Najem lokalu – z czym to się je?

Nie wystarczy wskazać powierzchni najmu, do umowy należy załączyć plan lokalu z obrysem i rozkładem oraz plan budynku ze wskazaniem lokalizacji lokalu. Dotyczy to zwłaszcza lokali, które zostaną wybudowane. Powierzchnia może odpowiadać ustalonej, jednak z uwagi np. na kształt lokalu, szyb lub instalacje, niemożliwe będzie wykorzystanie lokalu w całości na potrzeby najemcy. Ważne jest opisanie budynku, w którym będzie lokal, w tym standardów (np. w zakresie, ogólnie, klasy budynku, elementów wykończeniowych itp.).

W centrach handlowych istotna będzie tożsamość kluczowych najemców, asortyment oferowany w galerii (tenant mix) oraz poziom komercjalizacji. Możemy także chcieć zapewnić sobie, że w budynku biurowym nie będą mieli siedziby konkurenci. „Narazilibyśmy" naszych klientów na kontakt z konkurencją, sytuacja taka może rodzić także praktyczne zagadnienia, np. które logo umieścić wyżej. Niespełnianie określonych standardów budynku, przy odpowiednio skonstruowanej umowie, może być podstawą roszczeń najemcy (np. o obniżenie czynszu).

Ciekawa sprawa to charakter prawa najemcy do części wspólnych. Niektóre umowy przewidują powiększenie powierzchni o tzw. add-on factor, udział najemcy w powierzchni części wspólnych. Celem jest tu wyłącznie obliczanie czynszu i opłat wspólnych od takiej powiększonej powierzchni. Jeżeli nie zostanie on wyartykułowany, powstaje jednak wrażenie, że najemca jest współnajemcą części wspólnych i tu zaczynają się „schody". Prawo współnajmu może uniemożliwić wynajmującemu, bez zgody współnajemców, np. udzielenie zgody na tymczasowe postawienie kiosku lub zorganizowanie eventu. Warto wyraźnie wskazać, że najemca ma tylko dodatkowe prawo korzystania z części wspólnych i że części wspólne nie stanowią przedmiotu najmu.

Umowa określa z reguły przeznaczenie lokalu, dozwolony użytek, cel najmu lub podobne warunki, tj. jaką działalność najemca może prowadzić w lokalu. Co korzystniejsze, posłużenie się ogólnym terminem np. „działalność gospodarcza" czy szczegółowymi określeniami np. „sprzedaż gier planszowych marki X". Upraszczając, im bardziej generyczny termin, tym lepiej dla najemcy, im bardziej dokładny, tym mniejsza elastyczność najemcy. W centrach handlowych zobowiązuje się często najemców do nieprzerwanej działalności w zakresie sprzedaży pod konkretną marką.

Z drugiej strony najemca powinien pomyśleć, czy wskazany ogólny termin, np. „przeznaczenie biurowe", obejmuje wszystkie czynności, które zamierza podejmować w lokalu. O ile zorganizowanie raz szkolenia dla pracowników to może jeszcze działalność biurowa, o tyle jeżeli będziemy codziennie podejmować kolejne grupy na szkoleniach, to warto wskazać w umowie wprost działalność szkoleniową. Liczne wizyty grup mogą stwarzać większą uciążliwość niż praca biura, co może nam wytknąć wynajmujący.