Wykup ziemi może sparaliżować obrót mieszkaniami

Uchwały dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów we własność podejmują kolejne miasta. Przepisy wprowadziły już Szczecin, Gdańsk, Wrocław, Warszawa. Uchwały są podobne, czasem różnią się wysokością zniżek. Stolica przewiduje dwa rodzaje bonifikat: dla spółdzielni mieszkaniowych i osób fizycznych. Można liczyć na rabat 95 albo 99 proc. Większą bonifikatę dostaną ci, którzy wniosą od ręki opłatę za całe 99 lat użytkowania.

Decyzja – pocztą

Z przepisów umożliwiających zmianę prawa do gruntu w przypadku budynków wielolokalowych można skorzystać tylko wtedy, gdy wniosek do miasta złożą właściciele dysponujący minimum 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 2 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości).

Jeżeli sprzeciwi się chociaż jedna osoba, przekształcenie zostaje wstrzymane. O tym, czy zostanie wznowione mimo braku zgodny wszystkich osób, zadecyduje sąd. – Jeżeli takiego sprzeciwu nie ma, władze miasta wydają decyzję w sprawie przekształcenia. Każdy współużytkownik wieczysty dostaje ją pocztą – wyjaśnia adwokat Rafał Dębowski. – Miasto powinno jednocześnie poinformować o konsekwencjach, jakie grożą użytkownikowi, jeżeli przedwcześnie sprzeda mieszkanie lub dom z udziałem w gruncie przekształconym z bonifikatą. Warto więc odbierać korespondencję oraz uważnie czytać urzędowe pisma. Inaczej ponosi się przykre skutki – przestrzega.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami właściciel lokalu powinien się liczyć z tym, że będzie musiał oddać bonifikatę, jeżeli sprzeda lokal w ciągu pięciu lat od daty nabycia gruntu na własność. Od tej zasady są wyjątki. Bonifikaty nie trzeba oddawać, jeśli właściciel w ciągu roku wyda pieniądze na cele mieszkaniowe. Przepisy w tej sprawie są jednak bardzo ogólnikowe. Określenie, co jest, a co nie jest celem mieszkaniowym, wywołuje kontrowersje. Czy na przykład prowizja wypłacona pośrednikowi, który pomógł znaleźć inny lokal, jest takim celem czy nie?

Podobne zasady obowiązują wykupującego mieszkanie komunalne, gdy daruje nieruchomość osobie bliskiej. Jeżeli złamie ona wymienione wyżej zasady, musi zwrócić bonifikatę. Rada gminy (miasta) może zrezygnować z żądania zwrotu, np. gdy rodzina sprzedającego znajdzie się w trudnej sytuacji życiowej.

Niepokój użytkowników

O problemach, do jakich może doprowadzić przekształcanie prawa do gruntów we własność, mówi Aleksander Skirmuntt, ekspert agencji Maxon Nieruchomości. – Jeśli ktoś nie zablokuje w porę decyzji wspólnoty, a zamierza sprzedać mieszkanie przed upływem pięciu lat od decyzji przekształceniowej, będzie miał spore kłopoty – podkreśla. – Taka transakcja oznacza konieczność oddania bonifikaty. Przy dużych mieszkaniach na przykład w Śródmieściu Warszawy w grę wchodzą naprawdę duże kwoty – zwraca uwagę. Maxon zrobił takie wyliczenia dla jednego ze swoich klientów, który chce sprzedać lokal wart 600 tys. zł. Nabycie gruntu na własność oznacza dla niego konieczność oddania ok. 100 tys. zł bonifikaty.

Teoretycznie można o tyle podnieść cenę nieruchomości, ale przy tak dużej podaży mieszkań raczej nie ma co liczyć na chętnego.

– Na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym stoją w Warszawie całe wielkie osiedla – zwraca uwagę Aleksander Skirmuntt. – Przekształcenie prawa użytkowania we własność może sparaliżować obrót mieszkaniami.

O przejmowanie gruntów na własność dopytują klienci agencji m2 Group. Jak mówi Renata Cimaszewska, członek zarządu tej firmy, chaos komunikacyjny sprawia, że większość osób nie jest w stanie racjonalnie określić skutków takiej decyzji. – Co do zasady przekształcenie jest korzystne dla właścicieli nieruchomości, ponieważ oznacza ograniczenie opłat eksploatacyjnych lub ich większą przewidywalność – podkreśla Renata Cimaszewska. - Z naszych obserwacji wynika jednak, że w Warszawie zainteresowanie tym rozwiązaniem jest stosunkowo małe, pomimo że samorząd zachęca 95-proc. bonifikatami. Jednym z powodów niedużego popytu jest właśnie ograniczenie możliwości sprzedaży lub zmiany przeznaczenia nieruchomości na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia zniżki w ciągu pięciu lat od przekształcenia pod rygorem zwrotu równowartości bonifikaty powiększonej o wskaźnik waloryzacji – potwierdza przedstawicielka m2 Group.

Dodaje, że oferta zmiany prawa do gruntów może być interesująca dla osób, które nie planują sprzedaży mieszkań w najbliższej przyszłości. – Jeżeli jednak zajdzie konieczność zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, właściciele muszą się liczyć z dużymi kosztami. Szczególnie dotkliwe może to być w przypadku dużych mieszkań oraz nieruchomości położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, np. w centrum Warszawy – przyznaje. Ale jak mówi Cimaszewska, każdy przypadek trzeba rozpatrywać indywidualnie, ponieważ wiele samorządów wciąż nie zaktualizowało opłat. – W efekcie koszt przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności dla nieruchomości położonych przy jednej ulicy może być skrajnie różny – zwraca uwagę.

Według pośredniczki Joanny Lebiedź, właścicielki biura Lebiedź Nieruchomości, zmiana użytkowania wieczystego we własność jest dobrym rozwiązaniem. – Dla wielu osób, zwłaszcza obcokrajowców, ten rodzaj własności jest czymś, z czym spotykają się po raz pierwszy i co budzi ich obawy i zastrzeżenia – podkreśla pośredniczka. – Bo jak logicznie wytłumaczyć, że budynek, dom lub mieszkanie będzie naszą własnością, ale już grunt, na którym są wzniesione – nie. Że ktoś ma mieszkać w swoim mieszkaniu wybudowanym na gruncie należącym do Skarbu Państwa czy gminy. A co, kiedy to użytkowanie wygaśnie, pytają klienci. Mam zabrać dom i przenieść gdzie indziej? – opowiada.