Wzrost popytu mimo coraz wyższych cen

Bardzo dynamiczny i bogaty w transakcje – tak mijający rok na rynku wtórnym podsumowuje Łukasz Browarczyk, pośrednik z agencji BIG Nieruchomości. – Zaskakujące były stale rosnące ceny mieszkań oraz wzrost popytu mimo rosnących cen. Utrzymał się duży, ok. 50-proc. udział transakcji gotówkowych – opowiada ekspert.

Według Łukasza Browarczyka trendem – i to już kolejny rok z rzędu – było inwestowanie w nieruchomości, zarówno na wynajem, jak i w celu odsprzedaży z zyskiem.

– W 2017 roku sprzedawało się dosłownie wszystko: i nowe, i używane mieszkania. Klienci kupowali nawet lokale, które miały być oddawane za dwa lata. Rynek wtórny wybierali ci, którzy chcieli albo szybko się przeprowadzić, albo lokal wynająć – mówi Łukasz Browarczyk. – W Gdańsku ceny w ciągu roku wzrosły o ok. 10 proc., a w Gdyni – o ok. 15 proc. Najbardziej podrożały mieszkania w najlepszych lokalizacjach, czyli w centrum miasta i pasie nadmorskim.

Symboliczne rabaty

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, potwierdza, że popyt na mieszkania używane był w tym roku wyjątkowo duży. – Ta śnieżna kula będzie jeszcze prawdopodobnie rosnąć w pierwszym kwartale 2018 roku – prognozuje Błeszyński. – W kolejnych kwartałach deweloperzy mogą już zacząć urealniać ceny, co oczywiście wpłynie na rynek wtórny. Z drugiej strony niskie stopy procentowe, jeśli tylko pozostaną na dotychczasowym poziomie, będą nadal wpływać na wyniki sprzedaży – zauważa ekspert.

Tomasz Błeszyński opowiada, że w tym roku bardzo dobrze sprzedawały się dwupokojowe mieszkania o powierzchni 45–55 mkw. oraz lokale z trzema pokojami mające nie więcej niż 65 mkw.

– Takie nieruchomości stanowią alternatywę nie tylko dla inwestorów. Wybierają je także klienci chcący polepszyć swoje dotychczasowe warunki mieszkaniowe – mówi ekspert. – Sprzedający są dość sztywni podczas negocjacji, więc obniżki cen są raczej symboliczne. Co więcej, właściciele sprzedają nieruchomości raczej na własną rękę. Są mniej skłonni do korzystania z usług pośredników – opowiada.

Duży popyt na mieszkania sprawia, że ze sprzedażą nie ma problemu. – Klienci nie kupują jednak byle czego – zastrzega Tomasz Błeszyński. – Mieszkania o fatalnych rozkładach, bez balkonów, na parterach lub ostatnich piętrach, w nieciekawych lokalizacjach, nieocieplonych budynkach sprzed 30 lat nie wzbudzają większego entuzjazmu. W przypadku takich ofert  można liczyć na znacznie większe zniżki – podkreśla doradca.

Jarosław Wójtowicz, ekspert Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN), nie ma wątpliwości, że to był świetny rok. – Mieszkania niedaleko ośrodków akademickich i na dobrze skomunikowanych osiedlach dużych miast sprzedawały się na pniu, nawet w kilka dni – mówi Wójtowicz. – Popularne były także mieszkania w blokach z wielkiej płyty. We Wrocławiu takie lokale, z uwagi na bardzo dobre lokalizacje, nawet drożeją. Dwupokojowe 40-metrowe mieszkania z wielkiej płyty są wystawiane z ceną nawet ponad 7 tys. zł za metr. Podobne metrażowo lokale w kamienicach bywają sporo tańsze – zauważa.

Z analiz WGN wynika, że najbardziej drożeją mieszkania jedno- i dwupokojowe o powierzchni do 40 mkw., położone w nowszych budynkach.

– Podwyżki nie ominęły jednak także większych mieszkań oraz starszego budownictwa – zwraca uwagę Jarosław Wójtowicz. – Zwyżki cen dotyczą nie tylko wspomnianej wielkiej płyty, ale i rewitalizowanych kamienic, w których montowane są windy. Wykończone w wysokim standardzie kamieniczne mieszkania mogą się okazać równie drogie co mieszkanie w nowym apartamentowcu.

Robert Sulma, ekspert agencji Nowodworski Estates, ocenia, że w mijającym roku klienci byli bardziej przekonani do rynku pierwotnego niż wtórnego. – Ale nie znaczy to, że na rynku mieszkań z drugiej ręki ten rok był zły albo przeciętny – zastrzega. – Klienci wybierali przede wszystkim mieszkania z myślą o wynajmie. Popularnością cieszyły się lokale o powierzchni do 40 mkw. blisko centrów biznesowych. Na celowniku inwestorów były też mieszkania w centrach miast przeznaczone na wynajem krótkoterminowy.

Robert Sulma potwierdza: mieszkania drożeją. – Najbardziej wzrosły ceny małych mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw. – mówi ekspert agencji Nowodworski Estates. – Na krakowskim rynku wtórnym cena takich lokali to nawet 8,5 tys. zł za mkw.

Sezon na małe M

Pytana o ocenę mijającego roku na rynku mieszkań pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka biura Lebiedź Nieruchomości, mówi, że nie zaskoczył on ani analityków, ani pośredników. – Ubiegłoroczne prognozy okazały się wyjątkowo trafne. Zgodnie z przewidywaniami analityków wzmożonym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania małe i średnie – dwu-, i trzypokojowe, w cenie do 350 tys. zł – mówi pośredniczka. – Takie mieszkania zaczęły z rynku po prostu znikać. Przełomowym momentem, kiedy ceny zaczęły znacząco rosnąć wskutek wzmożonego popytu, były wakacje. Zazwyczaj to sezon ogórkowy, a w tym roku był to sezon na małe mieszkania, które znikały jak świeże bułeczki. Zdecydowanie wygrał ten, kto decyzję o zakupie podjął na wiosnę, bo latem czy jesienią za to samo mieszkanie zapłaciłby o wiele więcej – podkreśla.

Dużo gorzej, jak mówi Joanna Lebiedź, wypadł segment większych mieszkań w starszych budynkach. – Powoli znajdują nabywców rozsądnie wycenione domy i działki – opowiada pośredniczka. – Nieźle sprzedają się także mieszkania premium w prestiżowych lokalizacjach – dodaje.

Zdaniem Joanny Lebiedź rynek wtórny zawsze będzie się cieszył powodzeniem, ponieważ oferuje mieszkania, do których można się od razu wprowadzić, nawet jeśli wymagają remontu.

– Małe mieszkania z rynku wtórnego najczęściej wybierają młodzi ludzie z ograniczonym budżetem, dla których jest to pierwsze lokum – mówi pośredniczka. – Banki nadal bardzo ostrożnie podchodzą do kwestii oceny zdolności kredytowej nabywców – przypomina.

To jeszcze nie bańka

Co czeka rynek wtórny w przyszłym roku? – Trend wzrostowy będzie raczej zwalniać. Rynek będzie dążył do stabilizacji, choć pewnie jeszcze nie w pierwszych kwartałach 2018 – prognozuje Robert Sulma. – Na pewno nie ma mowy o bańce mieszkaniowej. W Krakowie argumentem przemawiającym za wzrostem cen jest m.in. rosnące zaplecze korporacyjne. Z roku na rok powstaje coraz więcej stanowisk dla branż takich jak IT, finanse, outsourcing. Osoby mające umowy o pracę w korporacjach często kupują mieszkania. Zakładają, że po przeprowadzce z Krakowa do innego miasta lub kraju lokal wynajmą – opowiada ekspert agencji Nowodworski Estates.