Nieruchomości

Zamieszkanie nie oznacza jeszcze przekazania własności

Kiedy nabywca dostaje klucz do mieszkania, to nie znaczy jeszcze, że je ostatecznie odebrał
Przekonała się o tym Marzena G., która zawarła z podwarszawską firmą deweloperską "umowę zakupu lokalu mieszkalnego" w Ożarowie Mazowieckim. Deweloper miał wybudować mieszkanie do stanu surowego, a ona wykończyć je na własny rachunek.
W umowie ustalono termin "przekazania przedmiotu umowy" na 31 maja 2000 r. i zabezpieczono go karą umowną na rzecz nabywcy. Klucze do mieszkania Marzena G. dostała 28 czerwca 2000 r. i rozpoczęła jego wykańczanie. Definitywnego przekazania nigdy nie było, a przeniesienie własności odwlekło się o kilka lat, deweloper domagał się bowiem podwyższenia ceny. Ostatecznie to wyrok sądu zastąpił jego oświadczenie o przeniesieniu własności (art. 64 kodeksu cywilnego). Tamten wątek sporu się zakończył, ale Marzena G. domagała się nadal kary umownej. A obliczyła ją za te kilka lat opóźnienia - aż do wyroku sądowego, co dało ponad 80 tys. zł. Deweloper nie chciał jej zapłacić. Jego pełnomocnik adwokat Piotr Jędrzejewski argumentował, że w sytuacji gdy mieszkanie budowały dwie osoby (deweloper i nabywca), kara zabezpieczała oddanie stanu surowego, a z tym spóźnił się tylko o 28 dni. Na przebieg wykończenia nie miał już wpływu.
Pełnomocniczka powódki adwokat Ewa Książek wskazywała natomiast, że nabywcy nie interesuje wejście na teren budowy i zajmowanie mieszkania, ale przejęcie go na własność. I że właśnie tę najważniejszą dla niej czynność zabezpieczała kara. Gdyby nawet były jakieś wątpliwości, to zgodnie z art. 385 §2 k. c. (regulacje prokonsumenckie) wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i zrozumiale, a postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Sąd apelacyjny zasądził karę tylko za te 28 dni. Uznał (tak jak wcześniej sąd okręgowy), że karę przewidziano na wypadek opóźnienia fizycznego (nie ostatecznego) odbioru. Świadczy o tym m.in. harmonogram budowy i wpłat rat na poczet ceny, który na oddanie "przedmiotu umowy" dawał deweloperowi tylko miesiąc od zakończenia jego prac. To stanowczo za mało na wykonanie wszystkich niezbędnych czynności (szczegóły ramka). Wyrok jest prawomocny (sygn. VIACa1181/06). Dobra umowa przedwstępna: powinna podawać (na piśmie) termin oddania kluczy i formę, w jakiej deweloper zawiadomi, że lokal jest gotowy i możemy odebrać klucze. Powinna wynikać z niej także data zawarcia umowy przenoszącej własność. Dopiero dzięki niej kupujący staje się właścicielem mieszkania. Formalności budowlane: deweloper powinien mieć pozwolenie na użytkowanie budynku i zaświadczenie starosty o samodzielności mieszkania, bez tego nie mamy szans na akt notarialny. Dopiero po jego zawarciu powinno nastąpić podpisanie protokołu zdawczo- odbiorczego, odbiór mieszkania i przekazanie kluczy. Protokół zdawczo-odbiorczy: należy w nim wymienić wszystkie usterki w lokalu, dzięki temu łatwiej będzie wymóc na deweloperze ich usunięcie. Zawarcie aktu notarialnego: dopóki nie dojdzie do zawarcia umowy finalnej, deweloper traktuje nabywcę jak najemcę. Najlepiej więc odbierać klucze z aktem notarialnym w ręku. ¦
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL