Z pytaniem prawnym do SN wystąpił Sąd Okręgowy w Olsztynie. Trafiła do niego sprawa sprzedaży ziemi rolnej. Chciało je sprzedać małżeństwo S. z Suwałk osobie z Mrągowa. W tym celu zawarli u notariusza warunkową umowę przedwstępną. Działka była bowiem objęta prawem pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnej – od 1 września zastąpił ją Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Notariusz musiał więc zaczekać na odpowiedź agencji, czy chce skorzystać z tego prawa czy nie, a ta odpowiedziała przecząco.

Pech chciał, że umowę warunkową zawarto przed 30 kwietnia 2016 r., czyli przed zmianą zasad obrotu nieruchomościami rolnymi. Po tej dacie bowiem weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzona przez ustawę z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (dalej jako ustawa wstrzymująca).

Zgodnie z nowymi zasadami prywatną ziemię rolną (z małymi wyjątkami) można sprzedać tylko osobie, która spełnia kryteria rolnika indywidualnego. Musi to być więc m.in. osoba z odpowiednim wykształceniem rolniczym, mieszkająca pięć lat w gminie, na której terenie jest położona jedna z jej nieruchomości rolnych. W tej konkretnej sprawie, którą badał sąd, kupujący nie spełniał tych kryteriów. Małżeństwo S. udało się do notariusza, by sprzedać swoją działkę, ale wszyscy odmawiali, powołując się właśnie na zmianę przepisów.

W końcu złożyli zażalenie do Sądu Okręgowego w Olsztynie na czynności notarialne. Ich zdaniem umowy warunkowe jedynie zawieszają przeniesienie własności nieruchomości do chwili zajęcia stanowiska przez organ uprawiony (w tym wypadku agencję). Oznacza to, że strony nie „zobowiązują się nabyć", tylko nabywają daną nieruchomość.

SO nabrał wątpliwości i postanowił zadać pytanie prawne, czy po zawarciu przed 30 kwietnia warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej do zawarcia finalnej umowy przenoszącej własność zastosowanie mają przepisy obowiązujące od tej daty czy stare.

Sąd przypominał, że art. 12 ustawy wstrzymującej przewiduje, że do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej niezakończonych do 30 kwietnia 2016 r. stosuje się dotychczasowe przepisy. W tym jednak przypadku zasadnicze znaczenie ma art. 13 ustawy wprowadzającej. A ten nie zawiera odesłania do przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Oznacza to, że w tym wypadku stosuje się nowe przepisy zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, a te nie są korzystne dla stron tej transakcji.

Dla Sądu Okręgowego taka wykładnia przepisów przejściowych prowadzi do złamania podstawowej zasady niedziałania prawa wstecz. Podkreślił też, że warunkowa umowa została zawarta w innym stanie prawnym, sprzed noweli. Zgodnie z art. 155 § 1 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę (chyba że przepisy stanowią inaczej).

Sygn. akt: III CZP 83/17