Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo spółki będącej pośredniczką w obrocie nieruchomościami. Żądała ona od dewelopera 53 tys. zł wynagrodzenie za usługi, jakie świadczyła na jego rzecz. Udało się jej wywalczyć tylko część tej kwoty. Okazało się bowiem, że znaczna część roszczeń zdążyła się już przedawnić.
Za każdego klienta
Spółka chciała, by deweloper zapłacił jej za każdego znalezionego klienta oraz pokrył koszty reklamy oraz innych działań organizacyjno-marketingowych. Kiedy odmówił, wystąpiła do sądu rejonowego o zapłatę.
Deweloper bronił się, że roszczenie z tego tytułu było pozbawione podstaw prawnych i faktycznych oraz doszło do przedawnienia w przypadku części lokali wskazanych przez niego w uzasadnieniu.
Przedsiębiorca zarzucił również, że spółka nie przedstawiła dokumentów, na podstawie których wyliczyła wysokość dochodzonego roszczenia. Nie wykazała również, że wykonała czynności, za które domaga się zapłaty wynagrodzenia. Poza tym umowa pośrednictwa dotyczyła tylko lokali w jednym budynku, a roszczenia obejmują także mieszkania w innych blokach.
Sąd Rejonowy zasądził na rzecz spółki jedynie 20 tys. zł. W jego ocenie powództwo zasługiwało na uwzględnienie, ale tylko w części, ponieważ doszło do przedawnienia niektórych roszczeń.
Zgodnie bowiem z art. 751 pkt 1 kodeksu cywilnego roszczenia o wynagrodzenie za wykonane czynności i o zwrot poniesionych wydatków w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przedawniają się z upływem dwóch lat. A tak było w tej sprawie odnośnie do części umów zawartych przez dewelopera z klientami.
Przecież można było sprawdzić
Sąd Rejonowy w Warszawie stwierdził również, że od momentu zapłaty przez klientów 10 proc. wartości ceny nabywanego lokalu spółka miała podstawy do żądania wypłaty wynagrodzenia (prowizji).
Nie ma przy tym znaczenia, że deweloper nie poinformował jej o wszystkich wpłatach od klientów. Spółka jest profesjonalistą, sama mogła więc ustalić przebieg zawartych transakcji. Była przecież w stałym kontakcie z deweloperem, a mimo to nie zwróciła się do niego o wyjaśnienia.
Sąd rejonowy uznał, że nie może oddalić powództwa w całości tylko dlatego, że pisemna umowa pośrednictwa dotyczyła jednego budynku. Bowiem korespondencja mailowa prowadzona między stronami oraz zeznania świadków jednoznacznie potwierdzają, że deweloper oraz spółka każdorazowo zawierali ustną lub dorozumianą umowę o współpracy w pośrednictwie sprzedaży danego mieszkania. Strony więc łączyła nie tylko pisemna umowa zawarta w 2012 r. odnośnie do lokali w jednym z bloków, ale także umowy zawierane w późniejszych latach.
Kwota zasądzonego wynagrodzenia nie podobała się spółce. Odwołała się więc do Sądu Okręgowego (SO) w Warszawie. Chciała zasądzenia jeszcze 33 tys zł. Według niej nie doszło do przedawnienia części roszczeń. W jej wypadku, jak twierdziła, okres przedawnienia wynosił trzy, a nie dwa lata. Umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami należą bowiem do umów agencyjnych, a te przedawniają się po upływie trzech lat (art. 118 k.c.).
Zdaniem spółki sąd błędnie przyjął, że wymagalność jej roszczeń była uzależniona od podjęcia przez nią czynności, a w szczególności powinna zgłosić żądanie zapłaty deweloperowi albo wystawić fakturę VAT. Według niej było zupełnie inaczej. Przedsiębiorca miał ją poinformować o tym, że podpisał umowę z klientem, którego znalazła spółka.
Pośrednik nic jednak nie wskórał apelacją. SO uznał, że umowa pośrednictwa jest nieważna. Powołał się przy tym na art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy, tj. na dzień 24 września 2012 r.
Z przepisu wynika, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Wymaga ona formy pisemnej pod rygorem nieważności. Z kolei z art. 73 §1 1 k.c. wynika, że jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, dokumentową albo elektroniczną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna, jeżeli ustawa przewiduje rygor nieważności.
Innych umów nie było
W rozpoznawanej sprawie zakres oraz zasady współpracy stron określony został w umowie zawartej 24 września 2012 r. Oznacza to, że brak spełnienia przesłanki pisemności z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zastrzeżonej pod rygorem nieważności skutkować musiał uznaniem, że zawarta przez strony umowa ustna była nieważna.
Brak więc było umowy, która stanowiłaby podstawę żądania spółki, co do zapłaty należności wynikających z objętych pozwem faktur VAT przez nią wystawionych w związku ze współpracą stron w sprzedaży mieszkań w budynkach mieszkalnych wybudowanych przez dewelopera.
Zdaniem SO spółka przez całe postępowanie wskazywała na umowę z 2012 r. jako podstawę swoich roszczeń.
Również na rozprawie apelacyjnej jej pełnomocnik potwierdził, że podstawą żądania jest umowa łącząca strony. Skoro zaś pomiędzy spółką a deweloperem nie było zawartej umowy, która mogłaby stanowić podstawę żądań, to powództwo nie mogło być przez sąd okręgowy uwzględnione.
sygnatura akt XXIII Ga 278/19