Poradniki

Granice nowych opłat

Fotorzepa, Robert Gardziński Robert Gardziński
Właściciel mieszkania może co do zasady podnosić czynsz za wypowiedzeniem. Lokatorowi wolno jednak się bronić przed podwyżkami nadmiernymi
Właściciel musi respektować pewne reguły, jeśli chodzi o skalę i częstotliwość podwyżek.
Reguły dotyczące wypowiadania czynszu i jego podwyżek określa [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]ustawa z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego[/link] (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zmianami). Podwyżki mogą być ograniczane w mieszkaniach należących do prywatnych właścicieli, a także do publicznego zasobu mieszkaniowego, więc przede wszystkim do gmin i Skarbu Państwa. [srodtytul]Z trzymiesięcznym wypowiedzeniem [/srodtytul]
Właściciel ma prawo zażądać wyższego czynszu, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Zasadniczo są to trzy miesiące. Termin ten może być dłuższy, jeśli tak ustalą właściciel i lokator. Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu musi mieć formę pisemną. Inaczej jest nieważne. Zasady podwyżek czynszu są zróżnicowane, w zależności od tego, jak do tej pory był wysoki. Ważna jest też relacja między wydatkami ponoszonymi przez właściciela na utrzymanie lokalu a wpływami z czynszów i innych opłat. Nie ma zasadniczo ograniczenia wysokości podwyżek czynszu, jeżeli w skali roku nie przekroczą 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. [srodtytul]Zwrot nakładów i godziwy zysk [/srodtytul] Zdarza się, że dopuszczalne jest przekroczenie pułapu 3 proc. wartości odtworzeniowej. Może to nastąpić w dwóch przypadkach. Jeden dotyczy sytuacji, gdy właściciel podnosi czynsz w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzednim. Taką podwyżkę uważa się zawsze za uzasadnioną i lokator nie może jej kwestionować. Drugi dotyczy sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje z czynszu dochodów na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokum (w 2009 r. wynosi on 4,2 proc.). Wtedy wolno mu podnieść czynsz i opłaty nie tylko do poziomu zapewniającego utrzymanie lokali, ale także do poziomu zapewniającego zwrot kapitału i godziwy zysk. Ustawa o ochronie lokatorów ustala równocześnie kwotę zwrotu kapitału, jaki wolno właścicielowi przyjąć przy ustalaniu czynszu. Wynosi ona w skali roku: ? nie więcej niż 1,5 proc. nakładów właściciela na budowę albo zakup lokalu i ? 10 proc. nakładów poniesionych przez niego na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu. Jeśli więc np. właściciel kupił budynek mieszkalny po średniej cenie wynoszącej 5000 zł za mkw., to roczna podwyżka z tego tytułu może wynieść tylko 75 zł od mkw. Wartość tę podnosi się o „godziwy zysk”. Takiego zysku jednak żaden przepis nie definiuje. Zasada jest taka: jeśli lokator godzi się na podwyżkę, to najem trwa. Wyższy czynsz musi uiszczać od upływu terminu wypowiedzenia czynszu w dotychczasowej wysokości. Może on jednak w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. Wtedy umowa najmu wygasa z upływem okresu wypowiedzenia. Do tego momentu lokator uiszcza czynsz w dotychczasowej wysokości. Właścicielowi nie wolno podnosić czynszu częściej niż co sześć miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym zaczęła obowiązywać ostatnia podwyżka. [ramka][srodtytul]Na innych zasadach[/srodtytul] ? Przepisy ograniczające wysokość podwyżek czynszu oraz innych opłat za używanie mieszkania nie odnoszą się do tzw. najmu okazjonalnego, czyli sytuacji, gdy właściciel lokum przejściowo nie korzysta z niego w całości lub w części na własne potrzeby, bo np. wyjechał za granicę, czy nawet odnajmuje część domu dla podreperowania budżetu. ? W mieszkaniach znajdujących się w dyspozycji MSW, jednostek organizacyjnych Służby Więziennej, szefów ABW i Agencji Wywiadu mają one zastosowanie, chyba że przepisy dotyczące bezpośrednio tych mieszkań zawierają inne unormowania. [srodtytul]Wartość odtworzeniowa[/srodtytul] Jest to iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i wskaźnika przeliczeniowego 1 mkw. tej powierzchni. Wskaźnik ten to przeciętny koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ustalają go wojewodowie na sześć miesięcy – osobno dla miast i osobno dla pozostałej części danego województwa. Podstawą mają być dane urzędu statystycznego opracowane według powiatów oraz własne analizy. Wskaźniki przeliczeniowe są ogłaszane obowiązkowo w dziennikach urzędowych województw. Różnią się znacznie. Tak więc aktualnie wskaźnik dla Warszawy wynosi 5536 zł, dla woj. mazowieckiego 4528 zł, dla Rzeszowa 3442 zł, a dla woj. podkarpackiego 3301 zł, dla Szczecina 3478 zł, a dla woj. zachodniopomorskiego 3370 zł.[/ramka] [b]Czytaj też:[/b] - "[link=http://www.rp.pl/artykul/397502,397332_Nie_ma_eksmisji_nieplacacych_na_bruk_.html]Nie ma eksmisji niepłacących na bruk[/link]" - "[link=http://www.rp.pl/artykul/212825,397334_Kiedy_mozna_isc__do_sadu.html]Kiedy można iść do sądu[/link]" [i]Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki [mail=i.lewandowska@rp.pl]i.lewandowska@rp.pl[/mail][/i]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL