W praktyce kancelarii notarialnych obserwuje się znaczny wzrost popularności wśród klientów umowy o dożywocie. Warto poszukać odpowiedzi na pytanie, czym spowodowane jest to zjawisko.

Czytaj także: Umowa dożywocia: nie tak łatwo odebrać ojcowiznę

Umowa o dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości jej nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Strony umowy mogą dowolnie ukształtować zakres obowiązków nabywcy nieruchomości, zwanego zobowiązanym, wobec dotychczasowego właściciela nieruchomości, zwanego dożywotnikiem, mieszczących się w pojęciu dożywotniego utrzymania. Jednak gdyby zakres ten nie został w umowie sprecyzowany, zobowiązany powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczyć mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Istotą tej umowy jest zatem odpłatne przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, którego świadczeniem jest dożywotnie utrzymanie dotychczasowego właściciela nieruchomości.

Prawo pozwala również, aby dożywociem objęta została osoba bliska zbywcy, niebędąca właścicielem nieruchomości. O tym, kto jest osobą bliską zbywcy, decydują konkretne okoliczności, najczęściej będą to członkowie najbliższej rodziny mieszkający wspólnie ze zbywcą na nieruchomości będącej przedmiotem umowy oraz konkubenci. Osoba bliska może również być jedynym dożywotnikiem, nie jest konieczne, aby był nim jednocześnie zbywca nieruchomości.

Przedmiotem umowy o dożywocie może być nieruchomość lub udział we własności nieruchomości, a także prawo wieczystego użytkowania. Umową tą można objąć również nieruchomość lokalową. Niestety, nie może być przedmiotem umowy o dożywocie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nawet takie, dla którego prowadzona jest księga wieczysta. To spora niedogodność dla osób, które chciałyby prawo to przenieść za dożywocie. W takiej sytuacji należy najpierw zawrzeć ze spółdzielnią mieszkaniową umowę przeniesienia własności lokalu, a następnie, po założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej, można zawrzeć umowę o dożywocie.

To nie jest darowizna

Jak już wspomniano, umowa o dożywocie ma charakter umowy odpłatnej, co całkowicie odróżnia ją od umowy darowizny. Ta jej cecha właśnie stała się bodaj najistotniejszym powodem gwałtownego wzrostu popularności dożywocia w dzisiejszych czasach. Skoro umowa nie jest darowizną, choć często klienci kancelarii notarialnych nie odróżniają jej od umowy darowizny z jednoczesnym ustanowienie służebności osobistej mieszkania na rzecz darczyńcy, to nie stosuje się do niej przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących darowizny, w tym również tych dotyczących zachowku. Mianowicie, dożywocie w przeciwieństwie do darowizny nie podlega zaliczeniu na zachowek. Mając do wyboru zawarcie umowy darowizny nieruchomości lub umowy o dożywocie, klienci, po wyjaśnieniu przez notariusza skutków obu umów, często wybierają to drugie rozwiązanie. Jednym z głównych powodów bywa niepokój o ewentualne spory w rodzinie o pozostawiony przez nich po śmierci majątek oraz chęć uniknięcia wikłania ich następców prawnych w wynikające z tego procesy sądowe. Jednocześnie zbywcy nieruchomości chcieliby mieć zapewniony dach nad głową i opiekę do śmierci. I tutaj najlepiej widać zalety umowy o dożywocie.

Zawierając tę umowę, dożywotnik może liczyć na wypełnianie przez nabywcę obowiązku zapewnienia mu utrzymania do końca życia, a jednocześnie zapewnia ona zobowiązanemu ochronę przed roszczeniami o zachowek ze strony spadkobierców dożywotnika. W przypadku bowiem wytoczenia przez spadkobierców powództwa o wypłatę zachowku przeciwko nabywcy nieruchomości podlega ono oddaleniu przez sąd, bowiem nie można nawet w drodze analogii stosować przepisu art. 993 Kodeksu cywilnego, przewidującego doliczanie do spadku darowizn celem obliczenia zachowku. Jednym słowem wybranie umowy o dożywocie zamiast darowizny zabezpiecza nabywcę przed spłacaniem spadkobierców dożywotnika.

Prawo do nieruchomości

Warto podkreślić, że nabywca nieruchomości nie jest ograniczony w możliwości rozporządzania nieruchomością. Może on zatem nieruchomość obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi lub nawet ją zbyć. Sytuacja dożywotnika nie ulega jednak pogorszeniu, bowiem w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca z mocy prawa ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, wymagalne po nabyciu przez niego nieruchomości. Ponadto, zgodnie z przepisami, jeśli zobowiązany zbył nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany swojego prawa na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości dożywocia.

W jednym z programów interwencyjnych, poruszającym problem niewykonywania przez zobowiązanego obowiązków względem schorowanego dożywotnika, wypowiadający się ekspert wskazał, że nie byłoby problemu, gdyby w umowie o dożywocie, zastrzeżony został zakaz zbywania nieruchomości, dając niejako do zrozumienia, że umowa ta została przez notariusza wadliwie sformułowana. Otóż, jak wskazano wyżej, przepisy wprost przewidują możliwość zbycia obciążonej nieruchomości.

Nie można więc w umowie o dożywocie wyłączyć możliwości zbycia nieruchomości przez zobowiązanego, zatem zastrzec żadnego zakazu zbywania nieruchomości, wyklucza to art. 57 Kodeksu cywilnego, możliwe jest jednak dodatkowe zobowiązanie się zobowiązanego do niezbywania nieruchomości po jej nabyciu. Naruszenie tego zobowiązania rodzi po stronie zobowiązanego jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą, nie skutkuje zaś nieważnością umowy zbycia nieruchomości. Niestety, najczęściej poszkodowane w takich sprawach są osoby, które mają spore trudności z posługiwaniem się chroniącymi je narzędziami prawnymi i nie potrafiące dochodzić swoich praw przed sądem.

Na koniec należy dodać, że umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 proc. od wartości nieruchomości, bez względu na pokrewieństwo stron. Umowa o dożywocie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. ?

Autor jest notariuszem z Częstochowy