Zgoda blankietowa klienta nie wiąże

Klienci alarmują, że od akceptacji takich zapisów firma uzależnia podpisywanie aktów przenoszących własność mieszkań, za które zapłacili. Deweloper Słonecznej Leśniczówki – Projekt Wawel Service Warszawa – podkreśla, że nie wszyscy klienci zapisy kwestionują. W rozmowie z „Rzeczpospolitą" zapowiada, że je złagodzi.

Dwa bloki z ponad 120 mieszkaniami przy ul. Leśniczówka w Wawrze to jednoetapowa inwestycja. Nasz czytelnik (nazwisko do wiadomości redakcji) lokal na tym osiedlu kupił w 2019 r. – Budynki już stały – opowiada. – Klucze mieliśmy dostać w I kw. tego roku, a akty notarialne przenoszące na nas własność lokali miały być podpisywane nie później niż w czerwcu. Takie terminy firma podała w umowie deweloperskiej. Nie dotrzymała ich – podkreśla.

Zaskakujące zapisy

O opóźnieniu deweloper informuje na początku roku, jeszcze przed pandemią. – Jako powód podaje problemy z siecią kanalizacyjną. Potem był lockdown i kolejne miesiące opóźnień – opowiada klient. – W umowie deweloperskiej są zapisy o karach umownych. Mamy prawo naliczać karne odsetki. Firma żąda jednak, byśmy się ich zrzekli.

Pozwolenie na użytkowanie osiedla Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał w październiku. – A deweloper zaczął nas wzywać do aktów notarialnych – mówi czytelnik. – Projekt dokumentu dostajemy w ostatniej chwili, tuż przed wyznaczonym terminem u notariusza.

Znalazły się w nim zapisy, których nie ma w umowie deweloperskiej. – Mamy się zgodzić na inwestycję obok naszych bloków, o której nic nie wiemy. Firma żąda, byśmy zobowiązali się do niewnoszenia skarg, sprzeciwów, odwołań od wszelkich decyzji, jakie będą dotyczyć przyszłej inwestycji. Mamy się też w ciemno zgodzić na nieodpłatne korzystanie z infrastruktury naszego osiedla. Nie zgadzam się na takie warunki, zresztą nie tylko ja. Są skrajnie niekorzystne – opowiada czytelnik.

Klienci (ponad 90 podpisów, w tym małżeństw, a także tych, którzy akty już podpisali) wezwali dewelopera do usunięcia lub zmiany zapisów. Zawiadomili Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Podnoszą, że niekonsultowane z nimi zapisy rażąco naruszają ich interesy. – Nic nie wiedzieliśmy o planach inwestycyjnych dewelopera i konieczności zrzeczenia się naszych elementarnych praw. Przyjmujemy do wiadomości, że firma planuje kolejną budowę, ale naszych praw się nie zrzekamy. Obawiamy się, że nasze osiedle mogłoby zmienić się w plac budowy służący sąsiedniej inwestycji. Nie rozumiemy też, dlaczego mamy się zrzec karnych odsetek za opóźnienia – piszą nabywcy.

– Kiedy zgłaszamy się do notariusza, dostajemy do podpisania dokumenty z zapisami, które zakwestionowaliśmy – mówi czytelnik. – Przedstawicielka firmy mówi, że sama ich wykreślić nie może.

Kolejny klient (nazwisko do wiadomości redakcji) projekt umowy ostatecznej dostał dzień przed wyznaczonym u notariusza terminem. – Dokument przeczytałem w nocy. Mam zaakceptować bez szemrania wszelkie działania związane z planowaną inwestycją. Nie zgodziłem się na te zapisy. Problem w tym, że dwukrotne odstąpienie od aktu notarialnego może skutkować rozwiązaniem umowy deweloperskiej. Musielibyśmy więc wyprowadzić się z mieszkań, które już urządziliśmy, ponosząc nakłady na remonty, za które spłacamy kredyty.

Na proponowane warunki nie godzi się nasz kolejny rozmówca. – Firma próbuje je wymusić: albo podpisujecie, co chcę, albo odstępujemy od umowy deweloperskiej – mówi. – Część klientów uległa, zwłaszcza kupujący lokale na kredyt. Ja takiego dokumentu nie podpiszę. Teraz firma próbuje zapisy łagodzić.

O sporne zapisy pytamy w UOKiK. – Dostaliśmy skargę. Analizujemy ją. Bez dokładnego zbadania sytuacji nie możemy ocenić klauzul – informuje biuro prasowe urzędu.

Potrzebna równowaga

O komentarz prosimy Polski Związek Firm Deweloperskich. Konrad Płochocki, członek zarządu PZFD, zauważa, że klienci, którzy kupili mieszkania w pierwszych etapach osiedla czasem protestują przeciwko kolejnym, choć byli informowani, że osiedle będzie się rozrastać.

– Zapisy, że nabywcy lokali nie będą skarżyć sąsiedniej inwestycji, wydają się być pokłosiem takich sytuacji. Zapisy te są jednak bezskuteczne, nie wiążą klientów – podkreśla. – Byłoby lepiej, gdyby deweloper oświadczył, że obok osiedla planuje kolejną inwestycję.

Izabela Libera, partner zarządzający i założyciel kancelarii Libera i Wspólnicy specjalizującej się w prawie dotyczącym nieruchomości, ocenia, że takie zapisy umowy przenoszącej własność mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone, gdyż naruszają równowagę pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem.

– Deweloper powinien poinformować o planowanych inwestycyjach w prospekcie informacyjnym, a więc już w momencie podpisania umowy deweloperskiej klient powinien mieć świadomość ewentualnych ograniczeń czy przyszłych obciążeń związanych z kupowanym lokalem – mówi mec. Libera. – Nie można jednak wymagać od nabywcy lokalu, aby ten zrzekał się wszelkich roszczeń i wyrażał blankietową zgodę na wszelkie działania dewelopera ograniczające możliwość korzystania z części wspólnych. Nie można też z góry pozbawić nabywcy lokalu prawa do kwestionowania poczynań dewelopera w dalszym procesie inwestycyjnym. Nabywca lokalu powinien wezwać dewelopera do usunięcia lub korekty niedozwolonych klauzul umownych. Nawet jeśli tego nie uczyni i umowa zostanie podpisana, to postanowienia te nie będą dla niego wiążące.

O zapisy pytamy dewelopera. Agnieszka Filaber, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży w Wawel Development, twierdzi, że projekt aktu to tylko wzorzec, „podlega negocjacjom".

– To podstawa do indywidualnych rozmów z każdym klientem – wyjaśnia, prosząc, by nie używać liczby mnogiej – „klienci". – Nie jest prawdą, że nabywcy nie zgadzają się na zaproponowane zapisy. Rozmawiamy indywidualnie i dochodzimy do porozumienia, o czym świadczą sukcesywnie podpisywane umowy końcowe. Mamy sfinalizowane umowy z kilkudziesięcioma mieszkańcami – podaje (przypomnijmy, że pod pismem wzywającym do wykreślenia zapisów podpisało się kilkadziesiąt osób).

Na pytanie, co miałoby stanąć na sąsiedniej działce, przedstawicielka firmy odpowiada, że „to tajemnica handlowa". – Przedmiotem działalności spółki są inwestycje mieszkaniowe. Nie należy się spodziewać żadnych inwestycji budzących kontrowersje – zapewnia Agnieszka Filaber.

Informuje, że korzystanie z części wspólnej nieruchomości dotyczy infrastruktury technicznej, która jest własnością spółki i będzie przekazana Miejskiemu Przedsiębiorstwu Wodociągów i Kanalizacji. – Spółka ma prawo do skorzystania z części wspólnych (części drogi) tylko w zakresie krótkotrwałych prac budowlanych związanych z podłączeniem kanalizacji, w sposób nienaruszający i nieutrudniający korzystania z części wspólnych przez mieszkańców osiedla – wyjaśnia.

Pytamy o opóźnienia w oddawaniu lokali i zrzeczenie się karnych odsetek. – Część mieszkań została oddana z niewielkim opóźnieniem, co jest wynikiem pandemii. Z większością klientów podpisaliśmy ugody w zakresie kar umownych i oczekujemy potwierdzenia tego faktu w akcie notarialnym – tłumaczy dyrektor. – Jeśli nie ma porozumienia bądź ktoś nie jest zainteresowany jego osiągnięciem, to nie zmuszamy do podpisania umowy, co do której ma wątpliwości. Możemy odstąpić od umowy deweloperskiej i w całości zwrócić wpłacone środki.

Klienci nie kryją oburzenia: To są negocjacje? Albo podpisujemy, albo mamy się wyprowadzić z naszych mieszkań?

Deklaracja prezesa

O problemie rozmawiamy też z Grzegorzem Zagrabskim, prezesem Wawel Development. Dlaczego informacji o planowanej obok osiedla inwestycji nie ma w prospekcie informacyjnym? Prezes tłumaczy, że na tamtym etapie nie była ona planowana.

– Nie mieliśmy decyzji o warunkach zabudowy, którą mamy teraz – mówi. – Jesteśmy deweloperem. To oczywiste, że planujemy kolejne inwestycje. Zapisy o wyrażeniu zgody przez nabywców mieszkań na osiedlu Leśniczówka na budowę obok wprowadziliśmy celowo, aby byli świadomi, że na sąsiedniej działce powstanie inwestycja. Często się zdarza, że klienci oprotestowują wszystko, co się da, nawet plac zabaw czy kolor elewacji, paraliżując inwestycje. Chcemy tego uniknąć, prosimy o zgodę – zaznacza.