Jak się wydaje, ustawodawca miał na celu jedynie doprowadzenie do wstrzymania się przez strony stosunku prawnego z niektórymi świadczeniami. Nie ze wszystkimi, bo pozostać w mocy musiałyby np. zobowiązania do ochrony przed kradzieżą, pożarem, zalaniem rzeczy najemcy w zamkniętym lokalu, itp. Być może miał to być jakiś rodzaj ustawowego „pactum de non petendo" wprowadzonego z mocy ustawy, czyli zobowiązania stron do niedochodzenia od siebie roszczeń, zwłaszcza niedochodzenia przez wynajmującego zapłaty czynszu od najemcy. Dosłowne brzmienie przepisu, pomimo racjonalnych argumentów za stosowaniem takiej, wyżej wskazanej, celowościowej wykładni, nie uprawnia, moim zdaniem, do jej użycia. Wykładnia taka prowadziłaby bowiem do wniosków całkowicie sprzecznych z brzmieniem przepisu. Dodatkowo, należy zauważyć, że podczas prac nad ustawą głosowana była poprawka klubu PSL Kukiz, wedle której komentowany przepis miał stanowić o „zawieszeniu wzajemnych zobowiązań do świadczenia", zamiast „wygaśnięcia zobowiązań". Jest to, jak się wydaje, nomen omen, koronny argument – skoro ustawodawca miał do wyboru inne brzmienie przepisu i jednoznacznie je odrzucił.
Abstrahując zatem od olbrzymich problemów interpretacyjnych i dyskusji, która zrodzi niejeden artykuł i niejedną dysertację w przyszłości, moim zdaniem jedyna rozsądna prawnie, choć gospodarczo trudna do zaakceptowania, jest interpretacja, że ustawodawca spowodował wygaśnięcie umów tych najemców, których dotyczy zakaz prowadzenia działalności w centrach handlowych. Nie doszło natomiast do wygaśnięcia umów tych sklepów, których nie dotyczył zakaz prowadzenia działalności (tj. np. spożywczych, drogerii, aptek), choć można spotkać się również z przeciwnym stanowiskiem.
Trudne do obrony, choć bazujące na literalnym brzmieniu kalekiej redakcji wskazanego przepisu, jest natomiast stanowisko, że ustawodawca doprowadził do wygaśnięcia w ogóle wszystkich umów najmu powierzchni handlowych w Polsce.
Czy płacić czynsz
Podstawowy problem, jaki pojawił się wraz z zamknięciem lokali, to spór o zasadność roszczenia o zapłatę czynszu. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu stanowią, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Doktryna prawa jest zgodna, że po stronie wynajmującego jest obowiązek utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku. W sytuacji ustawowego zakazu, gdy najemca nie ma możliwości korzystania z przedmiotu najmu, mógłby on również wstrzymać się ze świadczeniem wzajemnym – zapłatą czynszu. Decydujące znaczenie ma tutaj odpowiedź na pytanie, czy najemca ma, w konkretnym przypadku, dostęp do lokalu, a zatem czy wynajmujący wykonuje podstawowy obowiązek wynikający z umowy. Jeśli najemca ma dostęp do lokalu, to można bronić stanowiska, że okoliczność niemożności prowadzenia działalności handlowej, jako niezależna od wynajmującego, nie powinna wynajmującego obciążać, a zatem najemca powinien płacić czynsz. Znaczenie mieć będzie też okoliczność, czy najemca (jak np. niektóre zakłady fryzjerskie) zaprzestał działalności przez wprowadzeniem formalnego zakazu czy wskutek wejścia w życie przepisu. Ostatecznie jednak materia jest na tyle skomplikowana, że tylko analiza treści konkretnej umowy umożliwia ocenę sytuacji danego podmiotu.
Jakich argumentów może użyć najemca? Po pierwsze siła wyższa – nieuregulowana ustawowo w polskim prawie, ale przyjęta przez doktrynę oraz orzecznictwo, a także często odrębnie definiowana w poszczególnych kontraktach. Dużo zależy tutaj zatem od brzmienia konkretnej umowy. Generalnie – wydaje się, że dyskusyjne jest, czy najemca może się na nią powoływać samoistnie, bo formalnie (w oderwaniu do faktycznych okoliczności danego biznesu) sam fakt zakazu działalności nie ogranicza w żaden sposób możliwości spełnienia świadczenia w postaci zapłaty czynszu – banki działają normalnie. Wydaje się jednak, że powołanie się na siłę wyższą może być skuteczne w połączeniu z kolejnymi, wskazanymi poniżej, zarzutami.
Po drugie - klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 357(1) k.c.), która wymaga jednak drogi sądowej i wykazania, że zapłata czynszu w nowych okolicznościach jest połączona z nadmiernymi trudnościami.
