fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Jak wyremontować zabytek

www.sxc.hu
Niejedna firma marzy o siedzibie w starej kamienicy. Adaptacja starych murów i wnętrz ?do współczesnych potrzeb nie jest jednak taka prosta.
Sklep w kamienicy, a może księgarnia w przedwojennej wilii? Tego typu miejsca mają swój klimat, dlatego wiele firm chce mieć siedzibę w zabytkowych budynkach.  Trzeba jednak pamiętać, że remont zabytkowego wnętrza wymaga załatwienia sporej ilości formalności. Dużo  też do powiedzenia ma konserwator zabytków.

Nie tylko rejestr

Prawo przewiduje kilka  rodzajów ochrony zabytków.  Budynek może  być wpisany indywidualnie do rejestru zabytków, ale nie tylko. Bywa też, że  znajduje  się na obszarze objętym ochroną konserwatorską. Tego typu ochrona obejmuje wówczas nie  jeden budynek, ale wiele nieruchomości, które  tworzą pewien układ urbanistyczny, na przykład  rynek Starego Miasta w Warszawie. Są przypadki, że  konserwator zdecydował się objąć ochroną całe miejscowości.
Decyzję w sprawie ustanowienia jednego z rodzajów ochrony podejmuje wojewódzki konserwator.  Nie ma przy tym znaczenia, czy dla danego terenu jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy też go nie ma.
Budynek może być również wpisany do tzw. gminnej ewidencji zabytków – w praktyce wiele gmin ich jeszcze nie ma. Wówczas w miejscowym planie zostaną ustanowione inne zasady formy ochrony takiego zabytku.
Oznacza to, że jak inwestor wystąpi o pozwolenie na budowę, starosta zasięgnie opinii ?u konserwatora. Na jej wyrażenie ma 30 dni i jeżeli w tym czasie nie zajmie stanowiska, potraktuje się to jako milczącą zgodę.
Uwaga! Interesująca przedsiębiorcę kamienica może zostać objęta szczególną ochroną także poprzez decyzje:
- ?o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- ?o warunkach zabudowy,
- o ?zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,
- o ?ustaleniu lokalizacji linii kolejowej.

Większe rygory

Co do zasady remont wymaga jedynie zgłoszenia zamiaru jego przeprowadzenia. Inaczej jest w przypadku  obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Zawsze trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Wniosek razem z dokumentami składa się do starosty,  a w miastach na prawach powiatu do prezydenta >patrz ramka.
Zanim jednak wystąpi się do starosty z wnioskiem o jego wydanie, wcześniej trzeba uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Do wniosku trzeba dołączyć projekt budowlany. Konserwator sprawdzi go i oceni, czy remont nie naruszy walorów zabytkowych obiektu. Jeżeli dojdzie on do wniosku, że nie ma takiego zagrożenia, wyda pozytywną decyzję. Jeśli jednak – jego zdaniem – remont może zaszkodzić zabytkowi, decyzja będzie negatywna. Zawsze też można się bronić. Przedsiębiorca ma prawo odwołać się do ministra kultury i dziedzictwa narodowego, ?a następnie do sądu administracyjnego. Samo postępowanie trwa nie dłużej niż miesiąc, ?w sprawach bardziej skomplikowanych może być przedłużone ?o dwa kolejne miesiące. Jednak w praktyce w sprawach spornych trwać może latami.
Natomiast w przypadku remontu lokalu w budynku, który znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej, z formalnościami bywa różnie.
Chodzi o to, że pozwolenia konserwatora wymagają prace, które mają wpływ na zmianę wyglądu zabytku w obrębie chronionego układu urbanistycznego. Może jednak być tak, że w strefie ochrony znajdują się budynki stosunkowo niedawno wybudowane, np. pięć lat temu.
Wtedy także będzie wymagane pozwolenie budowlane, ale tylko, gdy prace remontowe mogą mieć wpływ na zewnętrzny wygląd chronionej strefy ?i będą stanowiły ingerencję ?w układ urbanistyczny, np. gdy chodzi o dobudowanie jednego lub dwóch pięter. Taką ingerencją może być nawet zmiana koloru elewacji budynku lub wymiana okien (np. gdyby inwestor chciał zastąpić stare drewniane okna nowymi plastikowymi).

Problem z ewidencją

To, czy dana nieruchomość jest objęta ochroną konserwatorską, powinno wynikać przede wszystkim z rejestru zabytków prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, ale także z gminnych ewidencji zabytków.
Zresztą w tym ostatnim przypadku skuteczna realizacja ochrony jest możliwa tylko wówczas, gdy gmina sporządziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo gdy realizacja inwestycji wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Roboty budowlane realizowane w obiektach z gminnej ewidencji, objęte zgłoszeniem, w praktyce właściwej ochrony nie mają.
Problemem są również roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, np. montaż kolektorów czy klimatyzatorów lub zadaszeń w formie daszków bez podpór. Jeśli nie ma planu, skuteczne egzekwowanie zasad ochrony obiektów z gminnej ewidencji jest w praktyce niemożliwe.

Oddziaływanie ?na środowisko

Przy okazji warto pamiętać, że o pozwolenia na budowę zawsze trzeba się starać w przypadku przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000. Mówi o tym art. 29 ust. 3 prawa budowlanego, odwołując się do ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa ?w ochronie środowiska oraz ?o ocenach oddziaływania na środowisko.
W przypadku przedsięwzięć mogących potencjalnie negatywnie oddziaływać na środowisko o obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę decyduje nie fakt wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (tak jak to było od 15 listopada 2008 r. do 20 lipca 2010 r.), ale  przeprowadzenie oceny oddziaływania  na środowisko.
Obszary Natura 2000 są to tereny, na których gniazdują ptaki i są siedliska roślin lub zwierząt objęte ochroną (obecnie dotyczy to ponad 20 proc. powierzchni Polski). O tym, czy inwestycja znajduje się na takim obszarze, można dowiedzieć się z rozporządzeń do ustawy o ochronie przyrody lub z bazy danych Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (http://natura2000.gdos.gov.pl/natura2000/)

Przykład

Pani Janina Wiśniewska chce zaadaptować strych (przebudować w tym celu część domu) na pracownię architektoniczną. Tymczasem na strychu tego domu od dawna mieszkają nietoperze. Pozwolenie na budowę będzie mogło być więc wydane dopiero po przeprowadzeniu postępowania oceniającego wpływ planowanych prac na nietoperze.

Decyzja musi być ostateczna

Wielu inwestorów kusi, by ruszyć z robotami w obiekcie zabytkowym, zanim pozwolenie na budowę stanie się ostateczne. Załatwianie formalności budowlanych trwa bowiem często zbyt długo, mimo że ustawodawca próbuje dyscyplinować starostów i wojewodów poprzez nakładanie na nich kar pieniężnych za przekraczanie ustawowo określonych terminów. Wynoszą one 500 zł za każdy dzień zwłoki w wydaniu pozwolenia budowlanego.
Nie warto jednak się spieszyć, jeżeli bowiem nadzór budowlany stwierdzi, że inwestor nielegalnie rozpoczął budowę, to  zostanie wszczęte postępowanie naprawcze zmierzające do legalizacji. Wtedy inwestor może utracić wydane już pozwolenie na budowę.
Zgodnie z przepisami starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Trzeba jednak liczyć się z tym, że nie zawsze jest to 65 dni od wniosku do decyzji. Często okazuje się bowiem, że istnieje konieczność zasięgnięcia opinii różnych instytucji, a czasami konieczne jest przeprowadzenie dodatkowego postępowania. Wtedy starosta ma prawo zawiesić postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę do czasu zakończenia postępowania, od którego zależne jest jego wydanie.
Może również postanowieniem wezwać inwestora do usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym. Zgodnie z art. 35 ust. 8 prawa budowlanego do terminu 65 dni nie wlicza się okresów zawieszeń oraz opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów ?w formie opinii, milczącej zgody lub decyzji.
Do tych terminów nie wlicza się również opóźnień z winy inwestora (np. oczekiwanie na usunięcia nieprawidłowości ?w projekcie budowlanym na podstawie wydanego przez starostę postanowienia).
Uwaga! Jeżeli upłynie 65 dni, a inwestor wniósł kompletny wniosek, to starosta musi wydać pozwolenie. Wielu starostów, widząc że nie są w stanie tego zrobić, zawieszają postępowanie pod byle pretekstem.
Kiedy więc można ruszyć ?z robotami? Wtedy, gdy decyzja staje się ostateczna. Z tym bywa zaś różnie. Co do zasady decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży. Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może się jednak odwołać do wojewody, wówczas staje się ona ostateczna z chwilą doręczenia stronom decyzji wojewody (jeżeli wojewoda nie uwzględnił odwołania i potwierdzi zasadność decyzji). Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei decyzja wojewody została np. zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Poza tym, nie później niż siedem dni przed rozpoczęciem budowy trzeba m.in. zawiadomić o terminie jej rozpoczęcia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Niezbędne dokumenty

Do pozwolenia na budowę niezbędne są następujące dokumenty:
- ?cztery egzemplarze projektu budowlanego (czasami potrzebne są też opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez przepisy szczególne, a więc i pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków),
- ? zaświadczenie projektanta i ewentualnie osoby sprawdzającej, która należy do właściwej izby samorządu zawodowego; sprawdzający nie jest wymagany w przypadku budynków ?o prostej konstrukcji i funkcji, do których zalicza się: domy letniskowe, jednorodzinne, budynki gospodarcze,
- ?oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- ?gdy nie ma planu – decyzja o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana.
Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia ?o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU nr 120, poz. 1127 ze zm.).

Jaka definicja

Prawo budowlane pod pojęciem remont rozumie: wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, które nie stanowią ich bieżącej konserwacji. Przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.

Z wokandy

- ? Zgodnie z dyspozycją przepisów prawa budowlanego oraz ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przed wydaniem pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych inwestor powinien uzyskać pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków na ich prowadzenie.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 marca 2012 r., ?II OSK 2595/10.
- ?Konserwator zabytków wydaje stosowne pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych na podstawie szczegółowej analizy projektu budowlanego obejmującego planowaną inwestycję.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 czerwca 2008 r., II OSK 728/07.
- ?Uzgodnienia dokonywane przez organy konserwatorskie mają charakter uznania administracyjnego.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ?z 9 lutego 2010 r., VII SA/Wa 2229/09.
- ?Nowo tworzone projekty winny stanowić uzupełnienie istniejącej zabudowy struktury przestrzennej. Architektura zaś projektowanych obiektów powinna uwzględniać tradycyjne formy i materiały.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ?z 9 października 2009 r., I SA/Wa 479/09.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA