fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Kiedy kiepski zarząd nie chce dobrowolnie odejść

Niektóre władze we wspólnocie robią wszystko, by latami administrować budynkiem
AdobeStock
Odwołanie zarządu we wspólnocie mieszkaniowej graniczy często z cudem. Przepisy w tym nie pomagają, a sądy wydają różne wyroki.
Brakuje uregulowań, dzięki którym właściciele lokali mogą szybko pozbyć się zarządu, który dobrowolnie nie chce odejść. Obowiązujące prawo już od dawna nie jest wystarczające. A na nowe się nie zanosi.

Brak współpracy

W jednej ze wspólnot mieszkaniowych na warszawskiej Ochocie właściciele byli niezadowoleni z pracy zarządu.
– Na klatce schodowej wybuchł pożar. Straż pożarna, gasząc ogień, wybiła okno. Do dziś jest w nim dykta zamiast szyby. Zarząd w ogóle się nie kwapi, by zająć się naprawą. Czarę goryczy przelało odejście z zarządu jednej osoby. Pozostałe dwie postanowiły podzielić się jej wynagrodzeniem. Zapomniały jednak zapytać się nas, czy się na to zgadzamy – mówi właścicielka jednego z mieszkań.
– Postanowiliśmy więc zmienić zarząd, ale ten obecny nie chce wykonywać naszych poleceń. Zażądaliśmy zwołania zebrania i rozesłania projektu uchwały w sprawie jego odwołania, ale tego bardzo długo nie robi. Udaje, że problemu nie ma. Innym właścicielom sugeruje, że we wspólnocie jest kilku wichrzycieli – mówi mieszkanka Ochoty.
Podobnych przypadków, kiedy zarząd robi wszystko, by przetrwać i dalej rządzić we wspólnocie, jest wiele. Co robić?

Życie sobie, przepisy sobie

Teoretycznie odwołanie zarządu nie jest trudne. Ustawa o własności lokali mówi, że właściciele niezadowoleni z jego pracy mogą to po prostu zrobić i już. Mają prawo również zawiesić działalność całego zarządu lub odwołać poszczególnych jego członków.
Uchwałę w tej sprawie podejmuje się na corocznym zebraniu, ale nie tylko.
– Zdarza się, że zarząd nie chce zwołać zebrania lub istnieje pilna potrzeba, żeby go odwołać. Wówczas zarząd ma obowiązek zorganizować zebranie, kiedy wpłynie do niego wniosek właścicieli dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, w jego porządku uwzględnić podjęcie takiej uchwały, a jej projekt dołączyć do zawiadomienia o zebraniu – mówi Grzegorz Abramek, radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości.
Istnieje też inna możliwość.
– Właściciele mogą również opracować projekt uchwały o odwołaniu zarządu‚ a następnie przekazać go zarządowi‚ aby zebrał pod nim podpisy od poszczególnych właścicieli lokali w trybie tzw. indywidualne zbieranie głosów – mówi mec. Abramek.
– Przepisy nie przewidują jednak sytuacji, kiedy nie będzie chciał się podporządkować wspólnocie. Wówczas właścicielom nie zostaje nic innego, jak samym zebrać podpisy. W tym celu wystarczy wrzucić projekt uchwały do skrzynek pocztowych lokali z prośbą o odpowiedź – wyjaśnia mec. Abramek.
– Zdarza się, że ważność w ten sposób podjętej uchwały jest podważana w sądzie. Orzecznictwo nie jest w tym zakresie jednolite. Często sądy wydają wyroki przychylne właścicielom. Pod warunkiem jednak, że wszyscy właściciele mają możliwość wypowiedzenia się w sprawie odwołania zarządu. Jeżeli nie, sąd może uchylić uchwałę o odwołaniu zarządu – tłumaczy mec. Abramek.
Często jednak właściciele nie mieszkają we wspólnocie, tylko wynajmują tam swoje lokale. Wrzucenie projektu nie ma wtedy sensu.
W takim wypadku trudno jest skontaktować się z każdym. A zarząd, którego wspólnota chce odwołać, nie chcąc sobie zaszkodzić, niezbyt chętnie udostępnia adres. Z reguły zasłania się przepisami o ochronie danych osobowych, choć prawnicy uważają, że nie powinien tego robić.
– Art. 27 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele mają zarówno prawo, jak i obowiązek zarządzać nieruchomością wspólną. Oznacza to, że mają prawo żądać danych innych właścicieli w celu przesłania im projektu – twierdzi Grzegorz Abramek.
Tylko, jeżeli zarząd się uprze, trudno jest wyegzekwować przekazanie adresów.

Przymusowy to ostateczność

Wspólnota może zwrócić się do sądu o powołanie zarządcy przymusowego.
– Jest to jednak droga przez mękę. Dlatego w praktyce bardzo rzadko do tego dochodzi. Mało komu bowiem udaje się przebrnąć przez proceduralne wymogi. Bardzo ważne jest np., by wszyscy uczestnicy postępowania zostali prawidłowo zawiadomieni. Jeżeli w budynku mieszka np. 60 właścicieli, nie jest to takie proste. Znam dwa przypadki, kiedy doszło do ustanowienia zarządcy przymusowego – mówi Jacek Łapiński, zarządca nieruchomości.
Nie ma też żadnej instytucji, która miałaby obowiązek kontrolować wspólnotę, w tym jej zarząd. Teoretycznie mogą to robić sami właściciele. Niektóre wspólnoty decydują się na powołanie komisji rewizyjnych. W ich skład wchodzą osoby mające wiedzę pozwalającą zweryfikować prawidłowość dokumentacji. Ale postanowienia tej komisji nie wiążą zarządu, ponieważ ustawa o własności lokali nie wymienia jej jako organu wspólnoty.
Inaczej wygląda odpowiedzialność administratora (zarządcy), z którym zawarto umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. Odpowiada przed zarządem, który zawiera z nim umowę i kontroluje, jak ta osoba wywiązuje się ze swoich obowiązków. Sami właściciele nie mają do tego prawa. Pretensje pod adresem zarządcy mogą zgłaszać do zarządu.
Od lat zarządcy i prawnicy apelują, by usprawnić zasady funkcjonowania wspólnot.
– Trzeba się zastanowić, czy każdy zarząd nie powinien być wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Poza tym warto pomyśleć o kadencyjności, której dziś nie ma. Nie jestem natomiast zwolennikiem przyznawania właścicielom prawa do zbierania podpisów pod uchwałami także o odwołanie zarządu. Może bowiem powstać niewyobrażalny bałagan, kiedy np. różne grupy właścicieli będą chodzić i zbierać podpisy pod różnymi uchwałami – uważa Rafał Dębowski, adwokat.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA