Inwestycja z dobrym biznes planem

Wysokie stawki, kłopoty z renowacją obiektu czy długoterminowa stopa zwrotu sprawia, że dworki i pałace z reguły są kupowane przez pasjonatów z dużym portfelem. Czasem jednak pojawiają się kupcy szukający źródła dochodu w starych, klimatycznych murach w różnych regionach Polski.

- W ostatnich latach inwestorzy interesują się m.in. dużymi obiektami w centralnej Polsce, głównie na ośrodki szkoleniowo-konferencyjne. Małe dwory zwykle są wykorzystywane do celów mieszkaniowych właściciela, chyba, że znajdują się blisko granic dużego miasta - wówczas są przeznaczane np. na siedzibę firmy bądź też klubu golfowego itp. - opowiada Leszek Michniak, szef Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości.

Oferta z konserwatorem

Obiekty pałacowe cieszyły się największym wzięciem wśród inwestorów, zarówno polskich jak i zagranicznych, w latach 90. ubiegłego stulecia, aż do przystąpienia Polski do UE. Wówczas ich ceny, w porównaniu z krajami Unii, były na tyle niskie, że stanowiły atrakcyjną inwestycję, mimo dużych nakładów na remonty i modernizacje. - Często obiekt zabytkowy, po wykonaniu niezbędnych podstawowych prac zabezpieczających przed dalszą dewastacją, był ponownie wystawiany do sprzedaży. Rentowność dochodziła wówczas nawet do 250 proc. - szacuje Leszek Michniak - Pałace i dwory dziś wystawiane na sprzedaż to obiekty, które zwykle nie doczekały pełnej renowacji z różnych względów, czy to z braku finansów, czy zmiany planów właściciela - dodaje.

Koszt takiej nieruchomości to czasem zaledwie 200-300 tys. zł - za tyle kupimy np. dworki na Warmii i Mazurach, z początku XX w., jednak często z nieuregulowanym stanem prawnym i do gruntownego remontu, w lokalizacjach niełatwych do rozwijania biznesu restauracyjno-hotelowego - stąd ofertowa cena jest niska i w dodatku sprzedawca jest otwarty na negocjacje. Trudno jednak znaleźć kupca na taką ofertę.

- Ze względu na burzliwą historię naszego kraju, inwestor lub deweloper może natrafić na trudny do rozwiązania tzw. "problem właścicielski" związany z roszczeniami byłych właścicieli lub ich spadkobierców. Pozostałe ryzyka prawne związane są zazwyczaj nie tylko z pracami budowlanymi na obiektach wpisanych do rejestru zabytków, lecz także np. zanieczyszczeniem gruntu co może wiązać się z późniejszą rekultywacja ziemi. W każdym z tych przypadków rosną koszty takiej inwestycji i wydłuża się czas jej realizacji - mówi Tomasz Kurek, szef Departamentu Nieruchomości i Budownictwa w kancelarii CMS Cameron McKenna.

Kupując dworek od Skarbu Państwa można też liczyć na 50 proc. bonifikaty. - Koszt takiej nieruchomości może się wahać od kilkuset tysięcy złotych, ale jej remont zwykle kilkakrotnie przewyższa cenę zakupu. Zwrot z inwestycji będzie uzależniony więc od ceny zakupu, nakładów remontowych oraz przeznaczenia takiego obiektu i oczywiście koniunktury na dane usługi - wylicza Marcin Jańczuk z biura nieruchomości Metrohouse & Partnerzy (M&P).

Zwykle więc trzeba wydać co najmniej kilka czy kilkanaście mln zł by zostać właścicielem niewielkiego budynku "z duszą".

- Dworki, pałace objęte ochroną konserwatorską są zaliczane do atrakcyjnych inwestycji, są one jednak wyzwaniem głównie ze względu na koszt inwestycji, jak i na fakt, iż najczęściej znajdują się one pod ochroną konserwatorską. W znacznej większości obiekty tego typu pozyskiwane są pod kątem stworzenia wyjątkowego hotelu, restauracji, centrum konferencyjnego. W dłuższej perspektywie czasu taka inwestycja przynosi dochód, jeśli nabywca ma pomysł na wykorzystanie potencjału nieruchomości - zaznacza Małgorzata Pajor z biura nieruchomości Ober-Haus.

W jakim czasie możemy liczyć na czysty zysk? - Stopa zwrotu z niewielkiego dworku, zlokalizowanego blisko ruchliwej trasy, którego kupno i remont pochłonie ok. 6 mln zł, przeznaczonego hotel i restaurację wyniesie rocznie ok. 10 proc. o ile oczywiście cały pomysł wypali. Nie brak przykładów źle skalkulowanych inwestycji, przynoszących właścicielom same straty - twierdzi jeden z właścicieli kompleksu hotelowo-restauracyjnego w woj. lubelskim.

Przemyślane przedsięwzięcia

Największą szansę na zainteresowanie ze strony inwestorów mają obiekty w pobliżu dużych miast, uzdrowisk, miejscowości wypoczynkowych i głównych tras komunikacyjnych. - Takie obiekty mogą być przekształcane w hotele z modnym dziś SPA i ośrodki konferencyjne. Ważna jest w tym wypadku duża kubatura zapewniająca możliwość przyjęcia 120-150 osób oraz wyposażenia w nowoczesną salę konferencyjną na co najmniej 120 osób. Jeżeli obiekt jest nieco mniejszy i przeznaczony jedynie do wypoczynku turystów, powinien bezwzględnie oferować jakieś atrakcyjne formy spędzania czasu, np. jazdę konną, basen, SPA itp. Sukces zależy tu przede wszystkim od formy promocji - twierdzi Leszek Michniak.

Popularne wśród niemieckich inwestorów z branży hotelarskiej są np. siedliska wiejskich osadników Olęderskich z XVII-XVIII wieku z okolic Nowego Tomyśla - polskiego zagłębia wikliniarstwa. Takie obiekty, znajdujące się niedaleko autostrady Poznań-Berlin, są kupowane i rewitalizowane z przeznaczeniem na pensjonaty agroturystyczne ze szczególnym nastawieniem na hippikę czyli stadniny koni, hodowla koni, rehabilitacja, aktywny wypoczynek dla "koniarzy". - Problem w tym wypadku stanowi stan techniczny drewnianych zabudowań i koszt ich remontu rekompensowany jednak przychylnością lokalnych władz dla inwestycji i społeczności lokalnej, która znajduje pracę w powstających ośrodkach. Jednak osobny problem stanowią obostrzenia banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości rolnych - opowiada Michał Dziarmaga, dyrektor oddziału M&P w Poznaniu.