Zlecający roboty budowlane nieraz skarżą się na wykonawców, że niesolidni, że upadają, że w najmniej odpowiednim momencie porzucają plac budowy... A mnie to nie dziwi. Nieraz dane mi było poprawiać umowy o roboty budowlane. I powiem krótko: to literatura grozy z elementem horroru.

Nie ma negocjacji, jest zamawiający

W czasie studiów uczono mnie, że fundamentalną zasadą prawa cywilnego jest swoboda zawierania umów, która wyraża się w tym, że strony mogą kształtować treść porozumienia wedle własnego uznania, tak aby wykonanie zobowiązań odpowiadało ich interesom. Po skończeniu studiów przekonałam się, że uniwersytecka teoria rzadko nadąża za rzeczywistością. Najlepszym tego przykładem są właśnie umowy o roboty budowlane. Przy tych naprawdę dużych nie ma żadnych, czy też prawie żadnych, negocjacji. Jest za to zamawiający, który, mówiąc brutalnie, „daje zarobić" i tym samym uważa, że ma prawo jednostronnie narzucać warunki kontraktu. Jeżeli komuś nie odpowiada jego treść, może nie stawać do przetargu. Z tego też powodu w umowach takich znaleźć można sporo zapisów dalekich od zasady równości stron i kształtowania stosunku prawnego zgodnie ze wspólnym interesem. A oto kilka przykładów:

¬ Ustalenie, że wykonawca robót ma zgłaszać wszelkie zastrzeżenia dotyczące budowy, dokumentacji technicznej itp. w rażąco krótkim terminie, np. trzech dni, i to jeszcze w formie pisemnej. Z zastrzeżeniem, że niedochowanie terminu obciąży wykonawcę obowiązkiem pokrycia kosztów wszelkich robót dodatkowych, robót zamiennych, kosztów zmian w dokumentacji itp.

Biorąc pod uwagę, że w tygodniu dwa dni są wolne od pracy, bardzo łatwo może dojść do przekroczenia tak napiętego terminu. W dodatku w procesie budowy przepływ informacji także zajmuje określony czas. Zanim zastrzeżenia pracownika z placu budowy trafią do sekretariatu, następnie do zarządu, zanim zostaną przedyskutowane, skonsultowane z prawnikiem, zanim zostanie sporządzone pismo, musi upłynąć zdecydowanie więcej niż trzy dni. Czasami odnosi się wrażenie, że tego typu zapisy zmierzają tak naprawdę do tego, by koszty budowy zacząć przerzucać na wykonawcę.

¬ Zastrzeżenie, że drobny podpodwykonawca otrzyma wynagrodzenie za swą pracę (np. za położenie stolarki okiennej, wymalowanie ścian) dopiero z chwilą dokonania odbioru końcowego całej inwestycji przez inwestora i wystawienia przez niego dokumentu o nazwie np. „karta wykonania prac" (tu nazwy dokumentów bywają różne). Przy czym należy zauważyć, że samą umowę drobny podpodwykonawca ma zawartą nie z inwestorem, ale z podmiotem pośrednim. Skoro drobny podpodwykonawca nie ma zawartej umowy z inwestorem, to nie do końca wiem, jakimi środkami prawnymi mógłby go zmuszać do wystawiania dokumentów o określonych nazwach. Poza tym w skrajnych przypadkach budowa może nie zostać dokończona i tym samym nieodebrana nigdy. Nie zmienia to faktu, że ten, kto wykonał już swoją pracę, powinien otrzymać za nią wynagrodzenie.

¬ Wprowadzanie bardzo wysokich kar umownych, dochodzących nawet do 10 tys. zł za jeden dzień. I to za dzień opóźnienia, a nie zwłoki (opóźnienie tym różni się od zwłoki, że nie musi mieć charakteru zawinionego). Co więcej, zdarzają się zamawiający, którzy wprowadzają do umów kary umowne nie za konkretne przewinienia, ale za „wszelkie naruszenia umowy i prawa". To sprawia, że nawet przesłanie faktury z kilkudniowym opóźnieniem może zakończyć się karą na poziomie kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Kij ma dwa końce

Pojawia się pytanie, który z wykonawców udźwignie takie rygory i zobowiązania finansowe. Nie dziwmy się zatem, że gdy coś pójdzie nie tak, wykonawcy zaczynają porzucać plac budowy, nie rozliczać się z podwykonawcami czy też zgłaszać wniosek o upadłość. Jednym słowem, tworzenie umów jednostronnie korzystnych zaczyna działać na niekorzyść tego, kto jest ich autorem. Inwestor nie może oczekiwać, że będzie traktowany poważnie, gdy sam traktuje nie do końca poważnie swoich wykonawców.

Sytuacja przedstawia się jeszcze gorzej, gdy zamawiającym jest gmina czy też jednostka sektora finansów publicznych, która nie może swojego wykonawcy ot tak, zwolnić z długu (np. z wysokich i często irracjonalnych kar umownych), by pomóc mu przetrwać w trakcie robót. Takie działanie mogłoby zostać uznane za naruszenie ustawy o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych.

Konwencja na placu budowy

Wiele do życzenia pozostawia nie tylko strona merytoryczna, ale także czytelność i rozmiar umów o roboty budowlane. Umowa rekordzistka, z którą dane mi było kiedyś się zetknąć, posiadała wraz z załącznikami 200 stron. A na nich dość osobliwe zapisy, że strony są zobowiązane do przestrzegania deklaracji praw człowieka ONZ, karty praw podstawowych Unii Europejskiej, konwencji ONZ i tak dalej. Gdy starałam się dociec, o które konkretnie zapisy z tych dokumentów chodzi, bo przecież wykonawca musi wiedzieć, czy jest w stanie podołać finansowo wszystkim obowiązkom, zapadała cisza. Jak wynika z moich obserwacji, zamawiający nieraz sami nie rozumieją do końca umów i dokumentów, które dają wykonawcom do podpisu. Negocjacjom, prośbom o zmianę poszczególnych zapisów nieraz towarzyszy dezorientacja i cisza.

Trzeba zatem liczyć się z tym, że nieczytelne, jednostronnie korzystne i źle napisane umowy będą przyciągać nieodpowiedzialnych wykonawców. Takich, którzy są w stanie podpisać każdy dokument nawet bez jego czytania, kierując się zasadą „jakoś to będzie". Nie dziwmy się, że następnie równie beztrosko będą traktować swoje obowiązki i postępować na budowie zgodnie z tą samą zasadą.

Autorka jest radcą prawnym w Kancelarii Prawnej Lex Consulting