To on określa przeznaczenie terenu i umożliwia realizację inwestycji. Czasem, aby było możliwe podjęcie konkretnych przedsięwzięć, trzeba zmienić jeszcze inny akt – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zdarza, że przedsiębiorcy stykając się z tym aktem i opisanych w nim barierach trochę się gubią. Warto więc uporządkować pewne pojęcia i doprecyzować rolę studium w procesie inwestycyjnym.
Przeznaczenie terenu i wytyczne związane z zabudową są określone w planie miejscowym. Gminy nie muszą tych planów uchwalać. Przy ich braku realizacja przedsięwzięcia uzależniona jest od wydania decyzji o warunkach zabudowy i dotyczących jej kryteriów (zasady kontynuacji funkcji). Często zdarza się, że jedynym rozwiązaniem umożliwiającym podjęcie inwestycji jest uchwalenie przez gminę planu miejscowego przewidującego taką inwestycję na danym obszarze. Plan ten jednak nie może być sprzeczny z treścią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium to akt gminny wewnętrznie obowiązujący, skierowany nie tyle do użytkowników przestrzeni, co do organów gminy. Jeżeli studium nie dopuszcza określonych inwestycji - konsekwentnie nie jest możliwe uchwalenie korzystnego dla inwestora planu. Dlatego, nawet jeżeli przedsiębiorcy uda się przekonać organy gminy do korzystnego dla niego uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, to może to być niewystarczające. Czasem będzie też potrzebna zmiana studium.
Procedura taka jest przewidziana przez przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podobnie jednak, jak procedury związanej z uchwaleniem planu miejscowego, nie można traktować jej jako czegoś obowiązkowego. Oznacza to, że przedsiębiorca nie może żądać od gminy zmiany studium. Może jedynie do takich działań przekonywać. Nawet, jeżeli gmina podejmie tego rodzaju działania, nie można jej skutecznie ponaglać. Zawsze korzysta ona z przywileju samodzielności planistycznej polegającej na tym, że to ona określa zasady polityki przestrzennej na swoim terenie.
Często przedsiębiorcy zastanawiają się, czy jest możliwość zawarcia z gminą umowy, na podstawie której zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostałaby sfinansowana przez zainteresowanego przedsiębiorcę. Niestety, od strony formalnoprawnej nie ma takiej możliwości – podobnie zresztą, jak nie ma możliwości bezpośredniego finansowania przez przedsiębiorcę sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jakiś podmiot jest zainteresowany wsparciem gminy, może oczywiście przekazać jej w formie darowizny środki finansowe. Nie ma jednak wtedy gwarancji, że zostaną one przeznaczone na zmianę studium – i to na taką zmianę, o jaką dokładnie przedsiębiorcy chodzi. Tak więc wszystko zależy od zaufania i partnerskiej współpracy między inwestorem a gminą.
Przy okazji takiej współpracy pamiętać trzeba o pewnych zasadach. Jeżeli gmina zdecyduje się na zmianę studium, nie będzie musiała zmieniać tego dokumentu dla obszaru całej gminy. Jednak zmiana obejmować będzie nie tylko część tekstową, ale równie ważną część graficzną studium.
