Wynajem krótkoterminowy. Hotelowe mieszkania przynoszą duże zyski

Właściciele lokali często rezygnują z tradycyjnego wynajmu i oferują mieszkanie na doby. Agata Stradomska, ekspert sieciowej agencji RE/MAX Polska, potwierdza, że wynajem mieszkania na doby to coraz bardziej powszechny sposób na spędzenie weekendu czy tygodnia w większości popularnych turystycznie miast na świecie, a ostatnio – także w Polsce. – Mieszkanie w bloku, apartamentowcu czy kamienicy daje większą prywatność i niezależność niż hotel lub pensjonat – mówi. – Można też samodzielnie przyrządzać sobie posiłki. Coraz większa popularność takich serwisów, jak Airbnb i Booking.com, ułatwia skojarzenie najemców z właścicielami mieszkań. Są też firmy profesjonalnie zarządzające apartamentami hotelowymi, co – jak podkreśla Stradomska – pozwala zaoszczędzić sporo czasu.

Metropolie i kurorty

– Moda na krótkoterminowy wynajem mieszkań narodziła się w Stanach Zjednoczonych. Teraz, gdy dotarła do Polski, taką inwestycję rozważa coraz więcej kupujących nieruchomości – zauważa Kuba Karliński, ekspert firmy Magmillon. Podkreśla, że najbardziej atrakcyjne dla turystów lokale przynoszą kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie.

– Poszukujący noclegu turysta bierze pod uwagę odległość mieszkania od lotniska, dworca, zabytków i innych atrakcji turystycznych – mówi Karliński. Liczy się oczywiście stawka najmu. Ważne też, na ilu gości zgadzają się właściciele. Zdarza się, że nie chcą wynajmować mieszkania podróżującym z dziećmi czy zwierzętami. – Poza lokalizacją, ceną i różnymi udogodnieniami najemcy zwracają uwagę także na rodzaj budynku – zauważa ekspert. – Obcokrajowców często pociągają miejsca, które wyglądem odbiegają od standardowych hoteli lub apartamentowców. Małe, przytulne kamienice z wysokimi mieszkaniami, np. na Starym Mieście czy klimatycznej Pradze, działają na nich jak magnes – podkreśla. Dodaje, że część najemców, zwłaszcza gdy planują się zatrzymać w mieszkaniu nieco dłużej, chce mieć ładny widok z okna.

– W Warszawie stawki najmu krótkoterminowego zaczynają się od kilkudziesięciu złotych. Designerskie mieszkania czy domy o wyższym standardzie kosztują nawet 3,5 tys. zł za noc – podaje Kuba Karliński. – Całe lofty czy piętra kamienic mogące pomieścić więcej osób – nawet kilkanaście tysięcy.

To rozpala wyobraźnię potencjalnych inwestorów. Agata Stradomska podkreśla, że najem na doby sprawdzi się zwłaszcza w miastach, gdzie jest wielu przyjezdnych. – W Warszawie, Krakowie, Gdańsku popyt na wynajmowane krótkoterminowo lokale jest cały rok. Duży potencjał mają też miejscowości turystyczne, zarówno w górskich, jak i nadmorskich kurortach, w tym przypadku jednak trzeba zakładać większą sezonowość – mówi przedstawicielka RE/MAX Polska. – Oferowanie mieszkań na doby sprawdza się też w wielu innych miejscach o niewystarczającej lub bardzo drogiej bazie noclegowej. Zanim zainwestujemy w lokal, trzeba przeanalizować lokalny rynek pod kątem popytu i podaży. Być może uda się znaleźć niszę.

Nie tylko apartamenty

Także Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl, ocenia, że najem krótkoterminowy to świetna alternatywa dla oferty hotelowej, a dla inwestorów jest bardziej opłacalny niż tradycyjny wynajem mieszkań.

– Wynajmując lokal na doby w Gdańsku lub Warszawie, przy rocznym obłożeniu nieprzekraczającym 60 proc. można zarobić o 30 proc. więcej niż na najmie długoterminowym – szacuje ekspert Domiporty.pl. – O tym, że ta forma najmu dynamicznie się rozwija, świadczy nie tylko rosnąca liczba ofert w serwisach bookingowych, ale i rosnąca liczba samych serwisów.

Maciej Górka ocenia, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o średnim standardzie oferowane za 150–300 zł za dobę.

– Załóżmy, że mamy dwupokojowe mieszkanie w warszawskim Śródmieściu. Wynajmując je na długi czas, miesięcznie dostawalibyśmy 2,5 tys. zł. Po odliczeniu opłat administracyjnych i podatku nasz zysk to ok. 1,7 tys. zł – szacuje analityk. – Wynajmując to samo mieszkanie za 250 zł na dobę, zarobimy ok. 3,5 tys. zł miesięcznie, i to przy 60-proc. obłożeniu i po odjęciu podatku, czynszu administracyjnego i kosztów serwisu mieszkania.

To oczywiście tylko kalkulacja. – W zależności od klasyfikacji działalności może się zmieniać wartość podatkowa – wyjaśnia Górka. – Trzeba też pamiętać o amortyzacji.

Z szacunków Agaty Stradomskiej wynika, że na typowych mieszkaniach dwupokojowych (salon z rozkładaną kanapą plus sypialnia) w Warszawie lub w miejscowościach wypoczynkowych można zarobić rocznie ok. 30–35 tys. zł. Inwestycja w 35-metrowy lokal powinna się zwrócić po ok. 11 latach.

Założenia: cena mieszkania to 300 tys. zł, koszty remontu – 35 tys. zł, umeblowania i wyposażenia – 15 tys. zł. Dzienny przychód – 300 zł, obłożenie: 40 proc.

– Mieszkanie wynajmowane hotelowo wymaga czasu na promocję i obsługę gości – przypomina Agata Stradomska. – Odpowiadanie na pytania, prowadzenie kalendarza rezerwacji, sprzątanie, naprawianie usterek, wydawanie i odbiór kluczy to bardzo czasochłonne zajęcia. Zlecając je wyspecjalizowanej firmie, pomniejszymy dochód o ok. 20–40 proc.

Zdaniem Agaty Stradomskiej rynek najmu krótkoterminowego nie jest jeszcze nasycony. – Może się jednak okazać, że budowa kilku aparthoteli w niewielkiej miejscowości na jakiś czas zaspokoi popyt – mówi przedstawicielka RE/MAX Polska.

Agata Szlęzak z firmy Magmillon komentuje, że do inwestowania w mieszkania na wynajem, także na doby, zachęca nieustająco dobra koniunktura na rynku nieruchomości. – Wynajem krótkoterminowy przyciąga inwestorów solidnymi zyskami. Jednak trzeba bardzo uważnie oceniać oferty – podkreśla. – Kluczowa jest lokalizacja w centrum, w dobrze skomunikowanym miejscu, na przykład przy metrze. Średnia stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie to 4–5 proc. Przy większej skali (przynajmniej kilka mieszkań), koncentrując się na jakiejś niszy, wynik można podwoić. Żeby dobrze zarobić na mieszkaniu na wynajem, trzeba je tanio kupić, dobrze wynająć i zapewnić niedrogą obsługę.

Przedstawicielka firmy Magmillon zwraca też uwagę na najem mieszany. W czasie roku akademickiego mieszkanie może być wynajmowane studentom, a w wakacje – turystom i biznesmenom.