fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Opinie z rynku

Co wolno najemcy w wynajmowanym mieszkaniu

Fotorzepa, Robert Gardziński Robert Gardziński
Poradnik | Najemca powinien się mocno zastanowić, ?zanim zabierze się do wieszania obrazów czy półek.?Opuszczając lokal, musi bowiem go odnowić i dokonać napraw.
Kto odpowiada za utrzymanie mieszkania w dobrym stanie: wynajmujący czy lokator? Kto, w jakim zakresie?
Paweł Puch: Zarówno właściciel, jak i najemca, mają obowiązek dbania o mieszkanie, ale każdy z nich ma inne obowiązki ustawowe w tym zakresie. Przede wszystkim, w przypadku umowy najmu prywatnego, obowiązki te strony mogą uregulować w umowie. W zasadzie mogą podzielić się tymi obowiązkami dowolnie. Wolno im nawet nałożyć na jedną ze stron wszystkie obowiązki związane z utrzymaniem lokalu.
Dopiero w przypadku, gdy strony nie dokonały podziału obowiązków w umowie, w grę wchodzi podział określony w ustawie o ochronie lokatorów. Inaczej kwestia podziału obowiązków między właścicielem i najemcą wygląda w przypadku najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, czyli na przykład lokali komunalnych. Tutaj bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów zakazują innego podziału obowiązków między właścicielem a najemcą niż ten podział, który wynika z przepisów.
Co należy do obowiązków właściciela?
W przypadku braku postanowień umowy wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Co należy do obowiązków najemcy?
Gdy nie ma postanowień umowy, najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami. Musi też przestrzegać porządku domowego.
Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
To najemcę obciąża także naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymianą;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Czy zatem lokator wynajmowanego mieszkania ma obowiązek przeprowadzania drobnych napraw i remontów, czy np. na własny koszt powinien wyczyścić zabrudzone ściany? A co z bieżącymi naprawami: cieknie kran, klamka się urwała, drzwiczki od szafy opadają, kaloryfer się zapowietrzył – jakie zasady obowiązują w takim przypadku? Kto usuwa usterki?
Jeżeli strony nie postanowiły inaczej w umowie, jak wynika z powyższego podziału obowiązków, malowanie lub tapetowanie, a zatem także ich czyszczenie w przypadku zabrudzenia, obciąża najemcę. Także najemcę obciążają bieżące naprawy cieknących kranów, klamek, drzwiczek do szafek itd. Natomiast wynajmującego obciążają większe remonty mieszkania i budynku oraz wymiana instalacji i urządzeń.
Czy przed zakończeniem obowiązywania umowy najemca jest zobowiązany do odświeżenia mieszkania – np. odmalowania ścian?
Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw wynikających z wyżej cytowanego podziału obowiązków lub podziału obowiązków określonego w umowie.
W praktyce na przykład kwestia malowania ścian będzie zależeć od dwóch kwestii: okresu trwania najmu i sposobu adaptacji przez najemcę lokalu. Jeżeli bowiem najemca przez wiele lat wynajmował lokal i dostał go w odremontowanym stanie, to niewykluczone, że ściany będą wymagały odnowienia.
Najemca będzie też zobowiązany do naprawy i odmalowania ścian nawet, jeżeli najem trwał stosunkowo krótko, ale w tym czasie najemca ingerował w ściany lokalu. Na przykład w sytuacji, gdy najemca lubiący obrazy i chcący stworzyć sobie przytulne gniazdko, powiesił obrazy i inne akcesoria. Powieszenie wymaga nawiercenia dziur w ścianach, a zatem po zakończeniu najmu najemca będzie zobowiązany nie tylko usunąć swoje obrazy i kołki, na których je powiesił, ale także będzie zobowiązany doprowadzić ścianę do stanu pierwotnego, a to wymaga zaszpachlowania dziur po kołkach i odmalowania całej powierzchni ściany.
Jeżeli natomiast najemca wynajmuje lokal stosunkowo krótko, a przy użytkowaniu lokalu nie doprowadzi do uszkodzenia ścian, ich zabrudzenia itp., to nie będzie zobowiązany do odmalowania ścian tylko dlatego, że najem uległ zakończeniu. Zatem najemca, zwłaszcza w przypadku gdy nie przewiduje latami wynajmować lokalu, powinien się mocno zastanowić zanim zabierze się do wieszania obrazów czy półek.
Czy najemca może zamontować rolety w oknach, przybić obrazek, przykleić tapetę, wstawić swoje meble – bez zgody właściciela lokalu?
Wstawienie mebli przy rozpoczęciu najmu, jak i później tych nabytych w trakcie trwania umowy, nie wymaga uzgodnień z właścicielem. Chyba że mają one zastąpić meble właściciela, wówczas uzgodnienia są konieczne, bo przecież trzeba z nim uzgodnić zabranie jego sprzętów.
Najemca może też w lokalu dokonywać ulepszeń, np. zamontować rolety w oknach, przykleić tapetę. Jednak jeżeli nie uzgodni tych ulepszeń z właścicielem, będzie musiał po zakończeniu umowy przywrócić stan poprzedni lokalu. Zatem jeżeli bez porozumienia z właścicielem montuje rolety, to takie, które nie wymagają wiercenia w oknach, zwłaszcza plastikowych, których uszkodzenie jest trwałe i które będzie można zdjąć i powiesić w kolejnym wynajmowanym lokalu. Jeżeli najemca wierci dziury w ścianach, to musi pamiętać, że skutki swoich działań będzie musiał usunąć przy wydaniu lokalu.
Jak ma zabezpieczyć swoje interesy właściciel, a jak najemca? Zawsze spisać protokół odbioru mieszkania, zrobić zdjęcia lokalu?
Aby nie było nieporozumień przy zwrocie lokalu po wygaśnięciu najmu, strony powinny – jeszcze przed zawarciem umowy najmu – spisać protokół odbioru mieszkania. Nie chodzi tylko o stan liczników, ale także o dokładne opisanie wyposażenia lokalu oraz jego stanu technicznego i wyposażenia.
Im bardziej dokładny i niebudzący wątpliwości interpretacyjnych będzie to opis, tym mniej problemów będzie miał najemca przy zdawaniu mieszkania. Oczywiście w protokole mogą znaleźć się zdjęcia lokalu i poszczególnych urządzeń. Zwłaszcza, jeżeli najemca chce wynająć lokal w dość złym stanie technicznym, powinien dokładnie opisać jego stan oraz ustalić w umowie najmu obowiązki obciążające najemcę.
Także w interesie wynajmującego jest szczegółowe spisanie stanu lokalu w protokole, bo to ten będzie później podstawą ewentualnych roszczeń wobec najemcy. Zwłaszcza takiego, który ma poważne problemy z dbaniem o czyjąś własność.
Jak wysoka kaucja jest zwyczajowo pobierana od najemcy?
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługującej wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zatem kwota kaucji jest dla wynajmującego zabezpieczeniem należnych mu pieniędzy od najemcy, niezapłaconych po rozwiązaniu umowy najmu.
Jeżeli więc po rozwiązaniu umowy najemca będzie miał dług wobec właściciela, będzie on mógł z tej kaucji go pokryć. Wysokość kaucji powinna zatem być uzależniona od wysokości czynszu, ale i wartości wyposażenia lokalu, które może ulec zniszczeniu.
Przepisy określają górną granicę kaucji, która nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Pobierając kaucję, należy jednak pamiętać, że jej wysokość przy zwrocie uzależniona jest od podwyżek czynszu w trakcie obowiązywania umowy. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje bowiem w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Jakich zapisów w umowie najmu okazjonalnego nie powinno zabraknąć?
Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego jest szczególną formą umowy najmu. Należy pamiętać, że do takiej umowy załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, z podpisem notarialnie poświadczonym.      —gb
Paweł Puch, prawnik specjalizujący się w problematyce nieruchomości. Autor artykułów, opracowań i opinii prawnych dotyczących nieruchomości. Od wielu lat doradza wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym oraz pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA