fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Najem: Wypowiedzenie umowy a zagrożenie dla życia lub zdrowia

Zagrożenie dla życia czy zdrowia w lokalu uprawnia do rozwiązania umowy najmu
www.sxc.hu
Kontrahentów obowiązuje lojalność, ale jeśli stan lokalu zagraża zdrowiu najemcy czy nawet jego klientów, może on rozwiązać umowę od ręki.
To sedno środowego wyroku Sądu Najwyższego, który sam dodał, że na temat tego istotnego i bardzo praktycznego zagadnienia nie ma większego orzecznictwa (sygnatura akt: V CSK 467/12).
Kwestie te wynikły w sprawie o rozliczenie najmu dwóch lokali użytkowych w centrum handlowym we Wrocławiu, a dokładnie – sądowego rozstrzygnięcia, czy wypowiedzenie łączącej strony pięcioletniej umowy najmu przez najemcę – ze skutkiem natych miastowym – było skuteczne.

Nie dało się prowadzić działalności

W umowie najmu podpisanej na początku 2008 r. strony ustaliły, że instalację grzewczą w lokalach wykona najemca według dokumentacji wynajmującego (właściciela obiektu), co też najemca uczynił. Okazało się jednak, że w zimie temperatura w lokalach spada do 4–12 stopni Celsjusza i trudno w nich zwyczajnie prowadzić działalność.
Zagrożenie dla życia czy zdrowia w lokalu uprawnia do rozwiązania umowy najmu
Kilkakrotne sygnalizacje problemu właścicielowi nie doprowadziły do naprawy, chociaż w sąsiednich lokalach właściciel zainstalował grzewnice, które podniosły temperaturę.
Jak ustalił biegły, przyczyną wady była słaba izolacja ścian budynku oraz fluktuacja zimnego powietrza przez wejście do budynku, przy którym były umiejscowione lokale.
W tej sytuacji po dwóch latach najemczyni (powódka) wypowiedziała umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, powołując się na art. 682 kodeksu cywilnego, tj. wady zagrażające życiu. Stanowi on, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, może on wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Sądy Okręgowy i Apelacyjny we Wrocławiu uwzględniły pozew, uznając, że najemca mógł skorzystać z tego szczególnego rygoru rozwiązywania najmu, wyłączając ogólniejsze zasady jego wypowiadania. Chodzi mianowicie o art. 664 § 2 k.c., który mówi, że jeżeli wynajęta rzeczy miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jej używanie, albo wady powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo wady usunąć się nie da, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Lojalność ma granice

Na ten przepis powoływał się pełnomocnik pozwanego mec. Mariusz Pinkosz. Twierdził, że jeśli nawet najemca nie mógł korzystać z lokalu, to powinien sięgnąć do powyższej regulacji i wyznaczyć mu czas na naprawę, a w tym czasie nawet zawiesić korzystanie z pomieszczenia, a nie zdecydować się na radykalną formę wypowiedzenia.
Z kolei adwokat Andrzej Wąsowski, pełnomocnik powódki, argumentował, że zastosowanie art. 682 k.c., a więc radykalnego środka, nie uzasadnia się winą czy przyczyną po tej czy innej stronie umowy, ale zagrożeniem dla życia bądź zdrowia.
Sąd Najwyższy podzielił tę argumentację i utrzymał werdykt niższych instancji – korzystny dla najemcy. Tryb przewidziany w art. 682 k.c. chroni szczególne dobra, w tym takie jak zdrowie, także w lokalach mieszkalnych i nie zależy od przyczyn awarii. Nie zmienia to faktu, że strony kontraktu powinny być wobec siebie lojalne, informować się o problemach i może być to w dowolnej formie. Najemca jednak wywiązał się z tego obowiązku.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA