fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Więcej o jedno piętro, a dach jednak spadzisty

123RF
Budowa to prawdziwy tor przeszkód, który nie tak łatwo pokonać. Jeden drobny błąd w interpretacji przepisów i legalny budynek może stać się samowolą, a wtedy kłopoty murowane.

To standard, że inwestor rezygnuje z różnych powodów ze swoich pierwotnych planów, bo na przykład brakuje środków, lub wręcz przeciwnie – idzie na całość i planuje zwiększyć powierzchnię stawianego sklepu czy magazynu. Prawo budowlane pozwala na zmiany w projekcie budowlanym. Ale coś za coś. Z reguły trzeba zmodyfikować pozwolenie na budowę, choć od tej zasady są wyjątki. Niekiedy obędzie się bez formalności. Wszystko zależy od tego, czy dane odstąpienie jest istotne czy też nie. Kwestie te reguluje art. 36a prawa budowlanego. Zgodnie z nim istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany zagospodarowania działki lub terenu, np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek. Po drugie, chodzi o modyfikacje charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji, np. inwestor planuje nadbudować piętro lub zwiększyć powierzchnię magazynu.

Wspomniane przepisy jako istotne odstąpienie traktują również zmiany dokonane w trakcie budowy, różniące się od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Chodzi też o przypadki zmian zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części albo warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne.

Jeżeli dochodzi do jednego ze wspomnianych odstąpień, wstrzymuje się prace budowlane niezgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym i trzeba złożyć wniosek do starosty o zmianę pozwolenia na budowę.

Do wniosku inwestor dołącza nowy, zamienny projekt budowlany i czeka, aż dojdzie do zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas można kontynuować prace zgodnie z nowym zamiennym projektem budowlanym. Zanim jednak inwestor wystąpi do starosty, projektant (autor projektu budowlanego) musi dokonać kwalifikacji planowanego odstąpienia. Kwalifikacja projektanta wiąże inwestora, ale już nie starostę lub powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Niedawno, bo 1 stycznia, załagodzono rygory. Obecnie przepisy zezwalają bowiem odstąpienie od zapisów w projekcie budowlanym, ale tylko gdy wynoszą one nie więcej niż 2 proc. Chodzi o zmiany dotyczące m.in. wysokości, szerokości i długości planowanego obiektu. Po zastosowaniu 2-proc. odstępstwa budowany obiekt nie może jednak wykraczać poza obszar oddziaływania inwestycji.

Przepisy przepisami, ale w praktyce ustalenie co jest, a co nie jest istotnym odstąpieniem nie jest takie proste. Inwestorom nastręcza to wiele trudności. Świadczy o tym bardzo bogate orzecznictwo sądowe. Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 15 marca 2012 r. stwierdził, że istotne odstąpienie nie może oznaczać wybudowania całkiem innego obiektu budowlanego, pozbawionego charakterystycznych parametrów i cech właściwych dla obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę, choćby jego przeznaczenie było podobne czy nawet identyczne (sygn. akt II OSK 2563/10). W innym z kolei orzeczeniu, z 8 grudnia 2006 r., uznał, że decyzja o zmianie pozwolenia na budowę wydana na podstawie art. 36a ust. 1 może dotyczyć wyłącznie zamierzonych, a nie dokonanych przez inwestora istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków tego pozwolenia (sygnatura akt II OSK 44/06).

Inwestor, który nie dostosuje się do wymagań z przepisów i będzie budował, chociaż doszło do istotnego odstąpienia od projektu, naraża się na kontrolę powiatowego nadzoru budowlanego. Inspektor może wstrzymać roboty. W tym celu wydaje postanowienie. Podaje w nim przyczynę wstrzymania robót i ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Takie postanowienie jest ważne dwa miesiące. W tym czasie inspektor wydaje decyzję, w której określa już obowiązki inwestora oraz termin ich wykonania. Gdyby jednak inwestor nie dostosował się do nakazów nadzoru, grożą mu poważne konsekwencje.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA