Inwestowanie na kredyt

Wysokie stopy zwrotu z nieruchomości, przy jednoczesnym wsparciu kredytem hipotecznym, odeszły w zapomnienie. Nie oznacza to jednak, że tak nabyte mieszkania zupełnie przystały być atrakcyjną lokatą kapitału.

- Fakt, że rynek jest trudniejszy, nie oznacza, iż w ogóle na takich transakcjach nie da się zarobić. Wymaga to jednak większej niż kiedyś cierpliwości – zapewnia Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. Rozwoju Produktów Finansowych w Money Expert.

Lokalizacja i standard

Jeśli jednak inwestor w ogóle nie ma wolnej gotówki i chciałby w 100 proc. posiłkować się zewnętrznym finansowaniem - nie powinien spodziewać się, że czynsz pokryje spłatę kredytu, nie mówiąc już o jakimkolwiek zarobku. Z drugiej strony, niełatwo też taki kredyt uzyskać dziś w banku. W tej sytuacji wiele zmienia choćby 20 proc. wkładu własnego. Ostatecznie wszystko jednak zależy od wartości mieszkania i możliwego do uzyskania czynszu z jego najmu.

Obecnie stawki najmu mają bardzo dużą rozpiętość i nie każdą ofertę o pow. 50 mkw., w niezłym standardzie i centrum Warszawy wynajmiemy np. za 2 tys. zł miesięcznie, może się okazać, że jedyny chętny zapłaci 1,5 tys. zł miesięcznie.

Taki lokal może kosztować od 300 do 900 tys. zł, zależnie od standardu i lokalizacji. - Gdy ograniczymy nieco ten przedział, od 300 do 500 tys. zł, pomijając lokale najdroższe i obliczymy wysokość rat kredytowych na 30-letni okres spłaty, okazuje się, że co miesiąc będziemy oddawać do banku 1,7 – 2,8 tys. zł. Być może uda się znaleźć najemcę za czynsz, który pokryje wysokość raty i koszty energii. Nie jest wykluczone jednak, że z własnej kieszeni inwestor będzie musiał w niektórych przypadkach dopłacać z własnej kieszeni ok. 350 – 600 zł miesięcznie, w zależności od inwestycji – wylicza Arkadiusz Rembowski.

Zainteresowaniem najemców cieszą się również lokale, których najem kosztuje min. 4 tys. zł. Jednak w tej sytuacji inwestor musiałby wyłożyć znaczną kwotę na zakup luksusowego lokalu. – W  ogólnym bilansie wyszłoby na to samo, co zakup mieszkania za 300 tys. zł i wynajęcie go za 1,8 tys. zł – zaznacza Rembowski.

Zdaniem analityków, osoby rozważające kupno na kredyt mieszkania pod wynajem nie powinny tracić czasu. - Do końca roku banki, starając się poprawić swoje roczne wyniki,  mają w ofercie promocje pozwalające taniej sfinansować taką inwestycję – zapewnia Artur Luterek z Finhouse, dostawcy rozwiązań do sprzedaży kredytów hipotecznych.

Ponadto, w 2012 r. o kredyt hipoteczny będzie jeszcze trudniej, ze względu na wejście w życie nowelizacji rekomendacji S, która podnosi wymagania przed przeszłymi kredytobiorcami.

Stały klient

Jak wybrać kredyt np. na mieszkanie kosztujące 350 tys., zakładając 20 proc. wkład własny? W takiej sytuacji, jak wynika z wyliczeń Finhouse, najniższą ratę zapłacimy korzystając z oferty kredytu w euro w Credit Agricole (dawniej Lukas Bank). Wyniesie ona  tylko 1280 zł miesięcznie (marża 1,6 proc., prowizja – 0 proc.). Zakładając, że uda nam się wynająć lokum za ok. 1,5 - 1,7 tys. zł miesięcznie – wychodzimy co najmniej "na czysto"  – Kredytobiorcę czekają tu dodatkowe wymagania – musi założyć konto, na które co miesiąc będzie wpływać co najmniej 1 tys. zł, z opcją automatycznego pobierania raty z konta. Ten warunek raczej nikogo nie zniechęci. Nie warto natomiast dziś wybierać oferty kredytu walutowego (euro) w DnB Nord. Nie dość, że zapłacimy najwyższą ratę - 1943 zł (marża 5 proc.), to jeszcze musimy się liczyć z bardzo długim oczekiwaniem na rozpatrzenie wniosku – opowiada Artur Luterek.

Jeśli w obawie przed ryzykiem kursowym zdecydujemy się na kredyt złotowy, doradca finansowy w pierwszej kolejności zapewne poleci nam dziś ofertę ING Banku. - Dzięki niskiej marży (0,85 proc.) możemy otrzymać najniższą ratę miesięczną - 1 641 zł, mimo dosyć wysokiej prowizji (2,9 proc). Jeśli w dodatku jesteśmy stałym klientem ING (regularnie wpływy przez minimum pół roku) prawdopodobnie uda nam się wynegocjować obniżenie prowizji do 2,4 proc. – wylicza Luterek.

Na drugim biegunie jest Nordea, który jeszcze niedawno jako ostatni bank oferował kredyt we franku bez dużych miesięcznych wpływów. Być może skupienie na franku spowodowało chwilowe "odpuszczenie" złotówki. Tam rata takiego kredytu wyniesie minimum 1681 zł (przy marży 1,1 proc. i prowizji 1,5 proc.). Jeśli natomiast skorzystamy w Nordea z promocji oferującej zerową prowizję, rata wyniesie nawet 1715 zł, co jest efektem wysokiej marży - 1,29 proc. – zauważa Artur Luterek. Jak widać, promocja nie zawsze oznacza niższą ratę miesięczną.