fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Koronawirus: każdy najemca inaczej dotknięty przepisami „tarczy antykryzysowej”

AFP
Przepisy „tarczy antykryzysowej” nierówno traktują najemców. Najmniej tracą niektóre centra handlowe typu „retail park”, dodatkowe argumenty do negocjacji zyskują hotele i wypożyczalnie samochodów. Paradoksalnie najtrudniejsza prawnie jest sytuacja podmiotów, którym ustawodawca chciał najbardziej pomóc – najemców w galeriach handlowych. Trudniejsze negocjacje czekają gastronomię. Branża fitness ma argumenty, by obniżyć czynsz.

Nieprecyzyjne przepisy ustawy z dnia 31 marca 2020 r., tzw. „tarczy antykryzysowej" spowodowały szeroko zakrojoną dyskusję o sytuacji najemców w centrach handlowych. Mało jest natomiast analiz dotyczących pozostałych grup najemców i wynajmujących dotkniętych wirusem COVID.

Kogo dotyczą zakazy

Rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13.03.2020 i 20.03.2020 – moim zdaniem bez podstawy prawnej - wprowadziły zakaz prowadzenia działalności przez niektórych przedsiębiorców. Przepisy te zostały wydane bowiem bez odpowiedniej delegacji ustawowej, zatem Minister Zdrowia nie był upoważniony do nałożenia zakazów. Rozporządzenie Rady Ministrów z 31.03.2020, wydane na podstawie innych przepisów, już skutecznie wprowadziło zakaz prowadzenia działalności przez przedsiębiorców, w szczególności całkowicie zakazano działalności w postaci organizowania targów, wystaw, konferencji, wydarzeń z zakresu kultury i rozrywki, sportu, projekcji filmów, działania gastronomii, kasyn, zakładów fryzjerskich, salonów tatuażu, większości handlu detalicznego w obiektach o powierzchni powyżej 2.000 m2.

Komu wygasły umowy

Zgodnie z art. 15ze ust. 1 ustawy dotyczącej zapobiegania skutkom epidemii, wprowadzonym ustawą z 31.03.2020 (tzw. „tarczą antykryzysową") w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000m2 „wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej".

Jak się wydaje, ustawodawca miał na celu jedynie doprowadzenie do wstrzymania się przez strony stosunku prawnego z niektórymi świadczeniami. Nie ze wszystkimi, bo pozostać w mocy musiałyby np. zobowiązania do ochrony przed kradzieżą, pożarem, zalaniem rzeczy najemcy w zamkniętym lokalu, itp. Być może miał to być jakiś rodzaj ustawowego „pactum de non petendo" wprowadzonego z mocy ustawy, czyli zobowiązania stron do niedochodzenia od siebie roszczeń, zwłaszcza niedochodzenia przez wynajmującego zapłaty czynszu od najemcy. Dosłowne brzmienie przepisu, pomimo racjonalnych argumentów za stosowaniem takiej, wyżej wskazanej, celowościowej wykładni, nie uprawnia, moim zdaniem, do jej użycia. Wykładnia taka prowadziłaby bowiem do wniosków całkowicie sprzecznych z brzmieniem przepisu. Dodatkowo, należy zauważyć, że podczas prac nad ustawą głosowana była poprawka klubu PSL Kukiz, wedle której komentowany przepis miał stanowić o „zawieszeniu wzajemnych zobowiązań do świadczenia", zamiast „wygaśnięcia zobowiązań". Jest to, jak się wydaje, nomen omen, koronny argument – skoro ustawodawca miał do wyboru inne brzmienie przepisu i jednoznacznie je odrzucił.

Abstrahując zatem od olbrzymich problemów interpretacyjnych i dyskusji, która zrodzi niejeden artykuł i niejedną dysertację w przyszłości, moim zdaniem jedyna rozsądna prawnie, choć gospodarczo trudna do zaakceptowania, jest interpretacja, że ustawodawca spowodował wygaśnięcie umów tych najemców, których dotyczy zakaz prowadzenia działalności w centrach handlowych. Nie doszło natomiast do wygaśnięcia umów tych sklepów, których nie dotyczył zakaz prowadzenia działalności (tj. np. spożywczych, drogerii, aptek), choć można spotkać się również z przeciwnym stanowiskiem.

Trudne do obrony, choć bazujące na literalnym brzmieniu kalekiej redakcji wskazanego przepisu, jest natomiast stanowisko, że ustawodawca doprowadził do wygaśnięcia w ogóle wszystkich umów najmu powierzchni handlowych w Polsce.

Czy płacić czynsz

Podstawowy problem, jaki pojawił się wraz z zamknięciem lokali, to spór o zasadność roszczenia o zapłatę czynszu. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu stanowią, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Doktryna prawa jest zgodna, że po stronie wynajmującego jest obowiązek utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku. W sytuacji ustawowego zakazu, gdy najemca nie ma możliwości korzystania z przedmiotu najmu, mógłby on również wstrzymać się ze świadczeniem wzajemnym – zapłatą czynszu. Decydujące znaczenie ma tutaj odpowiedź na pytanie, czy najemca ma, w konkretnym przypadku, dostęp do lokalu, a zatem czy wynajmujący wykonuje podstawowy obowiązek wynikający z umowy. Jeśli najemca ma dostęp do lokalu, to można bronić stanowiska, że okoliczność niemożności prowadzenia działalności handlowej, jako niezależna od wynajmującego, nie powinna wynajmującego obciążać, a zatem najemca powinien płacić czynsz. Znaczenie mieć będzie też okoliczność, czy najemca (jak np. niektóre zakłady fryzjerskie) zaprzestał działalności przez wprowadzeniem formalnego zakazu czy wskutek wejścia w życie przepisu. Ostatecznie jednak materia jest na tyle skomplikowana, że tylko analiza treści konkretnej umowy umożliwia ocenę sytuacji danego podmiotu.

Jakich argumentów może użyć najemca? Po pierwsze siła wyższa – nieuregulowana ustawowo w polskim prawie, ale przyjęta przez doktrynę oraz orzecznictwo, a także często odrębnie definiowana w poszczególnych kontraktach. Dużo zależy tutaj zatem od brzmienia konkretnej umowy. Generalnie – wydaje się, że dyskusyjne jest, czy najemca może się na nią powoływać samoistnie, bo formalnie (w oderwaniu do faktycznych okoliczności danego biznesu) sam fakt zakazu działalności nie ogranicza w żaden sposób możliwości spełnienia świadczenia w postaci zapłaty czynszu – banki działają normalnie. Wydaje się jednak, że powołanie się na siłę wyższą może być skuteczne w połączeniu z kolejnymi, wskazanymi poniżej, zarzutami.

Po drugie - klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 357(1) k.c.), która wymaga jednak drogi sądowej i wykazania, że zapłata czynszu w nowych okolicznościach jest połączona z nadmiernymi trudnościami.

Po trzecie – dyskusyjne jest, czy możliwe jest powoływanie się na niemożność świadczenia, o której mowa w przepisie art. 495 kc. Wydaje się, że wskutek ustawowego zakazu działalności nie doszło do sytuacji niemożności świadczenia, choć niewątpliwie okoliczności tego stanu nie są od stron zależne. Niemożność nie dotyczy bowiem świadczenia między stronami umowy najmu, ale możności wykorzystania przez najemcę przedmiotu najmu w sposób, w jaki zamierzał go wykorzystać.

Po czwarte – w nielicznych przypadkach rozważyć można czy umowa nie może być zakwalifikowana jako umowa dzierżawy (a nie najmu), co uprawniałoby dzierżawcę do powołania się na przepis art. 700 kc i obniżenie czynszu wskutek zmniejszenia przychodu z przedmiotu dzierżawy.

Po piąte - część umów na rynku, w zależności od branży, posiada specyficzne uregulowania dotyczące np. czynszu obliczanego w zależności od obrotu, ilości odwiedzin obiektu, poziomu jego komercjalizacji, itp. Postanowienia te mogą być podstawą do obniżenia wysokości czynszu, lub zredukowania go do zera (takim przypadkiem będzie znana zagraniczna marka odzieżowa, która płaci wyłącznie czynsz od obrotu).

Paradoksalnie, wydaje się, że w trudniejszej sytuacji znaleźć mogą się najemcy, których umowy wygasły wskutek „tarczy antykryzysowej". O ile poprzednio można było powoływać się na wskazane wyżej okoliczności jako przyczynę braku zapłaty lub obniżenie czynszu, to taki najemca, którego umowa wygasła, który jednak nie opuścił lokalu, może być zobowiązany do zapłaty za okres bezumownego korzystania z lokalu.

Centra typu „retail park" mają łatwiej

Na tle wskazanych przepisów szczególna sytuacja może powstać w niektórych retail parkach. Po pierwsze zakaz prowadzenia działalności dotyczy obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000m2. W praktyce, w Polsce część takich centrów handlowych w lokalizacjach, gdzie przepisy nie dopuszczały budowy obiektów o tak dużej powierzchni, powstawało na podstawie decyzji o warunkach zabudowy w ten sposób, że lokal każdego z najemców stanowił odrębny budynek, np. o pow. 400 m2. Co prawda łącznie powierzchnia wszystkich budynków przekracza granicę 2.000 m2 powierzchni, ale, moim zdaniem, do tak zbudowanego centrum nie stosują się przepisy o zakazie prowadzenia działalności. W takich lokalizacjach istnieje jedynie niewielkie ryzyko, że umowy najemców wygasły wskutek wspomnianej wyżej ustawy.

Hotele – regulacja szczególna

W szczególnej sytuacji są hotele, które nie zostały zamknięte całkowicie, gdyż nadal mogą realizować usługi polegające na świadczeniu usług osobom objętym kwarantanną, medykom, osobom wykonującym pracę. W przypadku hoteli obsługiwanych przez operatora płacącego czynsz właścicielowi nieruchomości wydaje się, że nadal możliwe jest powoływanie się na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków lub siłę wyższą, choć zakres ewentualnego zmniejszenia czynszu będzie zapewne mniejszy. Z drugiej strony, dodatkowym argumentem, jakiego w sporze może użyć operator, jest fakt, że (inaczej niż przedsiębiorca, którego działalność została całkowicie zakazana) hotel musi ponosić koszty stałe w postaci pełnej ochrony, ogrzewania itp. Obiekt nie jest bowiem zamknięty, a jedynie istotnie ograniczono zakres podmiotowy klientów, którzy mogą korzystać z jego usług.

Wypożyczalnie samochodów

Dość specyficznym przypadkiem są przedsiębiorcy prowadzący działalność powiązaną ściśle z usługami hotelarskimi lub lotnictwem cywilnym. Chyba najlepszym reprezentantem tej grupy są wypożyczalnie samochodów, których nie obejmuje zakaz prowadzenia działalności, lecz ich biznes tak ściśle powiązany jest z lotniczym ruchem pasażerskim i działalnością hoteli, że spadek obrotów jest niemal 100-procentowy.

Wydaje się, że ci najemcy, nieco inaczej niż pozostali, mogliby próbować powołać się dodatkowo na okoliczność wskazaną w przepisie art. 664 par 1 kc., tj. na wady powodujące ograniczenie przydatności do użytku rzeczy najętej. Argument ten będzie miał większą siłę, jeśli umowa zawiera postanowienia wiążące sposób korzystania z lokalu z natężeniem ruchu pasażerskiego. Moim zdaniem, można wtedy uznać, że przydatność najętego lokalu do umówionego użytku zmniejszyła się istotnie. Wynajmujący bowiem, co prawda ze względu na okoliczności od niego niezależne, nie zapewnia normalnego funkcjonowania lotniska czy hotelu. A to z kolei pozbawia najętego lokalu jego specjalnego znaczenia gospodarczego (przydatności) dla najemcy. Ustalenie treści konkretnego stosunku najmu w oparciu jedynie o przesłanki pozaumowne (tj., nie ujęte wprost w umowie, ale oczywiście istotne dla stron) może jednak nastręczać wątpliwości w konkretnych sytuacjach.

Gastronomia, fitness

Zakaz prowadzenia działalności gastronomicznej ograniczony został do czynności związanych z konsumpcją i podawaniem napojów (PKD 56.30). Nie został zakazany catering, a zatem najemca prowadzący restauracje czy bar co prawda może tak jak inni powoływać się na wskazane wyżej okoliczności uprawniające do obniżenia czynszu, jednak jego pozycja negocjacyjna będzie słabsza. Wiele zależy od tego, czy umowa najmu reguluje możliwość świadczenia usług cateringu. W przypadku, gdyby było to wyłączone, co będzie rzadkością, wtedy zrównywałoby to takiego najemcę z innymi podmiotami, takimi jak branża fitness, która, jak się wydaje, należy do najbardziej dotkniętych. Usługi te ściśle związane są z osobistym kontaktem z trenerem, korzystaniem z przyrządów czy sal do ćwiczeń. Ponadto z praktyki rynkowej wiadomo, że najemcy ci szczególnie mocno obciążeni są umowami leasingu dużej ilości sprzętu do ćwiczeń.

Patrząc na suchą literę prawa - branża fitness ma spore szanse na żądanie obniżenia czynszu ze względu na, jak się wydaje, szczególnie mocno zmienione okoliczności jej funkcjonowania.

Regulacje szczególne

„Tarcza antykryzysowa" zawiera ponadto dodatkowe, rzadko komentowane przepisy, w tym art. 31t. ustawy, stanowiący, że do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

Wydaje się, że norma ta dotyczy wszystkich umów najmu, nie tylko najmu powierzchni handlowych. Jest to zatem typowa norma ochronna, która ma uniemożliwiać rozwiązanie umowy np. w przypadku niepłacenia czynszu przez najemcę.

Podobną funkcję pełni przepis art. 31s ustawy, stanowiący, że w przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. na warunkach dotychczasowych. Można oczywiście dyskutować, czy przepis ten dotyczy również najemców, których umowy wygasły na podstawie przepisu art. 15ze ust.1? Wydaje się, że nie – gdyż art. 15ze ust.1, mający zastosowanie wyłącznie do wąskiej grupy najemców, stanowi swego rodzaju „lex specialis". Najemcy, których umowy wygasają w okresie do 30.06.2020r., mogą przedłużyć je, składając odpowiednie oświadczenie wynajmującemu.

- dr Piotr Michał Kosmęda, radca prawny, specjalista w zakresie prawa nieruchomości w kancelarii Eversheds Sutherland Wierzbowski

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA