fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Rzecz o prawie

Agnieszka Lisak: Niezrozumiałe rozwiązania ws. najmu podczas pandemii

Fotorzepa, Jerzy Dudek
Dotknięci kryzysem często nie znają się na prawie.

Ostatniego dnia marca 2020 r. weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19 (poz. 568, zwana dalej „ustawą Covid-19"). Uregulowała ona m.in. sprawy najemców, którzy zostali objęci zakazem prowadzenia działalności gospodarczej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. Wprowadzone rozwiązania idą w dobrym kierunku, aczkolwiek są połowiczne i niedopracowane.

Komu chcą pomóc?

Zgodnie z art. 15ze. ustawy Covid-19 w czasie zakazu prowadzenia działalności wygasają wzajemne zobowiązania stron wynikające z umowy najmu, dzierżawy lub innego podobnego stosunku (dalej: „najemcy" lub „wynajmujący"). W uzasadnieniu do autopoprawki napisano: „Umowy najmu albo inne umowy o korzystanie z powierzchni w tych galeriach powinny zostać czasowo wygaszone, aby najemcy i wynajmujący nie byli zobowiązani do wzajemnych świadczeń, generujących dla obu stron koszty w tym okresie".

Warto podkreślić, że w okresie zakazu nie tylko najemca będzie mógł powoływać się na swoje prawo odmowy płacenia czynszu, ale także wynajmujący będzie mógł domagać się chwilowego opuszczenia powierzchni handlowej (np. lokalu czy wyspy w galerii).

Należy jednak pamiętać, że zawieszenie praw i obowiązków, w tym zwolnienie z płacenia czynszu ma charakter warunkowy. Najemca, który chce z niego skorzystać, musi w ciągu trzech miesięcy od chwili zniesienia zakazu złożyć wynajmującemu ofertę woli przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach. Co więcej, oferta ta ma obejmować okres równy okresowi obowiązywania zakazu przedłużonemu dodatkowo o sześć miesięcy. Przykładowo, jeżeli zakaz handlu obowiązywał cztery miesiące, oferta będzie musiała obejmować 10 miesięcy.

Rozwiązanie wprowadzone przez ustawodawcę wydaje się niezrozumiałe. Pojawienie się koronawirusa jest dla wszystkich sytuacją nową, której skutków gospodarczych nie jesteśmy w stanie przewidzieć do końca. Można jednak podejrzewać, że doprowadzi ono do kryzysu gospodarczego, a wielu małych przedsiębiorców będzie zmuszonych zamknąć działalność gospodarczą. W omawianym stanie prawnym będzie to trudne, skoro jeszcze przez np. 10 miesięcy będą musieli płacić czynsz za lokal, którym nie są zainteresowani.

Ewentualnie będą mogli zrezygnować z przedłużenia umowy najmu, ale wtedy zapłacą czynsz za okres, kiedy nie mogli prowadzić działalności gospodarczej. Czy aby na pewno takie rozwiązanie jest wyciągnięciem ręki do przedsiębiorców dotkniętych koronakryzysem, czy raczej ukłonem w kierunku galerii handlowych?

Nikt nie przewidział

Kolejną kwestią, która budzi wątpliwości, jest objęcie przepisem tylko najemców prowadzących swoją działalność w obiektach wielkopowierzchniowych, tj. powyżej 2000 mkw. Tymczasem w kraju wielu przedsiębiorców (prowadzących np. zakłady fryzjerskie, kosmetyczne, kluby fitness) wynajmuje lokale w budynkach mniejszych.

Niezależnie od opisanych problemów związanych z treścią art. 15ze ustawy Covid-19, w kodeksie cywilnym od lat istnieje art. 357[1], który przyznaje ochronę w razie nieprzewidzianych okoliczności. Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia przez jedną ze stron byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziło rażącą stratą, czego strony nie mogły przewidzieć przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesu stron zgodnie z zasadami współżycia społecznego oznaczyć na nowo sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. W dodatku ustawa Covid-19 nie wyłączyła stosowania art. 357[1] k.c., tak więc należy uznać go za nadal obowiązujący.

Mały się nie zna

Mogę tylko podejrzewać, że wprowadzony naprędce art. 15ze ustawy wywoła sporo zamieszania w stosunkach prawnych. Wielu przedsiębiorców zapewne pod wpływem doniesień prasowych skorzysta z omawianego przepisu bez głębszej refleksji, tak by uniknąć płacenia czynszu za okres objęty zakazem handlu. Co więcej, będą przekonani, że nie przysługuje im żadna inna ochrona prawna. Ustawa Covid-19 nie odwołuje się bowiem wprost do art. 357[1] k.c., stwierdza jedynie lakonicznie, że wprowadzone nią zmiany nie naruszają innych przepisów kodeksu cywilnego. Konia z rzędem temu, kto trudniąc się handlem w galerii, zna kodeks cywilny. Pojawia się pytanie, czy po skorzystaniu z przepisu i złożeniu oferty przedłużenia najmu o np. 10 miesięcy przedsiębiorcy będą jeszcze mogli korzystać z art. 357[1] k.c. Czy też może sądy uznają, że już na to za późno, ponieważ wybrali inną konstrukcję prawną?

W mojej ocenie artykuły 15ze ustawy Covid-19 i 357[1] k.c. nie zostały skorelowane przez ustawodawcę w sposób przejrzysty. Co więcej, opisane powyżej problemy można rozważać na poziomie kancelarii prawnych, ale nie na poziomie przedsiębiorcy (a często mikroprzedsiębiorcy działającego w małej galerii na prowincji) dotkniętego kryzysem, który nie zna się na prawie i musi szybko podjąć decyzję o zaniechaniu płacenia czynszu za czas przestoju.

Autorka jest radcą prawnym

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA