Minęło pół roku od wprowadzenia zmian w obrocie gruntami rolnymi. Jak pan ocenia, jest lepiej?
Spadły bardzo ceny rynkowe ziemi. Dzisiejsze w porównaniu z tymi z 2015 r. są sporo niższe. Stało się tak dlatego, że obecnie jest duża podaż nieruchomości, głównie na terenie województw wielkopolskiego, lubuskiego oraz zachodniopomorskiego. Pokłosie nietrafionych inwestycji. Niektórzy nabywali duże areały, a potem okazywało się, że przerosło ich to ekonomicznie. I zaczęli sprzedawać. Nie bez znaczenia jest także to, że grunt może kupić tylko rolnik indywidualny. A chętnych wśród nich specjalnie nie ma zbyt wielu.
Ofert nieruchomości rolnych jest więc teraz wiele, tylko nie ma kto tego kupić. Rolników indywidualnych na to nie stać. Dodatkowo obrót ziemią utrudnia ograniczenie co do maksymalnej wielkości gospodarstwa rolnego, mianowicie 300 ha. Nie mogą więc dodatkowych hektarów kupić ci duzi, z 300 ha i więcej.
Jednym słowem, jest nie najlepiej?
Tak bym nie powiedział. Pomocnym rozwiązaniem w prawie jest rozwiązanie, dzięki któremu grunt może kupić osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Pod warunkiem że posiada zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
KOWR takie zgody chętnie wydaje. Oczywiście, nie robi tego masowo i nie każdy może na nią liczyć. Ale wydaje na przykład osobom, które nie mają statusu rolnika indywidualnego, ponieważ nie spełniają jednego z warunków, np. zamieszkania w tej samej gminie, na terenie której znajduje się ziemia, albo co do wykształcenia. Na zgodę KOWR-u nadal nie mogą jednak liczyć deweloperzy, którzy potrzebują gruntu pod inwestycje.
Teraz też nie sądy tylko KOWR wydaje zgody na wcześniejsze zbycie nieruchomości, tzn. przed upływem pięciu lat. Czy je wydaje?
Tak. Co ciekawe, jest dużo mniej rygorystyczny, aniżeli sądy. Zgodę w sądzie było bardzo trudno uzyskać. KOWR zdecydowanie częściej bierze pod uwagę przesłanki czysto ludzkie, bo na przykład prowadzący gospodarstwo zachorował i nie może już osobiście prowadzić gospodarstwa, a do upływu pięciu lat zostały jeszcze trzy lata.
Ponadto inaczej sformułowane zostały przesłanki udzielenia zgody, co ułatwia jej uzyskanie.
Nowe przepisy miały również pomóc inwestorom w pozyskaniu gruntów pod budowę.
W miastach, gdzie przepisy pozwoliły na swobodną sprzedać ziemi do 1 ha. Jest zdecydowanie lepiej, ale nie idealnie. Wciąż brakuje działek o większej powierzchni Gorzej jest w wypadku terenów wiejskich. Jeśli chodzi o nie, to pilnie potrzebna jest zmiana przepisów.
A konkretnie?
Wiele nieruchomość na wsi nie ma nic wspólnego z rolnictwem. Tymczasem taki status mają w ewidencji gruntu i budynków. Tak jest m.in. w wypadku zespołów parkowo-pałacowych. Przed laty przejęły je PGR-y. Potem, jak tworzono ewidencję gruntów i budynków, wpisano je do niej jako ziemię rolną i tak widnieją w niej do dziś. Efekt tego jest taki, że wystarczy, że chociaż drobny fragment parku jest wpisany w ewidencji jako grunt rolny i notariusze już cały kompleks, łącznie z pałacem, traktują jak ziemię rolną. Powinno się to zmienić. Można bowiem wystąpić o zgodę na zbycie do KOWR albo próbować zmienić klasyfikację gruntu. Tylko po co. Nie może wprost z przepisów wynikać, że tereny te są wyjęte spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur-u).
Problem dotyczy nie tylko zespołów pałacowo-parkowych, ale również innych terenów na wsi, przecież nie wszystko, co znajduje się poza granicami miast, ma charakter rolny, a o tym niestety politycy często zapominają.
Pana zdaniem grunty rolne na terenie miast powinny być wyjęte spod działania ukur-u? Takie były przecież pierwotne plany, tylko na ostatniej prostej się z nich wycofano.
Uważam, że należy wrócić do tego pomysłu i wreszcie go zrealizować. Wbrew pozorom na terenie miast znajduje się bardzo dużo gruntów rolnych, które w sposób oczywisty nie mogą być wykorzystywane na cele rolnicze. Trudno wyobrazić sobie, aby w Warszawie na Woli ktoś uprawiał żyto i hodował trzodę. Tymczasem wobec braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego stosuje się do tych gruntów rygorystyczne przepisy ukur-u. Wyłączenie wszystkich nieruchomości, niezależnie od powierzchni, w granicach administracyjnych miast, spod tych przepisów rozwiązałoby problem.