Pierwotnie termin ten miał minąć 14 maja 2020 roku. Jednakże na podstawie art. 15zzr tzw. pierwszej tarczy antykryzysowej (ustawy z 31.03.2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw), który wszedł w życie 31 marca, bieg terminów prawa administracyjnego (także tych zawitych) został zawieszony. Byłym właścicielom lub ich spadkobiercom pozostaje zatem więcej czasu na złożenie wniosku. Ile dokładnie?

Art. 15zzr ust. 1 pkt 4 stanowi, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 bieg przewidzianych przepisami prawa administracyjnego terminów, których niezachowanie powoduje wygaśnięcie lub zmianę praw rzeczowych oraz roszczeń i wierzytelności, a także popadnięcie w opóźnienie  nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres. Kolejny punkt (piąty) dodaje do tego także terminy zawite, z niezachowaniem których ustawa wiąże ujemne skutki dla strony. Nie powinno zatem budzić wątpliwości, że ww. termin zawity na składanie wniosków o zwrot nieruchomości, wywłaszczonych ponad 20 lat temu, należy do kategorii terminów ujętych w tym przepisie, a zatem jego bieg uległ zawieszeniu.

Aktualnie trwają jednak prace parlamentarne nad „odwieszeniem" terminów prawa administracyjnego. Zgodnie z art. 46 ust. 18 uchwalonej w dniu 30 kwietnia 2020 r. przez Sejm i przekazanej do Senatu ustawy o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-21, zwanej potocznie Tarczą 3.0, ma dojść do uchylenia całego art. 15 zzr, a zawieszone terminy mają zacząć ponownie biec po upływie 7 dni od dnia wejścia tej ustawy w życie (art. 69 ust. 1 i 2 ustawy).

Czytaj także: Odzyskanie nieruchomości nadal nie będzie proste

Oznacza to, że – jeśli ustawa w takim kształcie wejdzie w życie – terminu do złożenia wniosków o zwrot o wywłaszczenie zacznie znowu biec, przy czym koniec tego terminu ulegnie przesunięciu. Oczywiście nasuwa się pytanie - o ile termin ten się przesunie? Odpowiedź na to proste pytanie nasuwa niestety wątpliwości, gdyż nie jest jasne od kiedy termin uległ zawieszeniu. Formalnie bowiem, stan obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego z powodu koronawirusa  obowiązuje w Polsce od 14 marca (z kolei stan epidemii – od 20 marca). Czy zawieszenie terminów biegnie od tej pierwszej daty, od drugiej, czy też od wejścia w życie artykułu 15zzr? (tj. 31 marca)? Niestety w tzw. tarczy antykryzysowej zabrakło w tym zakresie (i nie tylko tym) przepisów intertemporalnych. Osobiście opowiadamy się za tą pierwszą opcją, natomiast niestety nie można mieć pewności, jakie stanowisko zajmą organy i sądy administracyjne, dlatego bezpieczniej jest założyć, że termin ten został zawieszony z końcem marca.

Jakie ma to znaczenie praktyczne? Wątpliwości te wpływają na ustalenie ostatecznego terminu na złożenie wniosku o zwrot, który, jak wspomniano, pierwotnie miał minąć 14 maja. Otóż jeśli uchwalona w dniu 30 kwietnia przez Sejm ustawa „odwieszająca" bieg terminów administracyjnych wejdzie w życie, wówczas to, w zależności od przyjętej wykładni, na złożenie wniosku pozostanie albo dwa miesiące (przy założeniu, że termin został zawieszony 14 marca),miesiąc trzy tygodnie i sześć dni (licząc od 20 marca) albo tylko półtora miesiąca (licząc od 31 marca). Zresztą tak jak w każdym innym przypadku, lepiej nie czekać do ostatniej chwili. Mimo zawieszenia biegu terminów wnioski można kierować także i obecnie drogą pocztową – z zachowaniem odpowiednich środków ostrożności. Warto przy tym pamiętać, że wniosek o zwrot nie podlega opłatom.

Jakie są więc przesłanki zwrotu nieruchomości?

Bezzasadne odbieranie gruntów na cel publiczny było nagminnie praktykowane w okresie PRL na podstawie ówcześnie obowiązujących ustaw. W wielu przypadkach cel wywłaszczenia nigdy nie został zrealizowany, albo tylko na fragmencie zabranego gruntu. Zanim zatem przejdziemy do kwestii terminów na składanie wniosków, warto omówić, jakie są najważniejsze przesłanki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Po pierwsze – ustalenie celu wywłaszczenia

Podstawową przesłanką zwrotu jest okoliczność, że zabrana nieruchomość (lub jej fragment) okazała się być zbędna na cel wywłaszczenia. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami (art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami), zbędność definiują dwie przesłanki: brak podjęcia prac związanych z realizacją celu w przeciągu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna lub brak realizacji celu w przeciągu 10 lat. Jedną z istotnych kwestii jest natomiast określenie, po pierwsze, jaki był dokładnie cel publiczny wywłaszczenia – choć ten często, zwłaszcza w okresie PRL, bywał określany bardzo ogólnie, np. budowa osiedla mieszkaniowego. Po drugie, ustalenie, czy zabrany grunt został na pewno przeznaczony na ten cel? Nie zawsze tak było – choćby grunt zabrany bezpośrednio pod drogę dojazdową, na którym posadzono trawnik. Czasem ustalenie tej przesłanki nie zawsze jest oczywiste. Przykładowo, czy teren przeznaczony na zieleń osiedlową, który „od zawsze" porasta chaszczami, spełnia przesłanki zwrotu?

Po drugie – brak pierwotnej realizacji celu wywłaszczenia

Zgodnie z art. 136 ugn, nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości w trybie określonym tym przepisem. Dość często zdarzało się jednak, że co prawda przejęty teren pierwotnie był wykorzystywany na cele związane z wywłaszczeniem, ale następnie został przeznaczony na inny cel (np. celem była budowa zajezdni autobusowej, która została zlikwidowana, a grunt jest obecnie dzierżawiony na cele komercyjnie). W orzecznictwie początkowo istniała rozbieżność, czy w takim wypadku możliwy jest zwrot nieruchomości. Ostatecznie przyjęła się wykładnia niekorzystna dla obywateli, według której, o ile cel wywłaszczenia został osiągnięty, nie istnieje możliwość zwrotu nieruchomości mimo późniejszej zmiany jej przeznaczenia (np. wyrok NSA z dnia 6 maja 2010 r., sygn. akt I OSK 941/09).

Po trzecie – nieruchomość stanowiąca aktualnie własność Skarbu Państwa/jednostki samorządu

Zwrot nieruchomości odbywa się na podstawie decyzji organu administracji (w pierwszej instancji – właściwy starosta). Może to nastąpić tylko w sytuacji, gdy grunt pozostaje nadal własnością publiczną; w razie gdy została ona zbyta innym podmiotom, takiej możliwości nie ma. Dotyczy to także sytuacji, gdy Skarb Państwa lub jednostka samorządu pozostaje właścicielem, ale nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Co prawda w orzecznictwie pojawiła się wykładnia, według której zbycie nieruchomości, która się okazała zbędna na cele wywłaszczenia, tudzież oddanie jej w użytkowanie wieczyste należy uznać za czynność prawną nieważną na mocy art. 58 kodeksu cywilnego, ale w tym przypadku także orzecznictwo poszło w kierunku mniej korzystnym dla obywateli, przewidując w takim wypadku tylko roszczenie odszkodowawcze. Niestety, w wielu przypadkach jest już ono dawno przedawnione, choć warto zawsze także rozważyć opcję dochodzenia rekompensaty na drodze cywilnej.

Przesłanek zwrotu nieruchomości jest oczywiście więcej, a szereg wątpliwości rozwiewają dopiero orzeczenia sądowe, w tym Trybunału Konstytucyjnego. Powyższe są jednak najbardziej podstawowe.

Autorzy:

- dr Michał Górski, adwokat specjalizujący się m.in. w prawach człowieka i prawie nieruchomości, autor blogów prawniczych;

- Jan Górski, adwokat specjalizujący się m.in. w sprawach odszkodowawczych i prawie nieruchomości, autor blogów prawniczych.