Co dalej ze szkieletem biurowca w krakowie

Koniec lutego. Na biurka premiera Donalda Tuska i ministra skarbu Aleksandra Grada trafia list od kancelarii prawnej KKG Kubas Kos Gaether Adwokaci, działającej w imieniu Eurozone Equity Company z siedzibą w Luksemburgu oraz Treimorfa Project z siedzibą w Krakowie. Obie firmy to aktualni właściciele niedokończonego wieżowca straszącego od lat 70. przy krakowskim Rondzie Mogilskim.

Kancelaria zawiadamia o sporze między swoim klientem a Rzecząpospolitą Polską. Chodzi o niedotrzymanie przez polską administrację publiczną (miasto Kraków, konserwatora zabytków) zobowiązań dotyczących popierania ochrony wzajemnych inwestycji.

A to grozi międzynarodowym arbitrażem na mocy umów Polski z Luksemburgiem, jeśli władze nie zechcą rozmawiać o możliwościach polubownego rozwiązania sporu. Inwestor wycenia swoje straty na 73 mln zł.

W ten sposób Szkieletor wychynął z krakowskiej szafy i stał się upiorem ogólnopolskim.

Krakowski lęk wysokości

Historia 92-metrowego wieżowca, jak przystało na prawdziwego Szkieletora, to serial z dreszczykiem, trwający od połowy lat 70. Wtedy powstał na zamówienie Naczelnej Organizacji Technicznej. Miał mieścić hotel, sale kongresowe i kawiarnię.

Wykonawca nie zdążył jednak zamontować sprowadzonych z Włoch ścian osłonowych, bo budowę przerwano. Ze względów ekonomicznych. Od tamtego czasu budynek kilkakrotnie zyskiwał potencjalną szansę na nowe życie, raz nawet od międzynarodowej sieci Hilton, ale kończyło się na planach.

Najbliżej ich realizacji jest ciągle spółka Treimorfa Project, której większościowym udziałowcem jest luksemburski Eurozone Equity Company. Kupiła prawa do wieczystego użytkowania gruntu, na którym stoi Szkieletor, w listopadzie 2005 r. od poprzedniego właściciela – Węglokoksu. Razem z gruntem przeszło na nią zobowiązanie dokończenia budowy do końca grudnia tego samego roku, od początku nierealne.

Inwestor opracował plan przebudowy wieżowca, ale jego podwyższenie do 130 metrów zastopował konserwator zabytków. Ostatecznie stanęło na tym, że Szkieletor urośnie, ale tylko o dziesięć metrów. Wtedy inwestycję zaskarżyli z kolei ekolodzy.

W międzyczasie gmina zaczęła naliczać kary za niewywiązanie się w terminie z inwestycji. W ciągu sześciu lat, kiedy w Krakowie toczyły się dyskusje o przyszłych rozmiarach Szkieletora, kar uzbierało się 20 mln zł. I z powodu tej właśnie kwoty prawnicy reprezentujący firmę chcą teraz wystąpić przeciw Polsce do międzynarodowego arbitrażu.

Bez kota w worku

Inwestor, kupując nieruchomość, doskonale wiedział o zobowiązaniu poprzednika – rozkłada ręce Monika Chylaszek, rzeczniczka krakowskiego urzędu miasta. – Nie mógł też nie zdawać sobie sprawy z dotychczasowych kłopotów z dokończeniem budowy ze względu na prawo weta, które mają nie tylko sąsiedzi, ale i wojewódzki konserwator zabytków oraz organizacje pozarządowe.

Rzeczniczka podkreśla, że kara nie jest jeszcze wymagalna i inwestor mógł odwołać się od niej, co zresztą zrobił. – Miasto nie znajduje w działaniach inwestora deklarowanego pośpiechu, by ruszyć z budową. Ma on prawomocną „wuzetkę" [zezwolenie na budowę – red.] z 2008 r. – mówi Chylaszek. – Również zaskarżenie kolejnej wydanej „wuzetki" przez Towarzystwo na rzecz Ochrony Przyrody nie wyklucza przecież podjęcia rozmaitych działań, które potem przyspieszą wydanie pozwolenia na budowę, np. wykonania projektu budowlanego czy uzyskania decyzji środowiskowej – dodaje.

Finał (kosztem 100 mln euro) miał pierwotnie nastąpić na mistrzostwa Europy 2012. W tej sytuacji raczej nie nastąpi, a przy okazji o Szkieletorze (w obecnej formie) usłyszą zapewne ludzie, którzy do tej pory żyli w przekonaniu, że Kraków to tylko rynek, kwiaciarki, zaczarowana dorożka i zaczarowany koń.

– Szkieletor nie służy wizerunkowi miasta – przyznaje Monika Chylaszek i podkreśla, że władzom Krakowa zdecydowanie zależy na dokończeniu jego budowy. – Niezależnie od prestiżu tej inwestycji nie możemy pozwolić sobie, żeby w imię ułatwień dla inwestorów urząd łamał prawo przy wydawaniu decyzji administracyjnych. Gdyby inwestor przedstawił datę końca budowy, miasto mogłoby rozważyć wyznaczenie kolejnego terminu zakończenia inwestycji. Deklarowanej przez inwestora daty ciągle jednak nie znamy. Prawnicy przeanalizowali decyzje wydawane w tej sprawie przez urząd miasta i stwierdzili, że są prawidłowe. Zależy nam na porozumieniu, jednak każdy, kto czuje się decyzjami pokrzywdzony, ma prawo się od nich odwoływać.

Państwo pod ścianą

Dla prawników spór o Szkieletora to jednak coś więcej niż tylko konflikt lokalny.

– Pokazuje, jak łatwo uruchomić mechanizm szantażu inwestorów zagranicznych w stosunku do polskiego państwa. Nawet w stosunku do najbanalniejszych spraw – mówi „Rz" Cezary Wiśniewski, partner w kancelarii Linklaters. – Chodzi o to, by stworzyć wrażenie, że jest to spór na poziomie państwowym. Zupełnie bezpodstawne. Ani premier, ani minister skarbu nie mają z nim na tym etapie nic wspólnego. Jesteśmy państwem prawa i takie sprawy rozstrzyga się najpierw w sądzie. Ale firmy permanentnie nadużywają przepisów o wzajemnej ochronie inwestycji.

Dominik Gałkowski z kancelarii Kubas Kos Gaertner Adwokaci, która poinformowała premiera o sprawie Szkieletora, ripostuje: – Trudno mówić o szantażu, gdy prawo daje inwestorowi dwie odrębne i niezależne możliwości dochodzenia swoich praw: zarówno w toku postępowań dotyczących bieżących problemów, jak i na mocy umów międzynarodowych. Dotychczas toczące się postępowania nie przyniosły oczekiwanych rezultatów, postanowił więc skorzystać z równoległej ścieżki, w której adresatem roszczeń jest minister Skarbu Państwa – mówi Gałkowski.

– Na razie nasz klient oszacował swoje straty i poinformował władze, że sprawa może zmierzać w kierunku międzynarodowego arbitrażu z powodu naruszenia praw gwarantujących ochronę inwestycji. Nie rozgłaszał tego faktu, nie zwoływał konferencji prasowych. Notyfikacja służy temu, by strony sporu usiadły do rozmów i zastanowiły się wspólnie, co można zrobić, by nie nabrał on nowego charakteru. Nie będzie to mieć bezpośredniego wpływu na inne postępowania, które toczą się swoim trybem – wskazuje Gałkowski.

Dlaczego spółka Treimorfa kupiła prawa do gruntu razem z absurdalnym zobowiązaniem? – Nawet jeśli inwestor był świadom terminów zagwarantowanych przez poprzednika, mógł oczekiwać, że – podobnie jak w przypadku innych inwestycji – istnieją racjonalne przesłanki znajdujące oparcie w przepisach prawa, by miasto wyznaczyło mu nowe. Tym bardziej że po zakupie nieruchomości udowodnił, że jest konstruktywnym partnerem i z własnej inicjatywy podjął działania zmierzające do dokończenia budowy – mówi Gałkowski. – Teraz, biorąc pod uwagę naliczone kary, traci zdolność jej realizacji po cenach rynkowych.

Jaki jest możliwy scenariusz dalszych wydarzeń? – Inwestor musi co do zasady udowodnić, iż jego inwestycja na terenie Polski korzysta z ochrony umowy o wzajemnej ochronie inwestycji, a działania państwa umowę tę naruszyły, w wyniku czego poniósł szkodę – tłumaczy mecenas Łukasz Rozdeiczer z kancelarii Clifford Chance. – Rozstrzygając daną sprawę, trybunał arbitrażowy bierze pod uwagę prawo międzynarodowe, w tym również orzecznictwo innych trybunałów arbitrażowych w sprawach inwestycyjnych. Trybunał niekiedy porównuje zachowanie organów państwa w danej sprawie z zachowaniem w innych podobnych przypadkach, żeby stwierdzić, czy dany inwestor nie był traktowany gorzej niż inne podmioty w podobnej sytuacji – dodaje.

– Postępowania przed międzynarodowym arbitrażem zawsze kryją w sobie element ryzyka, a decyzje arbitrów są nieprzewidywalne – podkreśla Cezary Wiśniewski z Linklaters.

Skutkiem może być więc awantura na miarę historycznego już sporu Eureko ze Skarbem Państwa o kontrolę nad PZU. Przypomnijmy, sprawa trwała przeszło osiem lat. Holenderski inwestor pozwał też Polskę przed trybunał arbitrażowy, domagając się 35,6 mld zł odszkodowania z tytułu niezrealizowania umowy dotyczącej prywatyzacji największego polskiego ubezpieczyciela.

Rozstrzyganie sprawy inwestycyjnej jest zwykle skomplikowane, co przekłada się na koszty i czas arbitrażu.

Odporny na wszystko

Konstrukcja wieżowca jest w dobrym stanie technicznym i nadaje się do adaptacji – mówi architekt Krzysztof Leśnodorski, współautor (razem z nieżyjącym już Zdzisławem Arctem) projektu niedoszłego biurowca NOT. – Gdybym miał cokolwiek podpowiadać, to sugerowałbym usunięcie sześciu, ośmiu najwyższych kondygnacji i postawienie obok drugiego, bliźniaczego budynku. Wówczas „szkieletor" nie dominowałby tak bardzo w panoramie miasta. Taką propozycję przedstawiłem zresztą w przygotowywanym na zlecenie hotelowej sieci Hilton w 2001 r. projekcie, który nie doczekał się realizacji.

Architekt nie chce komentować sporu między firmą Treimorfa a miastem (o którym dowiedział się od „Rz"), bo choć ma prawa autorskie do wieżowca, nie jest dziś w żaden sposób zaangażowany w jego przeróbki.

– Byłem zdziwiony, że inwestor nie zwrócił się w tej sprawie do mnie, tylko zlecił przygotowanie koncepcji przebudowy biurowca komuś innemu, w dodatku z zagranicy, podczas gdy cała dokumentacja jest na miejscu. Ale szkieletor w obecnej formie szpeci Kraków na tyle, że nie podejmę żadnych kroków, które mogłyby wstrzymać jego dokończenie lub zburzenie – dodaje.

Ministerstwo Skarbu Państwa nie chce się na razie wypowiadać w kwestii Szkieletora. – Analizujemy otrzymane pismo – mówi „Rz" Maciej Wewiór, rzecznik resortu.

Niezależnie od tego, jak potoczy się dalej konflikt grożący sprawą Eureko bis, cieszyć mogą się warszawiacy. Obśmiewani dotąd przez krakusów za swojską odmianę „Manhattanu" zyskali bowiem dobry pretekst do kpiarskiego rewanżu.

Bo Szkieletor po liftingu miał być jedynym z prawdziwego zdarzenia wieżowcem w Krakowie.

Takie były plany krakowskiego city

Las drapaczy chmur, gigantyczna opera i zepchnięta w podziemia komunikacja publiczna: tramwaje, autobusy i... metro. Tak miało wyglądać krakowskie city rozciągające się między ulicami Beliny-Prażmowskiego, Lubomirskiego i Warszawską.

Gdyby powstało do 2005 r., jak to planowano w latach 70., dzisiejszy Szkieletor, czyli wieżowiec Naczelnej Organizacji Technicznej, byłby tylko jego zalążkiem schowanym wśród dużo bardziej imponujących budowli.

– Wystarczy spojrzeć na rysunki projektowe z tamtych lat. Wokół Szkieletora widać las cieni, co świadczy o tym, że otaczające go budynki są dwa albo nawet dwa i pół razy wyższe – mówi architekt Krzysztof Leśnodorski, współautor projektu wieżowca. Marzenia o krakowskim Nowym Mieście trafiły jednak do szuflady. Został po nich tylko niedokończony gmach biurowca NOT.