fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Gdy budujesz biurowiec, pamiętaj o parkingach

Rzeczpospolita, Tomasz Wawer Tom Tomasz Wawer
Wójt, wydając decyzję o warunkach zabudowy, nie może się ograniczać do określenia w niej wymagań przewidzianych w rozporządzeniu. Powinien też uwzględnić zasady dobrego sąsiedztwa i interesy osób trzecich
Obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego są w wielu gminach w dalszym ciągu w fazie przygotowań, a co za tym idzie, ogromna powierzchnia naszego kraju nie jest nimi objęta. Taki stan rzeczy często [b]zmniejsza atrakcyjność danego terenu dla potencjalnych inwestorów, a także komplikuje życie gminie, której organ wykonawczy zobowiązany jest na wniosek strony – każdego potencjalnie zainteresowanego danym terenem – wydać decyzję o warunkach zabudowy.[/b] Procedura, jaką stosuje się przy wydawaniu tych decyzji, uregulowana jest w[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=F82D8DA6FE2433E89C1BA976F7DA0C4D?id=169354] ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2003 r. nr 80 poz. 717 ze zm., dalej – ustawa)[/link], a także aktach wykonawczych.
[srodtytul]Rozporządzenie to za mało[/srodtytul]
Częstym błędem popełnianym przez organy wydające decyzje o warunkach zabudowy jest opieranie się jedynie na uregulowaniach[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=D2721838051EDADB9451C41D7A5746B0?id=170686] rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU nr 164, poz. 1588)[/link], uznając, że niniejsze przepisy w sposób wyczerpujący regulują elementy takiej decyzji, a także zakres problematyki, jaki powinien być analizowany przy jej wydawaniu. Z delegacji ustawowej zawartej w art. 60 ust. 6 ustawy wynika, że jej zakres obejmuje ustalenie w akcie wykonawczym wymagania dotyczące: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zgodnie z delegacją jedynie te elementy zostały uregulowane w ww. rozporządzeniu i często jedynie one są brane pod uwagę przez pracowników urzędów wydających decyzje w imieniu wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Takie działanie jest jednak niewystarczające i często prowadzi do pominięcia ochrony interesu osób trzecich, w szczególności pomijany jest interes wynikający z prawa własności.
[srodtytul]Dobre sąsiedztwo[/srodtytul]
[b]W wyroku z 7 września 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie[/b] wskazał, że rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa szczegółowo jedynie zasady określania wymagań co do nowej zabudowy odnośnie do linii zabudowy, intensywności zabudowy działki w stosunku do ogólnej powierzchni, szerokości parametrów elewacji frontowej i dachu (§ 4 – 8 rozporządzenia). Trzeba podkreślić, że nie wynika stąd, jakoby jedynie te okoliczności mogły być uwzględnione przy ocenie zachowania wymagań dobrego sąsiedztwa, zagadnienia te są jedynie katalogiem przykładowym w kwestiach zachowania zasad dobrego sąsiedztwa[b] (IV SA/Wa 2051/05)[/b]. Organy często zapominają o art. 64 ust. 1 ustawy, odsyłającego do odpowiedniego zastosowania niektórych przepisów regulujących procedurę wydawania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, choć wynika to wprost z przepisów, a także wskazywane jest w orzeczeniach sądów, które ten przepis stosują.
[srodtytul]Interes osób trzecich[/srodtytul]
Problematyka ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o[b] ustalenie warunków zabudowy obejmuje ochronę interesów właścicieli działek sąsiednich, a także może w uzasadnionych przypadkach służyć obronie interesów właścicieli działek położonych dalej.[/b] Organ zobowiązany jest więc do badania tego interesu w każdym indywidualnym przypadku. Zależy to bowiem od stopnia uciążliwości oraz zasięgu oddziaływania inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Organ, wydając decyzję o warunkach zabudowy, ma zatem chronić interes osób trzecich, a należy przypomnieć, że z nadania kompetencji organowi wynika nie tylko jego uprawnienie do działania, ale także obowiązek[b] (wyrok WSA w Warszawie z 13 września 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 741/05).[/b]
[ramka][b]Przykład[/b]
Często się zdarza, że po wybudowaniu np. biurowca w sąsiedztwie osiedla mieszkaniowego drogi i parkingi, które mają służyć mieszkańcom, są wykorzystywane przez klientów i pracowników firm działających w nowo powstałym obiekcie. W odpowiedzi na protesty mieszkańców urzędnicy bezradnie rozkładają ręce, zwalając wszystko na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i złe przepisy. A tak naprawdę winne są enigmatyczne zapisy zawarte w decyzji o warunkach zabudowy dotyczące obowiązku zapewnienia przez inwestora odpowiedniej ilości miejsc postojowych.
Takie działanie jest błędne i także zostało zakwestionowane przez [b]Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który w wyroku z 13 września 2005 r. (sygn. akt. IV SA/Wa 741/04)[/b] wskazał, że organ, wydając decyzję o warunkach zabudowy, winien uwzględnić, czy na działce, przy której zlokalizowana ma być inwestycja, istnieje możliwość urządzenia odpowiedniej do obsługi tego typu zakładu ilości miejsc postojowych.[/ramka]
[i]Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Radców Prawnych Biel, Judek, Poczobut-Odlanicki sp. Partnerska[/i]
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA