Niemcy, Francja, Wielka Brytania, Włochy i Polska – to zdaniem analityków firmy Savills pięć rynków z największym potencjałem wzrostu, jeśli chodzi o budownictwo dla seniorów. Po trzech kwartałach br. inwestorzy instytucjonalni ulokowali w domy seniora w Europie ponad 700 mln euro (blisko 3 mld zł). To znacznie więcej niż w jakimkolwiek pełnym roku.

Dotychczas największą wartość miały transakcje zawarte w 2016 r. – ok. 600 mln euro. Gros przypada na Wielką Brytanię. W innych państwach rynek jest w powijakach.

Szanse i bariery

– Rozmawiamy z inwestorami zainteresowanymi wejściem na polski rynek opieki senioralnej, zarówno krajowymi, jak i zagranicznymi – mówi Kamil Kowa, członek zarządu Savills. – Główną barierą rozwoju był dotychczas brak instytucjonalnego rynku domów opieki. To sprawia, że główną drogą wejścia są projekty deweloperskie, co nie dla wszystkich inwestorów jest akceptowalne, szczególnie przy rosnących kosztach realizacji i gruntów – podkreśla.

Fakt, że rynek jest na wczesnym etapie rozwoju, utrudnia inwestorom oszacowanie przychodów i poziomu obłożenia – z uwagi na niewielką liczbę porównywalnych obiektów.

– Jednak podobnie było jeszcze kilka lat temu na rynku prywatnych akademików, gdzie nie było ani projektów, ani inwestorów, a w tym roku byliśmy już świadkami sprzedaży największej platformy akademików – Student Depot – japońskiej Kajimie, a w perspektywie najbliższych miesięcy zobaczymy kolejne transakcje – dodaje Kamil Kowa. Przyznaje, że barierą rozwoju rynku domów seniora w Polsce jest też wciąż relatywnie niska na tle Europy siła nabywcza seniorów, co uzależnia system od kontraktów z NFZ.

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, dostrzega bariery rozwoju w innych miejscach.

– Mieszkania wspomagane, umożliwiające seniorom jak najdłuższe niezależne funkcjonowanie z doraźną pomocą przy tych czynnościach, których samodzielne wykonywanie staje się bardzo trudne lub niebezpieczne, powinny być oparte na formule najmu. Ktoś jednak musi zapewnić długoterminowe finansowanie, a polskie banki nie mają w zasadzie wypracowanych procedur, a tym bardziej gotowych ofert finansowania. Nawet w przypadku standardowych mieszkań na wynajem nie jest łatwo o kilkunastoletni kredyt na cały budynek, a procedury w nowym sektorze powinny wynikać z analiz rynku i doświadczeń – mówi Kirejczyk.

– Podaż mogłoby zwiększyć pojawienie się na rynku wyspecjalizowanych operatorów, którzy kupowaliby od deweloperów przystosowane budynki. Operatorzy powinni mieć przy tym możliwość uzyskiwania dofinansowania części usług dla seniorów z funduszy miejskich, budżetu państwa czy dotacji unijnych. Dziś skoordynowanie różnorodnych publicznych źródeł finansowania jest zbyt skomplikowane nawet dla podmiotów samorządowych, a co dopiero dla prywatnych – przyznaje.

Zdaniem eksperta rozwój rynku zależy raczej od rozwiązań organizacyjnych niż poziomu dochodów seniorów.

– Wiele osób ma bowiem spłacone mieszkania własnościowe, których wynajem mógłby w wystarczającym stopniu uzupełnić niskie emerytury. Przydałaby się raczej integracja działania samorządu, państwa i organizacji samorządowych, w tym stowarzyszeń skupiających lub działających na rzecz seniorów. Dobrą formułą organizacyjną wydają się TBS-y: podmioty współfinansowane ze środków publicznych, pełniące rolę inwestora, jak i długoterminowego właściciela i zarządcy lokali, którym łatwiej uzupełnić swoje obecne usługi o rolę operatora i współpracować z innymi miejskimi agendami. W wielu miastach TBS-y już realizują tego typu inwestycje. Można zakładać, że z czasem pojawią się podmioty działające na zasadach w pełni rynkowych – mówi Kirejczyk.

Duża specjalizacja

Domy opieki i kliniki rehabilitacyjne dla seniorów buduje w Polsce m.in. międzynarodowa sieć Orpea. Ma w ofercie także apartamenty w formule assisted living – pierwszy tego typu obiekt działa we Wrocławiu, to Rezydencja na Dyrekcyjnej przylegająca do domu opieki. Drugi powstaje w Poznaniu, również jako integralna część domu opieki.

– Obecnie widzimy umiarkowany potencjał dla tzw. mieszkań asystowanych w Polsce, bo w naszym kraju samodzielni seniorzy – a tacy korzystają z assisted living – pozostają we własnym lokum tak długo, jak to możliwe – komentuje Wojciech Mizerka, członek zarządu Orpea ds. operacyjnych.

– Niemniej w ciągu najbliższych kilku lat popularność tych mieszkań będzie stopniowo rosła. Jako lider opieki długoterminowej w Polsce, Orpea chce być na to przygotowana. W naszym modelu biznesowym wykorzystujemy synergię domu opieki (lekarze, personel pielęgniarsko-opiekuńczy 24 godziny na dobę) i mieszkań asystowanych. To stanowi naszą przewagę konkurencyjną wobec deweloperów, którzy budują mieszkania dla osób starszych, jednak nie mają wiedzy produktowej ani operacyjnej – dodaje.

Na tzw. nieruchomości alternatywne stawia Grupa Griffin. Spółka stworzyła platformę Resi4Rent, która buduje największy w Polsce portfel mieszkań na wynajem instytucjonalny, a także platformę prywatnych akademików Student Depot. Czy apartamenty dla seniorów mogłyby być równie atrakcyjnym produktem?

– Ten rynek w Polsce dopiero się rozwija i na razie trudno jest określić jego potencjał. Jak do tej pory nie widać zbyt wielu inwestorów instytucjonalnych aktywnych w tym akurat segmencie – mówi Piotr Fijołek, senior partner w Griffin Real Estate.

– Wydaje się, że przeszkodą w rozwoju, przynajmniej w krótkim terminie, są dwie istotne bariery. Po pierwsze, polskich seniorów charakteryzuje dość niska siła nabywcza, co biorąc pod uwagę potencjalne koszty, powoduje ograniczone możliwości zamieszkania w tego typu kompleksach – wskazuje Piotr Fijołek.

– Po drugie, wciąż jesteśmy dość tradycyjnym społeczeństwem i o ile w przypadku młodego pokolenia widać pewną otwartość na nowe trendy (co-living, instytucjonalny wynajem mieszkań, prywatne domy studenckie), o tyle w przypadku osób starszych musi nastąpić pewna zmiana myślenia, która, po pierwsze, będzie szła w parze z bogaceniem się społeczeństwa, a po drugie – z jego starzeniem się i większym odsetkiem świadomych i nowoczesnych emerytów. Uważam zatem, że o polskim rynku nieruchomości dla seniorów zaczniemy poważnie mówić za jakieś 8–10 lat – podsumowuje ekspert.