Czy inwestorzy porzucą Warszawę?

Na pytania odpowiada Renata Osiecka, partner zarządzająca w AXI IMMO:

"Rz": Jakie są mocne strony Warszawy - z punktu widzenia inwestorów - w porównaniu z największymi miastami regionalnymi w kraju?

Renata Osiecka: Potencjał demograficzny, ekonomiczny i społeczny Warszawy, pomimo dynamicznego rozwoju miast regionalnych, pozostaje w stolicy największy. Patrząc na Warszawę w szerszej perspektywie, nie można zapomnieć że miasto - ze względu na rynek pracy - jest magnesem przyciągającym nowych mieszkańców. Czynnik demograficzny będzie miał znacznie w perspektywie 5 -10 lat, kiedy niż demograficzny będzie najwyższy w grupie 18-24-latków, czyli osób wchodzących na rynek pracy przy spadku stopy bezrobocia.

Wspólnym atutem Warszawy czy Wrocławia, Poznania lub Gdańska jest dostęp do wykwalifikowanych pracowników. Możliwości pozyskiwania tzw. talentów są tam największe, co przy nadal dynamicznym rozwoju sektora usług dla biznesu i jego postępującej specjalizacji, jest ważnym czynnikiem.

Firmy IT oraz działy R&D decydują się na obecność w największych ośrodkach, a mniej specjalistyczne jednostki BPO poszukują nowych możliwości na nowych, tańszych rynkach. Proces ten pozytywnie wpływa na rozwój sektora biurowego zarówno w dużych ośrodkach, jak i w nowych miastach, takich jak: Opole, Bydgoszcz czy Białystok.

Na rynku magazynowym możemy mówić o nowym otwarciu się firm produkcyjnych i dystrybucyjnych na region Warszawy. Problemy z dostępnością pracowników w regionie Poznania czy Wrocławia powodują, że firmy decydują się na wynajem w okolicach Warszawy, gdzie rynek pracy jest głębszy.

Dla inwestorów to Warszawa jest najbardziej płynnym rynkiem.

Tak, fundusz, który będzie chciał zmienić portfel nieruchomości lub wycofać się z Polski nie będzie miał problemu ze sprzedażą projektów. Na rynku nieruchomości komercyjnych funkcjonuje kilkadziesiąt podmiotów inwestycyjnych, ale tylko niewielka część inwestuje poza stolicą. Obraz ten zmienia się, czego najlepszym, przykładem są wyniki na rynku transakcyjnym w 2015 r, gdzie ponad 80 proc. transakcji miało miejsce poza Warszawą.

Na rzecz Warszawy i miast regionalnych przemawiają też dane makroekonomiczne, mówiące o wzroście konsumpcji właśnie w dużych aglomeracjach, inwestycjach na rynku mieszkaniowym oraz wzroście inwestycji szeroko rozumianego sektora usług.

A słabe strony? Co przeszkadza inwestorom?

Polska pozostaje największym rynkiem w regionie, jednak nadal podstawowym problem dla inwestorów jest ograniczona dostępność dużych projektów we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych.

Główne rynki europejskie Francja, Niemcy i Wielka Brytania posiadają wiele projektów o wartości przekraczającej 100 mln euro, jednak możliwości wysokich stóp zwrotu z inwestycji są niewielkie. Mniejsze rynki nie będące w głównym nurcie inwestycyjnym właśnie takie jak Sztokholm czy Helsinki pozwalają osiągnąć wyższe zyski przy równie niskim, jak na rynku francuskim czy niemieckim ryzyku inwestycyjnym.

W Warszawie czy miastach regionalnych w zasadzie brak dużych projektów na sprzedaż. Większość transakcji inwestycyjnych w sektorze komercyjnym nie przekracza 50 mln euro, a te powyżej 200 mln euro to przypadki jednostkowe, jak np. sprzedaż Starego Browaru w Poznaniu w ubiegłym roku.

Podstawy ekonomiczne, dane dotyczące inwestycji, konsumpcji wewnętrznej przemawiają za inwestowaniem nad Wisłą, jednak poza twardymi danymi ekonomicznymi inwestorzy kierują się nastojami i ogólnym klimatem społeczno-politycznym. Nowy rząd, nowe przepisy - mogą powodować przeciąganie decyzji lub wstrzymanie procesów inwestycyjnych do czasu ustabilizowania się sytuacji.

Jeśli dane ekonomiczne nadal będą pozytywne, to po około sześciu miesiącach nastroje powinny się zmienić. Wtedy będę liczyć się twarde dane. Taki scenariusz widać w stolicy Węgier, gdzie po dość długim okresie przestoju i bacznego przyglądania się polityce rządu, inwestorzy ponownie wracają na rynek.

Kto będzie szukał okazji do inwestowania w nieruchomości w Polsce?

Nadal najbardziej aktywni pozostają inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych i Niemiec, choć coraz szerszym strumieniem płynie do nas kapitał z poza UE - z Azji i RPA.

Na rynku obserwujemy coraz więcej tzw. platform inwestycyjnych, które inwestują w imieniu częściowo niejawnych inwestorów, którzy stanowią często inwestora większościowego, ale reprezentowanego przez mniejszościowego.

Inwestorzy z Niemiec poszukują przede wszystkim bezpiecznych inwestycji i rozpatrują każdy projekt w perspektywie długoterminowej. W przypadku nowego kapitału z poza UE inwestorzy skłonni są do inwestycji obarczonych większym ryzykiem, ale dającym większe zyski.

Nadal rynek inwestycyjny koncentruje się na głównych ośrodkach, gdzie płynność rynku i ewentualna możliwość wyjścia pozostaje duża. Przy braku produktów typu prime, część inwestorów decyduje się na projekty, które mają możliwości rozwoju lub rewitalizacji i osiągnięcia większych zysków rozłożonych w czasie.

Jeśli nie biurowce, to co będą kupować inwestorzy?

Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszą się projekty handlowe ze względu na prognozowaną wysoką konsumpcję wewnętrzną oraz relatywnie większą dostępność produktów, które - nawet jeśli nie spełniają kryterium wielkości - są pakietowane. Ponadto, ze względu na wysoki popyt i stale rosnącą nową podaż bardzo dobrze ocenianie są produkty magazynowe. Dodatkowym atutem jest tu większa elastyczność rynku. Proces deweloperski w sektorze magazynowym trwa 9-12 miesięcy, co sprawia, że rynek elastycznie dostosowuje się do zmieniających się warunków rynkowych. Przy niskim poziomie pustostanów produkt jest szybko dostarczany na rynek.