusz zyskał ponad 50 proc., a realnie 16 proc.

Niższa wycena certyfikatów na giełdzie może być dobrą okazją do inwestycji. Arka Rynku Nieruchomości kończy swoją działalność w grudniu 2012 r. (data ta może być przesunięta o dwa lata). Gdyby założyć, że nieruchomości znajdujące się w jej portfelu zostaną sprzedane za tyle, na ile są dzisiaj wyceniane, wówczas, kupując dzisiaj certyfikaty na giełdzie, zarobimy ok. 32 proc. w niespełna trzy lata.

– Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż nieruchomości trwa. Nie od razu po zakończeniu życia funduszu dostaniemy pieniądze do ręki – mówi Maciej Kossowski.

Przestał już działać inny fundusz, Skarbiec Rynku Mieszkaniowego, który był dostępny dla zamożnych inwestorów (jeden certyfikat kosztował ponad 220 tys. zł). Zysk za trzy lata wyniósł ok. 12 proc. I tak był nie najgorszy, biorąc pod uwagę spadek cen mieszkań w Polsce. Nadal istnieje inny fundusz Skarbca – Rynku Nieruchomości. Fundusz Arka BZ WBK od listopada 2004 r. zarobił ok. 50 proc. Na koniec stycznia 2010 r. jego certyfikat był wyceniany na 1505 zł. Notowania giełdowe wynoszą ok. 1000 zł.

– Jak widać, fundusze nieruchomości nie zachwycają wynikami. Z reguły ich stopy zwrotu wynoszą 10 – 12 proc. rocznie – mówi Maciej Kossowski.

– Inwestycje w nieruchomości, w tym także prowadzone przez fundusze, z natury rzeczy muszą mieć charakter długoterminowy. Nieruchomościami nie handluje się tak jak akcjami. Budowa portfela też musi potrwać – podkreśla Roman Przasnyski, główny analityk Gold Finance.

Na przykład wartość portfela nieruchomości jednego z funduszy nieruchomości, działającego od połowy 2008 r., wynosi nieco ponad 14 mln zł, podczas gdy wszystkie jego aktywa sięgają 77 mln zł (18-proc. udział). Pozostałe środki fundusz lokuje prawdopodobnie w papiery dłużne. Z pewnością nie jest to odosobniony przykład.

Załamanie na rynku nieruchomości spowodowało spadek cen mieszkań, najmu i czynszów. W ciągu ostatnich 12 miesięcy fundusze zamknięte, inwestujące w nieruchomości, osiągnęły na ogół tylko niewielki wzrost wartości certyfikatów, sięgający kilku procent. To zdecydowanie mniej, niż zarobiły fundusze inwestujące w akcje spółek. Na przykład otwarte fundusze nieruchomości, lokujące środki w papiery firm deweloperskich i budowlanych, przyniosły w tym czasie stopy zwrotu w wysokości kilkudziesięciu procent.

– Inwestycje w nieruchomości wymagają czasu. Okresy wielkich zysków zdarzają się niezbyt często – mówi Roman Przasnyski. – W normalnych warunkach inwestowanie w nieruchomości i fundusze operujące na tym rynku daje zyski porównywalne z zyskami z obligacji, czyli kilka procent rocznie.

[ramka][srodtytul]Zróżnicowane efekty inwestycyjne[/srodtytul]

- Najsłabsze wyniki w ciągu minionych 12 miesięcy miały fundusze inwestujące bezpośrednio w nieruchomości (przez zakup obiektów), co ma oczywiście związek z sytuacją na rynku. W okresie boomu takie fundusze notowały wysokie zyski.

- Kryzys finansowy przełożył się na spadek cen mieszkań, a co za tym idzie, na wyniki funduszy inwestujących w nieruchomości mieszkalne. Co prawda wszystko wskazuje na to, że sytuacja na rynku nieruchomości mieszkalnych zaczyna się poprawiać, ale raczej nie można oczekiwać dużego wzrostu cen.

- W 2007 r. wartość certyfikatu Arki Rynku Nieruchomości wzrosła o prawie 35 proc. Ale w ciągu minionych 12 miesięcy fundusz ten stracił 9,1 proc. Aż o 21,9 proc. spadła wartość certyfikatu funduszu BPH FIZ Sektora Nieruchomości, który podobnie jak Arka inwestuje w nieruchomości komercyjne. W przypadku Arki inwestorzy nie mają jednak powodów do narzekań. Wartość certyfikatu jest o 59 proc. wyższa od ceny emisyjnej. Średnioroczny zysk sięga więc ok. 11 proc. W przypadku funduszu BPH wynosi on tylko 3,4 proc.

- W ciągu ostatnich 12 miesięcy dodatnie stopy zwrotu zanotowały natomiast klony wymienionych wyżej funduszy, czyli Arka Rynku Nieruchomości II FIZ i BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2. Powstały one stosunkowo niedawno, a więc proces budowy portfela nieruchomości jeszcze się nie zakończył. Większość aktywów wciąż stanowią depozyty oraz papiery skarbowe, i to one przyniosły zyski.

- Wycena certyfikatów funduszu Skarbiec Rynku Nieruchomości w ciągu 12 miesięcy spadła o 6,7 proc. Jest jednak o 50 proc. wyższa od ceny emisyjnej, co daje średnioroczny zysk na poziomie ok. 9 proc. Inwestorzy powinni więc być zadowoleni, zwłaszcza jeśli porównają wyniki z drugim produktem Skarbca. Wycena certyfikatu funduszu Skarbiec Rynku Mieszkaniowego spadła przez 12 miesięcy o 7,3 proc. Średnioroczna stopa zwrotu wynosi zaledwie ok. 3 proc. Fundusz ten właśnie podlega likwidacji, więc nie ma nadziei na poprawę wyników.

- Dodatnie stopy zwrotu przyniosły w ostatnich 12 miesiącach fundusze inwestujące w nieruchomości pośrednio. KBC Index Nieruchomości II FIZ zyskał w tym czasie 7,4 proc., a KBC Index Światowych Nieruchomości FIZ 7,3 proc. W obu przypadkach wyceny są jednak o ok. 10 proc. niższe od ceny emisyjnej. Wyniki pierwszego z funduszy zależą od zmiany indeksu EPRA, który obejmuje największe firmy z sektora nieruchomości w Europie. Wyniki drugiego również zależą od EPRA oraz od indeksu odzwierciedlającego ceny wszystkich funduszy nieruchomości na giełdzie tokijskiej. Istotny wpływ na wyniki tych funduszy ma więc sytuacja nie tylko na rynku nieruchomości, ale także na giełdach papierów wartościowych. Należy dodać, że produkty te różnią się od pozostałych funduszy nieruchomości tym, że gwarantują zwrot 100 proc. wyłożonego kapitału po zakończeniu inwestycji.

- W ciągu minionych 12 miesięcy najbardziej wzrosła (o 32,8 proc.) wartość aktywów funduszu Opera Terra FIZ. W sprawozdaniu finansowym za ubiegły rok można przeczytać, że prawie 25 proc.jego portfela stanowiły akcje spółek z branży budowlanej (PBG, Globe Trade Center, Mostostal Warszawa, Echo, Gant, Budimex). Dobry wynik został więc osiągnięty dzięki zwyżkom notowań giełdowych. Dla porównania fundusz sektorowy Allianz Budownictwa 2012 zarobił przez 12 miesięcy 50 proc.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Stabilne zyski z najmu[/srodtytul]

[obrazek=http://rzeczpospolita.pl/pieniadze/sadowski.jpg]

[i]Rozmowa z Jarosławem Sadowskim, analitykiem Expander Advisors[/i]

[b]Rz: Czy inwestowanie w fundusze nieruchomości jest bardziej bezpieczne niż w inne fundusze?[/b]

[b]Jarosław Sadowski:[/b] Ryzyko zależy oczywiście od tego, w co dokładnie dany fundusz inwestuje. Na przykład Arka Rynku Nieruchomości i BPH Sektora Nieruchomości kupują nieruchomości komercyjne (biurowce, magazyny, centra handlowe). Głównym źródłem ich przychodów są czynsze z najmu tych nieruchomości. Jeśli wszystkie powierzchnie są wynajęte, fundusz ma zagwarantowane stałe przychody. Jest to więc stosunkowo bezpieczna inwestycja. Wycena certyfikatu nie podlega tak dużym wahaniom jak wartość jednostek uczestnictwa w funduszu otwartym. Z drugiej jednak strony czynsze zwykle są ustalane w euro. Jeśli fundusz nie zabezpieczy się przed zmianami kursu, to w okresie umacniania się złotego może uzyskiwać mniejsze przychody.

Poza tym wartość aktywów funduszy zamkniętych zależy od wyceny posiadanych obiektów, które zostaną sprzedane przed zakończeniem inwestycji. Kryzys i rosnąca podaż tego rodzaju powierzchni mogą mieć niekorzystny wpływ na cenę, jaką będzie można uzyskać przy sprzedaży.

Dużo bardziej ryzykowne są te fundusze, które mają w portfelu akcje lub których wyniki są uzależnione od koniunktury giełdowej. Mogą one przynieść zarówno kilkudziesięcioprocentowe zyski, jak i dotkliwe straty.

[b]Czy opłaca się zakup certyfikatów na giełdzie?[/b]

Specyfika funduszy, które nabywają nieruchomości, polega na tym, że przez dwa – trzy lata nie przynoszą one zysków. Tyle trwa bowiem budowanie portfela. Dopóki środki nie zostaną wydane zgodnie z polityką inwestycyjną, są lokowane w bezpiecznych papierach dłużnych, przynoszących nieznaczny dochód. Z tego względu często opłaca się przeczekać ten okres i kupić certyfikaty na giełdzie. Może się bowiem zdarzyć, że cena giełdowa będzie niższa od emisyjnej. Należy jednak zaznaczyć, że płynność certyfikatów jest zwykle niewielka. Gdyby ktoś chciał zainwestować dużą kwotę, może automatycznie znacząco podbić cenę.

Jeśli przyjrzymy się wykresowi notowań certyfikatów np. Arki Rynku Nieruchomości, to zobaczymy, że były takie okresy, gdy cena giełdowa znacznie przewyższała wycenę podawaną przez TFI, i takie, gdy była zdecydowanie niższa. Stopa zwrotu może być zatem różna, w zależności od ceny zakupu certyfikatów.

[b]W jakie fundusze nieruchomości można teraz zainwestować?[/b]

Obecnie nie ma żadnych zapisów na certyfikaty nowych funduszy. Na giełdzie można jednak kupić już funkcjonujące. Co ciekawe, w kilku przypadkach ich cena jest istotnie niższa niż wycena certyfikatu podawana przez TFI. Na przykład ostatnia wycena certyfikatu funduszu BPH Sektora Nieruchomości 2 wynosi 104,17 zł. Tymczasem na giełdzie można go kupić za ok. 69 zł, czyli dwie trzecie wartości. Może się więc wydawać, że to idealna okazja do łatwego zarobku.

W praktyce nie jest tak różowo. Nie ma bowiem pewności, że w momencie zakończenia inwestycji relacja ta będzie wyglądała tak samo. Bardzo duży wpływ na końcowy wynik będzie miała cena, po jakiej fundusz sprzeda posiadane nieruchomości.[/ramka]