Skarbówka zgadza się, że właściciel wynajmowanego lokalu nie musi naliczać przychodu od opłat za media, do których uiszczania zobowiązany jest najemca. Gorzej, jeśli z umowy to nie wynika. Wtedy fiskus traktuje całą przekazaną przez lokatora kwotę jako przychód właściciela, co dla osób rozliczających się ryczałtem oznacza konieczność zapłaty wyższego podatku.
Spójrzmy na niedawną interpretację dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Wystąpiła o nią kobieta, która wynajmuje mieszkanie. Z fiskusem rozlicza się ryczałtem. Umówiła się z lokatorem, że co miesiąc ma wpłacać na jej konto 2 tys. zł. Z tego czynsz za najem to 1,6 tys. zł, natomiast 400 zł to zaliczka na opłaty za media: prąd, gaz, woda, TV, internet. W umowie zapisano, że właścicielka zobowiązana jest do zapłaty za wszystkie media.
Od jakiej kwoty należy zapłacić podatek? Kobieta twierdzi, że od 1,6 tys. zł, ponieważ jest to jej faktyczny zarobek.
Fiskus był jednak innego zdania. Podkreślił, że podstawą określenia wysokości przychodu z najmu jest zawarta między stronami umowa. Jeśli wynika z niej, że ciężar zobowiązań związanych z lokalem ponosi wynajmujący, to przychodem są także zapłacone mu na ich poczet kwoty. Jest to dla niego definitywne przysporzenie majątkowe. Właściciel nie występuje w roli pośrednika między najemcą a dostawcami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.
Cała kwota przychodem
Reasumując, cała otrzymana od lokatora kwota, czyli 2 tys. zł, jest przychodem właścicielki. Stanowi bowiem wynagrodzenie za korzystanie z mieszkania. Opłaty za media ponoszone przez właścicielkę (zobowiązaną do tego na podstawie umowy) nie są wyłączone z przychodu (interpretacja nr 0115-KDIT3.4011.112.2019.2.PSZ).
Problemów z większym podatkiem nie powinno być wtedy, gdy strony zdecydowały, że oprócz kwoty płaconej właścicielowi najemca musi ponieść też inne opłaty i jest to wyraźnie zaznaczone w umowie.
Kto ma obowiązek
Potwierdza to wcześniejsza interpretacja dyrektora KIS, o którą wystąpił wynajmujący mieszkanie mężczyzna. W umowie zamierza zapisać, że najemca zobowiązany jest do uiszczenia czynszu, ponoszenia kosztów administracyjnych (opłaty dla wspólnoty) oraz zużytych mediów (prąd, woda, gaz, wywóz śmieci). Wszystkie kwoty ma przekazywać na konto właściciela, który sam będzie odprowadzał je na rachunek wspólnoty i dostawców mediów.
Mężczyzna zapytał fiskusa, czy może płacić podatek tylko od samego czynszu. Twierdzi, że tak. Skarbówka potwierdziła, że przysporzeniem majątkowym dla właściciela jest jedynie określony w umowie czynsz, który stanowi jego wynagrodzenie. Tylko tę kwotę należy opodatkować. Przychodem nie są natomiast dodatkowe opłaty związane z eksploatacją mieszkania, do których ponoszenia zobowiązany jest lokator. Właściciel pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a administratorem budynku i dostawcami mediów.
Zdaniem fiskusa skoro kwota czynszu wynika bezpośrednio z umowy najmu, nie ma znaczenia, w jaki sposób najemca dokona przelewu. Czy dwa razy, płacąc osobno za czynsz i koszty eksploatacji, czy też raz z adnotacją, że przesłana kwota obejmuje wszystkie należności. I tak przychodem jest tylko czynsz (interpretacja nr0115-KDIT3.4011. 56.2018. 1.AK).
Opinia dla „rzeczpospolitej"
Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA
Przychodem wynajmującego powinno być tylko to, co jest dla niego faktyczną korzyścią majątkową. Czyli kwota będąca zapłatą za udostępnienie mieszkania. Opłaty za media ponoszone przez lokatora nie są przychodem właściciela, ponieważ nic na nich nie zarabia. Ta zasada powinna obowiązywać bez względu na techniczne zasady rozliczenia między wynajmującym a lokatorem. Stanowisko fiskusa pokazuje jednak, że trzeba zadbać o właściwe zapisy umowy. Z interpretacji wynika, że kluczowy jest zapis o obowiązku ponoszenia opłat przez lokatora. Bez tego skarbówka nakazuje naliczać większy przychód. Dla osoby rozliczającej się według skali jest to neutralne, bo najpierw nalicza przychód, a potem, uiszczając opłaty, pomniejsza go o koszty. Ryczałtowiec nie może jednak odliczać kosztów, dla niego wyższy przychód to większy podatek.
