Komentuje Dorota Lachowska,
Head of Market Research and Marketing, Polish Properties:
- W historii polskiego rynku nieruchomości czynsze za powierzchnie biurowe ustawicznie spadają, a jednak opłacalność inwestycji rośnie.
Czynsze za powierzchnie biurowe w Warszawie ustawicznie spadają. W roku 1995 wynajęcie 1 mkw. nowoczesnego biura kosztowało miesięcznie 48 euro. Dziś jest to o połowę mniej.
Najbardziej spektakularne spadki widzieliśmy w pierwszych jedenastu latach funkcjonowania rynku. Wpływ na to miały zarówno rosnąca podaż, jak i dojrzewanie rynku. Wzrost czynszów obserwowaliśmy jedynie w latach 2006 – 2008 oraz 2011 – 2013.
Obecnie - w sytuacji dużej nadpodaży - tendencja znowu jest spadkowa. W ciągu ostatnich 21 lat mieliśmy tym samym do czynienia z 15 latami spadków oraz 6 latami wzrostu. Bardziej racjonalne wydaje się zatem prognozowanie stawek czynszów w dół.
Tymczasem na rynku od lat obserwuje się w wycenach prognozy przepływu dochodów, zakładające indeksację na poziomie 2 proc. rocznie. Rzeczoznawcy indeksują zarówno czynsz umowny, jak i rynkowy, po zakończeniu trwania umów najmu. Czy słusznie?
Jeśli w roku 1996 założylibyśmy 2-proc. wzrost czynszów, dziś musiałaby wynosić 67 euro miesięcznie za mkw. Takie samo założenie dokonane w roku 2000 oznaczałoby dziś czynsze w wysokości 41 euro za mkw.
Prognozy krótkoterminowe mylą się mniej spektakularnie, a jednak wciąż są fałszywe. Gdyby prognoza czynszów z roku 2010 miała się sprawdzić, dzisiejszy poziom czynszów musiałby wynieść 28, euro za mkw. miesięcznie, wobec rzeczywistych 23,5 euro za mkw. miesięcznie.
Jednak spadek czynszów nie przekreśla opłacalności inwestycji w budynki komercyjne, bowiem w tym samym czasie stopy zwrotu spadały, a wartości budynków za mkw. wzrosły. Poza tym na dochodowość inwestycji wpływ mają również czynniki pozarynkowe, takie jak: dostępność i koszt kredytów oraz innych form finansowania czy wykorzystanie dźwigni finansowej, które w ostatnich latach działają na korzyść inwestorów.
Spadają również stopy zwrotu z inwestycji. Pierwsza transakcja w Polsce budynkiem komercyjnym była dokonana w roku 1997 przy stopie zwrotu wynoszącej 13,25 - 14,8 proc. (sprzedaż budynku biurowego Wiśniowy Business Park A za 13,5 mln euro). Dziś najlepsze stopy zwrotu w Warszawie spadły do historycznie niskiego poziomu 5,5 proc., co więcej są one znacznie wyższe niż oprocentowanie 10 letnich obligacji, które obecnie wynosi 2,5 proc.
Tym samym wartości jednego mkw. budynków biurowych rosną. W połowie lat 90. najlepsze budynki wyceniane były na ok. 3900 euro za jeden mkw., a dzisiaj ta wartość oscyluje wokół 4500 – 5 000 euro za mkw. Zatem nawet przy spadających czynszach, nieruchomości komercyjne gwarantują zyski z zainwestowanego kapitału.