Zresztą warunki techniczne mówią o tym, że co najmniej 20 proc. terenów naszego osiedla powinno być biologicznie czynne, czyli ma to być prawdziwa możliwość posadzenia drzewa lub wysokiej zieleni. Przy tym, co nie dziwi, większość z nas chce mieszkać w małym domu z ogródkiem: 70,03 proc., a nie jak 6,4 proc. w dużym apartamentowcu w śródmieściu.

Ale jednak większość nowego budownictwa mieszkaniowego to wysokie lub średnio wysokie budynki do 25 m, czyli dziewięć kondygnacji. Takie, których znacznie mniej spotykamy we współczesnych zespołach mieszkaniowych krajów skandynawskich, Austrii czy Niemiec. Czyli w tej części Europy, która jest dla nas często wzorem dobrego standardu życia miejskiego.

Czyżby polityka urbanizacji nie uwzględniała preferencji społecznych, oddając je w ręce rynku? Ale nasze miasta będą trwały znacznie dłużej niż kalkulacje ekonomiczne, a nawet terminy spłaty kredytu. Pytanie więc, dlaczego nie dyskutujemy o podstawowym wymiarze standardu otoczenia, jakim jest intensywność zabudowy i jej wysokość.

Ten wskaźnik, czyli ilość metrów kwadratowych zabudowy na hektar, jest w gruncie rzeczy wyznacznikiem standardu naszego zamieszkiwania. A i też przyszłego stanu majątkowego. Bo kwestia wartości nieruchomości zawsze związana jest z długotrwałymi trendami oczekiwań społecznych. A przecież mieszkania w niższej zabudowie już mają wyższą cenę niż w wysokiej. Czy więc potrzeba budowania wysoko bierze się wyłącznie z efektywności ekonomicznej, tak aby odpowiednią intensywnością deweloper zrekompensował sobie koszt zakupu nieruchomości, czy też może jest jakąś rekompensatą potrzeby prestiżu mieszkania w wieżowcu.

Ale jednak, mieszkając, chcielibyśmy móc rozpoznać twarz naszego dziecka, które bawi się na podwórku, czy dostrzegać i rozpoznawać sąsiadów. Bo niska zabudowa tworzy poczucie sąsiedztwa. Daje też możliwość lepszego zarządzania wspólną własnością w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Pozwala na łatwiejsze budowanie tej mikrospołeczności lokalnej.

Bo kiedy budujemy wysokie budynki, to ze względu na wymogi nasłonecznienia musimy je odsuwać od siebie, a więc stwarzamy budownictwo, które fragmentyzuje miasto. Nie pozwala na tworzenie pierzei ulicznej. Takiej urbanizacji, która daje szansę na znalezienie dobrej relacji między naszą wspólną przestrzenią podwórka dla lokalnej społeczności i przestrzenią powszechnie dostępną, wspólną dla wszystkich. A więc ulicy, skweru czy parku.

W Warszawie przedmiotem dyskusji publicznej jest miejski standard mieszkaniowy. Nie obejmuje jednak kwestii intensywności zabudowy. Łódź próbuję zaproponować standard mieszkaniowy z intensywnością zabudowy i jej wysokością. Te propozycje są w gruncie rzeczy dyskusją o jakości urbanizacji, jaką chcemy dla naszych miast proponować.