Rosnące dochody Polaków i niskie stopy procentowe, skutkujące dobrą zdolnością kredytową, napędzają rynek hipotek. Wyraźnie jednak widać, że mocno aktywnych jest tylko parę spośród kilkunastu banków komercyjnych.

Mniej ma więcej

W II kwartale sześć banków miało łącznie 88,7 proc. udziału w nowej sprzedaży kredytów mieszkaniowych – wynika z danych Ipopemy Securities. Jeszcze trzy lata temu sześć najbardziej aktywnych wtedy banków miało 82 proc. udziału, a pięć lat temu – 73 proc. Prym wiodą PKO BP (29,1 proc. udziału w nowej sprzedaży), Pekao (18,1 proc.), ING BSK (16,7 proc.) i Santander Bank Polska (11,4 proc.), czyli najwięksi w Polsce. Mniejszy udział mają mBank (7,1 proc.) i Millennium (6,3 proc.).

– Ten swoisty oligopol to efekt postępującej konsolidacji polskiego rynku bankowego. Wynika z sytuacji makroekonomicznej i warunków działania banków, tzn. niskich stóp procentowych, rosnących wymogów kapitałowych i regulacyjnych. W takich warunkach lepiej radzą sobie duże banki, a hipoteka to produkt niskomarżowy i mrożący dużo kapitału na długi okres, więc małe banki, borykające się z niską rentownością lub niedoborami kapitału, nie sprzedają hipotek. Zamiast tego koncentrują się na produktach, które szybko rotują, nie angażują tak dużo kapitału i są wyżej rentowne; są to np. kredyty konsumenckie czy faktoring – tłumaczy Łukasz Jańczak, analityk Ipopemy.

Hipotek od paru lat właściwie nie udziela już Getin Noble Bank, mający problemy z rentownością i kapitałami, nigdy na dużą skalę nie robił tego Handlowy, a banki spoza pierwszej dziesiątki nie dość, że mają niewielkie udziały w rynku, to często borykają się z problemami lub ich strategia nie zakłada sprzedaży hipotek na dużą skalę. Z biznesowego punktu widzenia dla banków nie jest to dobra sytuacja, bo wprawdzie kredyty mieszkaniowe są nisko rentowne, ale ich wartość jest duża i pozwala budować bilans, poza tym wiąże klienta z bankiem, który może mu sprzedać także inne produkty, np. kartę kredytową czy ubezpieczenie.

– Taka koncentracja będzie postępować także w przypadku innych produktów. Jednak rynek nie jest jeszcze na tyle zdominowany przez niewielką grupę banków, aby klienci odczuwali to w postaci wyższych cen czy gorszej oferty – na razie konkurencja wciąż jest odpowiednio duża. Jednak w długim terminie nie można wykluczyć, że warunki będą się nieco pogarszać, gdyby się okazało, że rynek zdominowało trzech–czterech graczy – ocenia Jańczak.

Na stabilne marże hipotek wskazują dane NBP. Po wzroście na skutek wejścia w życie podatku bankowego w 2016 r. ostatnio średnie oprocentowanie nowych hipotek wynosi 4,3–4,4 proc. (składa się na to WIBOR plus marża). W ostatnich latach oprocentowanie malało w ślad za spadającymi stopami procentowymi.

Na razie bez obaw

Czy szybko rosnący rynek hipotek jest blisko przegrzania? – Na razie nie widać istotnych zagrożeń, które w krótkim czasie mogłyby istotnie wpłynąć na wzrost szkodowości, czyli opóźnień w spłatach kredytów mieszkaniowych. Jednak kredyty mieszkaniowe są udzielane na wiele lat, a co za tym idzie – narażone są na ryzyko związane z cyklem gospodarczym i zmiennością stóp procentowych – mówi Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej. Zwraca też uwagę, że z danych NBP wynika, iż w ostatnich latach średnia wartość wskaźnika obrazującego wysokość kosztów obsługi kredytu w relacji do dochodów wynosiła ok 40 proc., co wskazuje, że klienci mają bufor finansowy, który mógłby być wykorzystany w razie np. spadku dochodów czy wzrostu stóp.

Wprawdzie ceny mieszkań w Polsce ostatnio rosną w kilkuprocentowym tempie w skali roku i są na szczytowych poziomach sprzed kryzysu, ale jednocześnie istotnie przez dekadę wzrosły dochody Polaków (przeciętne wynagrodzenie wzrosło w latach 2007–2017 o blisko 60 proc.). Poza tym mocno spadły stopy procentowe: są najniższe w historii (1,5 proc.) i pozostaną takie jeszcze przez co najmniej rok–dwa. Ponadto wzrósł wymagany wkład własny i wykorzystanie kredytów nie budzi niepokoju (w niektórych nowych inwestycjach nawet 70–75 proc. mieszkań kupowanych jest za gotówkę).

Pędem po kredyt

We wrześniu Polacy wnioskowali o hipoteki na kwotę wyższą o prawie jedną czwartą niż rok temu. Podobne zwyżki notowano w sierpniu i lipcu, a przez osiem miesięcy tego roku sprzedaż hipotek wzrosła o 18,7 proc. i udzielono ich na kwotę 37,5 mld zł (liczba tych kredytów zwiększyła się o 9,3 proc., do 154,9 tys., więc nadal rośnie średnia ich wartość). Biuro Informacji Kredytowej zwraca uwagę, że na rynku kredytów mieszkaniowych nadal panuje bardzo dobra koniunktura, co powinno w kolejnych miesiącach pozwolić na osiągnięcie w skali całego roku 56 mld zł sprzedaży. Już 2017 r. był bardzo dobry, najlepszy od sześciu lat – sprzedaż wyniosła 46,5 mld zł, czyli urosła pod względem wartości o 11,1 proc.