Będziemy uważniej przyglądać się deweloperom

Rz: Branża deweloperska jest dziś dobrze rozwinięta, sprofesjonalizowana. Czy tę profesjonalizację widać również w umowach, jakie zawierane są z konsumentami? Jest w nich mniej postanowień niedozwolonych niż kilka czy kilkanaście lat temu?

Marek Niechciał: Sytuacja przez lata może się trochę poprawiła. Mówię to jednak bez entuzjazmu. Wciąż pojawiają się nowe niedozwolone praktyki, które deweloperzy starają się wprowadzać w życie. Dziś dotyczą one głównie obchodzenia ustawy deweloperskiej. Mam tu na myśli choćby zawieranie umów z konsumentami w zwykłej formie pisemnej w sytuacji, gdy zgodnie z prawem powinien być sporządzany akt notarialny.

Chodzi o tzw. umowy rezerwacyjne?

Dokładnie. Aktualnie przepisy nie regulują, co w takiej umowie powinno zostać zawarte. Efekt tego jest taki, że umowy rezerwacyjne przybierają niejednokrotnie kształt umowy deweloperskiej. Z tym że w tej sytuacji kupującemu nie przysługują uprawnienia z ustawy, nie ma aktu notarialnego, a jego pieniądze nie trafiają na rachunek powierniczy. A mówimy tu o środkach pieniężnych, których wysokość sięga nawet kilkudziesięciu procent ceny nieruchomości.

Zdarzają się też sytuacje, gdy deweloperzy reklamują swoje lokale jako mieszkalne, a przy zawieraniu umowy doprecyzowują, że sprzedają jednak lokal użytkowy z funkcją mieszkalną. W takim przypadku konsumenta też nie chroni ustawa deweloperska. Niestety, niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę.

To może nastał odpowiedni moment na szersze sprawdzenie praktyk branży deweloperskiej?

Na pewno będziemy uważniej niż obecnie przyglądać się temu rynkowi. Zintensyfikujemy swoje działania. Czy będzie przeprowadzana kontrola sektorowa, nie zostało jednak jeszcze przesądzone. Cały czas przyglądamy się branży deweloperskiej – analizujemy skargi i wszczynamy postępowania.

Była mowa o „nowinkach", jeśli chodzi o nieprawidłowości. A czy występują obszary, gdzie wciąż pojawiają się te same problemy?

Wiele czasu zajmuje urzędowi analiza postanowień umownych dotyczących pełnomocnictw. Określane są one bardzo szeroko i maksymalnie nieostro. W skrócie chodzi o sytuacje, w których konsument godzi się na to, by w określonych przypadkach deweloper w jego imieniu mógł zawierać umowy. Mowa na przykład o służebnościach przejazdu czy uprawnieniach dotyczących korzystania z elewacji budynku. Walczymy również o to, by zapisy dotyczące pełnomocnictw nie były zawierane bezpośrednio w umowach dotyczących przeniesienia własności lokalu, lecz stanowiły oddzielny element. Deweloperzy mają skłonność do zaszywania ich w długich wzorcach umów, co de facto sprawia, że są nienegocjowalne. A tak w naszej ocenie być nie powinno.

I domyślam się, że to dopiero początek listy zastrzeżeń.

Stale obserwujemy we wzorcach umownych także klauzule dążące do wyłączenia uprawnień z tytułu rękojmi, wyłączające odpowiedzialność dewelopera za nieterminowe wykonanie umowy czy z tytułu kar umownych. Co więcej, w przypadku zastrzeżeń dotyczących kar nie ma symetrii. To znaczy, że deweloper nie przewiduje kar umownych w przypadku na przykład opóźnień w realizacji inwestycji, chce natomiast, by konsument płacił mu odsetki, gdy opóźni się z wniesieniem opłaty za lokal.

Niedawno delegatura poznańska UOKiK zakwestionowała zapis dotyczący ograniczenia wysokości kary umownej za opóźnienia co do terminu wydania lokalu oraz zawarcia umowy przenoszącej jego własność. Umowa została tak skonstruowana, że kary miały być naliczane jedynie do określonej wartości ceny lokalu. W praktyce firma miała odpowiadać finansowo za opóźnienie nieprzekraczające trzech miesięcy – nawet gdyby było dłuższe.

Kto częściej stosuje niedozwolone zapisy: podmioty duże czy mniejsze?

Nie ma reguły. Na pewno jednak częściej dowiadujemy się o nieprawidłowościach w przypadku większych firm, które prowadzą kilka inwestycji. Tu szansa, że któryś z klientów doczyta i przeanalizuje kontrakt, jest statystycznie większa. Co warte podkreślenia, często zdarza się też, że konsument myśli, iż zawiera umowę z dużą ogólnopolską firmą, tymczasem wcale tak nie jest.

Jak to możliwe?

Chodzi o powoływanie przez deweloperów spółek celowych do realizacji poszczególnych inwestycji. Z pewnością ma to swe biznesowe plusy.

Patrząc jednak na interes konsumenta, nie jest to rozwiązanie do końca bezpieczne, gdy okaże się, że budynek posiada wiele mankamentów. Wtedy bowiem nabywcy mogą składać reklamacje na podstawie rękojmi – do dewelopera, i żądać na przykład obniżenia ceny mieszkania czy bezpłatnych napraw. Spółki celowe nie dysponują zazwyczaj wystarczającym majątkiem, po zakończeniu projektu są też często zamykane. Nawet więc jeśli ostatecznie sprawa trafi do sądu, a ten zasądzi na rzecz konsumenta odszkodowanie, zwykle nie ma podmiotu, który uregulowałby roszczenie. Nabywcy mieszkań powinni więc dokładnie sprawdzać, z kim rzeczywiście podpisują umowy.

Naszym zdaniem konieczne są zmiany legislacyjne w tym obszarze, które wyeliminują ryzyko, o którym była mowa, tak by ochrona wynikająca z przepisów o rękojmi nie była iluzoryczna.

Przedstawiona przez UOKiK nowelizacja ustawy deweloperskiej tego problemu jednak nie dotknęła. Dlaczego?

Zostawiliśmy to na drugi etap. Uznaliśmy, że w projekcie i tak znalazły się ciężko gatunkowe rozwiązania.

Można powiedzieć, że rozwiązania nawet trudne do przełknięcia dla deweloperów, jak likwidacja otwartego rachunku powierniczego bez zabezpieczeń.

Nie do przełknięcia dla deweloperów było również przyjęcie lata temu tzw. ustawy deweloperskiej. Tymczasem statystyki pokazują, że po jej wejściu w życie budowano więcej niż wcześniej. To każe zadać pytanie o wiarygodność drugiej strony, skoro jej ostrzeżenia nie mają pokrycia w rzeczywistości. Należy też zauważyć, że aktualnie w budowie mamy ok. 200 tys. mieszkań, w których zaangażowane są pieniądze Polaków. Mowa o kilkudziesięciu miliardach złotych, które nie są wystarczająco mocno zabezpieczone.

Dlaczego pan tak uważa?

Bo co konsumentowi da to, że w przypadku upadłości dewelopera bank zwróci mu pieniądze, jakie zostały na otwartym rachunku powierniczym, o ile takowe w ogóle zostały, skoro budynek nie będzie zdatny do zamieszkania czy będzie miał tylko wylane fundamenty. Konsument chce kupić mieszkanie, nie chce się martwić, kto będzie je dalej budował, za jaką stawkę będzie kontynuował pracę i kiedy proces inwestycyjny się skończy. Powyższe można porównywać do zakupu samochodu z zamykanej fabryki, gdy firma przekazuje nam jedynie karoserię i każe samodzielnie zamontować silnik.

Reasumując, to, że ryzyko upadku dewelopera przez lata się nie zmaterializowało, nie oznacza, że klienci nie powinni być lepiej chronieni. Tym bardziej że jeszcze nie przeszliśmy całego cyklu koniunktury w budownictwie. Dziś natomiast to konsumenci ponoszą ryzyko upadku dewelopera. Podobną sytuację mieliśmy parę lat temu w turystyce. Dopiero liczne bankructwa biur podróży spowodowały, że powstał Turystyczny Fundusz Gwarancyjny, który zabezpiecza zwrot pieniędzy w przypadku, gdy wakacje nie dojdą do skutku z powodu upadku touroperatora.

Właśnie. Mówi się, że fundusz gwarancyjny mógłby być lepszym rozwiązaniem niż likwidacja otwartych rachunków.

Uważam, że taki fundusz oddolnie powinni już dawno stworzyć sami deweloperzy, wymuszając obowiązkowe ubezpieczanie się firm. Skoro jednak nikt się do tego nie pali, to być może należy powołać ustawą deweloperski fundusz gwarancyjny.