fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Rynek mieszkań: ile płacimy za lokale

Fotorzepa/ Jerzy Dudek
W obu miastach średnie transakcyjne ceny mieszkań spadły ciągu roku o ponad 3 proc.

- O ponad 4 proc. więcej niż rok temu kosztują dziś mieszkania w największych miastach w Polsce. W dłuższym terminie spodziewamy się stabilizacji cen, choć pierwszy kwartał 2017 roku powinien być odnotowany w statystykach jako czas obniżek związanych z liczniejszymi zakupami lokali tańszych, spełniających warunek cenowy programu "Mieszkanie dla Młodych" - ocenia Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker. - Ostatni odczyt indeksu cen transakcyjnych wynosi dziś 849,37 pkt. Indeks obrazuje zmiany cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach Polski. Wartość ta jest o 0,49 proc. niższa niż przed miesiącem, ale w dłuższym terminie nadal obserwujemy wzrosty cen. Najnowsza wartość wskaźnika jest o 4,3 proc. wyższa niż przed rokiem i o 4,2 proc. przewyższa tę sprzed dwóch lat.

Analityk przypomina, że indeks powstaje na podstawie danych z transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. - Po kilku latach stabilizacji cen w połowie 2016 r. doszło do kilkuprocentowego wzrostu stawek i przez trzy ostatnie miesiące indeks utrzymuje się na poziomie około 850 pkt - dodaje Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Tam płacimy mniej

- Z miast o największej liczbie transakcji (to minimalizuje ryzyko statystycznego zakłamania związanego z wpływem kilku większych transakcji na medianę cen) do obniżek doszło jedynie w Poznaniu i Warszawie. Rok do roku w pierwszym z tych miast ceny spadły o 3,3 proc., a w drugim o 3,1 proc. - podaje Bartosz Turek. - Lekki spadek cen nie zmienia faktu, że stolica niezmiennie jest zdecydowanie najdroższym dużym miastem w Polsce (nie uwzględniamy tu kurortów wypoczynkowych, gdzie najlepiej zlokalizowane apartamenty i niewielka liczba transakcji windują średnie ceny w górę).

- Po ostatniej obniżce mediana cen w Warszawie to 7032 zł za mkw. Wartość ta nie pokazuje jednak ogromnego rozstrzału cen - zwraca uwagę Marcin Krasoń. - Na rynku wtórnym da się kupić mieszkanie za mniej niż 5 tys. zł za mkw., a można i za ponad cztery razy więcej. Wszystko zależy od lokalizacji i standardu nieruchomości - podkreśla. Jedynym miastem poza Warszawą, gdzie średnie ceny przekraczają 6 tys. zł za mkw., jest Kraków - stawka wynosi 6372 i jest o 2,1 proc. wyższa niż rok temu. Trzy kolejne ośrodki mają średnie z przedziału 5-6 tys. zł za mkw. (Wrocław 5816 zł, Gdańsk 5471 zł i Poznań 5327 zł) - podaje Marcin Krasoń.

Z analiz wynika, że najtańsze mieszkania spośród dużych miast oferuje Łódź. - Mimo wzrostu przeciętnej stawki o 4,5 proc., do poziomu 3902 zł za mkw., (najwięcej od sierpnia 2015 r.), Łódź nadal znacząco odstaje przeciętnymi cenami od reszty dużych miast - podkreśla Bartosz Turek. - Droższe nieruchomości są na przykład w Bielsku-Białej, Białymstoku, Toruniu i Olsztynie, a przecież w Łodzi mieszka 700 tys. ludzi (trzecie najbardziej ludne miasto w Polsce). Niska atrakcyjność inwestycyjna tego miasta wynika m.in. z jego niekorzystnej struktury demograficznej, a także bliskości Warszawy, dokąd emigruje duża część mieszkańców - wyjaśnia analityk.

Wielki plac budowy

- Jeszcze nigdy deweloperzy nie oddawali do użytkowania tylu mieszkań, co teraz. Od początku grudnia 2015 r. do końca listopada 2016 r. firmy budujące mieszkania oddały do użytkowania 77 768 lokali. To o 2 proc. więcej niż miesiąc wcześniej, ale jednocześnie o prawie 30 proc. więcej niż rok temu i w ogóle najwięcej w historii polskiego rynku - podkreśla Marcin Krasoń. - Liczba oddawanych lokali rośnie z miesiąca na miesiąc i na razie nic nie wskazuje na odwrócenie tego trendu. Liczba rozpoczynanych budów nadal jest sporo wyższa i wynosi 86,3 tys. rocznie (o 11 proc. więcej niż oddawanych).

- Duża liczba nowych pozwoleń na budowę wskazuje, że deweloperzy wierzą, że dobra passa na rynku będzie trwać dłużej. Raporty firm notowanych na GPW mówią o kolejnych rekordach sprzedażowych, ale kiedyś rynek się nasyci lub sytuacja zmieni się na tyle, że popyt spadnie i część firm może mieć kłopot z upłynnieniem wybudowanych mieszkań - prognozuje analityk Open Finance.

Dodaje, że rok 2017 niesie złe informacje dla kredytobiorców. - O kredyt będzie trudniej i niewykluczone, że będzie droższy. Taka sytuacja nie sprzyja rynkowi mieszkaniowemu, na którym ożywienie trwa już od ponad trzech lat i wiele wskazuje na to, że trudno liczyć na dalszą poprawę - ocenia Bartosz Turek. - Z drugiej strony nie ma co liczyć na gwałtowne załamanie i przeceny. Wciąż aktywni są inwestorzy i tak będzie do czasu wzrostu stóp procentowych o minimum o 1-2 pkt proc., a na to szybko się nie zanosi.

Marcin Krasoń zwraca uwagę, że wymóg posiadania 20-proc. wkładu własnego spowoduje, że kolejna grupa potencjalnych nabywców zostanie wypchnięta z rynku. - Inni - posiadający część potrzebnej kwoty – zmuszeni zostaną zaciągać droższy dług. Trzeba mieć świadomość, że połowę z wymaganej przy zakupie na kredyt gotówki można zastąpić ubezpieczeniem. Problem w tym, że jeśli ktoś ma zadłużyć się na 30 lat i 300 tys. zł, to posiadając tylko połowę wymaganego wkładu własnego za kredyt zapłaci łącznie kilkanaście tysięcy złotych więcej - mówi analityk Home Brokera.

Podkreśla, że kredyty staną się znowu droższe. - Dziś mało kto to odczuwa, bo mamy najniższe w historii stopy procentowe. Oprocentowanie składa się jednak z dwóch części – stawki WIBOR, która dziś jest niska, ale zmienia się w czasie oraz z marży stałej w całym okresie kredytowania. Problem więc w tym, że w przystępnym oprocentowaniu kryje się dziś wysoka marża kredytowa (2,7 proc. wg danych NBP). Gorzej było tylko w latach 2009-10, czyli po uderzeniu kryzysu - zwraca uwagę Marcin Krasoń. - Wydawałoby się, że 1 pkt proc. marży to niewiele, ale zadłużając się na 30 lat i 250 tys. zł, trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami w kwocie aż 50-60 tys. zł. Wiele więc sugeruje, że kluczem do prognozowania sytuacji na rynku mieszkaniowym są decyzje, które przed sobą ma Rada Polityki Pieniężnej. Jeśli zdecyduje się na podwyżki stóp procentowych, spowoduje to odpływ inwestorów z rynku mieszkaniowego, a popyt na mieszkania dodatkowo ograniczy wzrost kosztu kredytów hipotecznych. Kiedy ten scenariusz może się ziścić? Jeśli wierzyć prognozom ekonomistów i zapowiedziom samego prezesa RPP, podwyżki najpewniej czekają nas w roku 2018.

Co z cenami?

- Wszystko wskazuje na to, że względna stabilizacja cen mieszkań w największych miastach jeszcze trochę potrwa. Wprawdzie początek 2017 r. może być okresem lekkich spadków, co będzie związane z większą liczbą tanich mieszkań na liście transakcji (a to przez program "Mieszkanie dla Młodych"), jednak gdy tylko pula pieniędzy na 2017 r. się skończy, skończy się też obniżka cen, która tak naprawdę będzie efektem statystycznym, a nie faktyczną korektą - komentuje Bartosz Turek. - Według naszych szacunków w połowie lutego powinno być już po wszystkim. Popyt ze strony osób kupujących mieszkania za gotówkę i stabilizacja na rynku kredytowym (nie zapowiada się na podwyżkę stóp procentowych lub inny przełom) powinny pozwolić rynkowi rozwijać się jak przez ostatnich kilka lat, czyli z niewielkimi wahaniami cen lub wręcz na niezmienionym poziomie.

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA