fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Sprzedaż odziedziczonych działek nie czyni podatnikiem VAT

123RF
Zbycie parceli wydzielonych z gospodarstwa rolnego jest opodatkowane, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania, angażując środki podobne do stosowanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

- Od 2006 r. jestem właścicielką gospodarstwa rolnego nabytego w skutek darowizny. Jestem rolnikiem ubezpieczonym w KRUS-ie. W 2010 roku podzieliłam jedną z działek na cztery mniejsze. Dwie działki otrzymało w darowiźnie moje rodzeństwo. Dwie pozostałe sprzedałam w 2014 i 2016 roku. Część pieniędzy z tej sprzedaży rodzeństwo dostało ode mnie w darowiźnie. Czy musze zapłacić jakieś podatki? Chciałabym znów wydzielić i sprzedać kolejne cztery działki i drogę do nich. Jakie konsekwencje podatkowe to wywoła? Czy stanę się podatnikiem VAT? – pyta czytelniczka.

Z punktu widzenia opodatkowania VAT czynnościom wykonywanym przez osoby fizyczne w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (a w konsekwencji czynnościom podlegającym opodatkowaniu VAT) przeciwstawić należy czynności wykonywane prywatnie. Takie czynności znajdują się poza zakresem stosowania przepisów o VAT, a w konsekwencji nie mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Kiedy zarządzanie prywatnym majątkiem...

Do czynności prywatnych należą m.in. czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94).

Dotyczy to również dużej liczby transakcji sprzedaży  czy transakcji o znacznej wartości (zob. przykładowo wyrok NSA z 27 stycznia 2012 r., I FSK 1809/11). Jak czytamy w uzasadnieniu wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10: „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego". Jak orzekł Trybunał, „zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą". Trybunał stwierdził, że „dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (...). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego".

...a kiedy działalność gospodarcza

Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne stanowi jednak działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, jeżeli osoby te podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10). Jak czytamy w wyroku NSA z 3 marca 2015 r. (I FSK 1859/13): „fakt podjęcia np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną".

Wyzbywanie się gruntów

Co istotne, wskazane zasady obowiązują również wtedy, gdy sprzedawane działki są fragmentem gospodarstwa rolnego. Jak czytamy w wyroku WSA w Bydgoszczy z 7 grudnia 2010 r. (I SA/Bd 943/10): „nie można zgodzić się ze stanowiskiem organów, że sprzedaż działek budowlanych przez skarżącą nastąpiła w ramach prowadzonej przez nią działalności rolniczej, a więc, że skarżąca, dokonując tej sprzedaży, działała jako rolnik, gdyż wyzbywała się w ten sposób części gruntów, które wcześniej wykorzystywała do tej działalności. (...) Skoro nastąpiło wydzielenie z gospodarstwa rolnego działek budowlanych w celu ich sprzedaży, to działki te nie były sprzedawane jako grunt rolny, stanowiący część tego gospodarstwa, w ramach prowadzenia działalności rolniczej".

A zatem – podobnie jak w przypadku sprzedaży „zwykłych" działek – sprzedaż działek stanowiących fragment gospodarstwa rolnego podlega opodatkowaniu VAT tylko wówczas, gdy sprzedające je osoby fizyczne podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (zob. przykładowo wyrok NSA z 9 stycznia 2013 r., I FSK 277/12).

Samo wydzielenie nie wystarczy

Z treści pytania nie wynika, aby w przeszłości lub obecnie czytelniczka podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami (samo tylko wyodrębnienie działek nie jest takim działaniem). Prowadzi to do wniosku, że w związku ze sprzedażą działek w 2014 i 2016 r. czytelniczka nie działała w charakterze podatnika VAT, jak również w charakterze podatnika VAT nie będzie działać w związku z planowaną sprzedażą kolejnych działek. Czytelniczka nie była zatem i nie będzie obowiązana do zapłaty VAT z tytułu tych transakcji (w szczególności w związku z planowaną sprzedażą kolejnych czterech działek nie stanie się podatnikiem VAT).

Nie trzeba płacić PIT

W przedstawionej sytuacji nie wystąpiła i nie wystąpi już konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Sprzedaż przedmiotowych działek nastąpiła bowiem i będzie następować po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie. W tego typu sytuacjach przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, co do zasady, nie powstają (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT). Dotyczy to również omawianego przypadku.

Reasumując, czytelniczka nie jest obowiązana do zapłaty żadnych podatków. Do zapłaty podatków nie będzie również obowiązana w związku z planowaną sprzedażą kolejnych czterech działek.

Autor jest doradcą podatkowym

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA