O tym, czy dana inwestycja może być realizowana na terenie pozbawionym miejscowego planu zagospodarowania, decyduje często zasada dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z nią planowana zabudowa ma nawiązywać do już istniejącej. Jeśli jest inaczej, to wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie wyda warunków zabudowy.

Na tym tle dochodzi do sporów, które nierzadko mają finał w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. Tak też było z projektowanym osiedlem z 20 domami jednorodzinnymi na terenie gminy Wiązowna, leżącej w sąsiedztwie Warszawy. W czwartek NSA wydał w jego sprawie wyrok. Jest on korzystny dla wójta gminy.

Musi być zabudowa

Chodzi o grunty we wsi Rzakta. Kupił je mały deweloper z przeznaczeniem pod osiedle willowe. Następnie wystąpił do wójta z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Ten jednak odmówił. Tłumaczył, że aby je wydać, muszą być spełnione łącznie warunki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tymczasem deweloper nie spełniał jednego z nich, dotyczącego zasady dobrego sąsiedztwa.

Zgodnie z nią co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

W tym zaś wypadku inwestycja nijak się ma do rolniczego charakteru wsi. W okolicy działek inwestora znajduje się tylko rolnicza zabudowa zagrodowa. Nie ma żadnego osiedla willowego.

Deweloper odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, a gdy rozstrzygnęło ono po myśli wójta – do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jego zdaniem urząd gminy wytyczył wokół jego nieruchomości zbyt wąski obszar poddawany analizie. Tymczasem powinien on być znacznie szerszy, ponieważ wieś charakteryzuje się rozproszoną zabudową. Część nieruchomości w sąsiedztwie – dodał – również została sprzedana na podobne inwestycje.

Bez planu trudniej

Argumentów tych nie podzielił ani WSA, ani następnie NSA. Oba sądy były zgodne, że obszar wytyczony wokół nieruchomości był wystarczająco szeroki. Zwarta zabudowa znajduje się dopiero w centrum wsi, a to jest położone aż 700 m od działki dewelopera. Natomiast powoływanie się przez dewelopera na charakter budowlany działek nie ma sensu. Zasada dobrego sąsiedztwa ma bowiem zastosowanie do istniejącej zabudowy, a nie planowanej.

sygnatura akt: II OSK 1295/14

Opinia

Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach

Z punktu widzenia prawa wójt miał oczywiście rację. Powstaje jednak pytanie, czy decyzja odmowna była słuszna.

Działka miała bowiem charakter budowlany, a skoro tak, to była przeznaczona pod inwestycję. A zatem powinno się pozwolić na jej realizację. Sytuacja dewelopera jest więc nie do pozazdroszczenia. Ma działkę budowlaną, ale nie może na niej budować.

Od dawna pod adresem przepisów dotyczących wydawania warunków zabudowy padają słowa krytyki. Dotyczą one również zasady dobrego sąsiedztwa i zakazu budowy, gdy nie ma podobnej zabudowy. Kilkakrotnie próbowano je zreformować, ale nic z tego nie wyszło. Moim zdaniem mści się też brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Niestety, wciąż jest ich za mało.