Od dwóch lat obowiązuje lex deweloper. Dzięki tym przepisom w miastach miały masowo powstawać domy wielorodzinne. Tak się jednak nie stało. Pana firmie, jako jednej z niewielu, to się udaje...
Jesteśmy zaawansowani, ale przed ostatnią prostą. Wkrótce składamy nowy wniosek o uzyskanie uchwały o lokalizacji inwestycji. Planujemy na terenie po fabryce urządzeń spawalniczych Perun przy ul. Grochowskiej 301 w Warszawie wybudować nowe budynki wielorodzinne. Historyczny zespół fabryczny zostanie zrewitalizowany i przeznaczony pod ogólnodostępne usługi. Zamierzamy dać drugie życie temu wyjątkowemu miejscu. Dziś nie wygląda ono najlepiej, ale proszę mi wierzyć, to kwestia czasu, gdy zmieni się nie do poznania.
Realizacja tego projektu nie jest taka prosta. Dla terenu, na którym znajdują się dawne zabudowania po Perunie, obowiązuje anachroniczny miejscowy plan dla ul. Grochowskiej. Dziewięć lat temu rozpoczęto prace nad jego zmianą – trwają do dziś i ich końca nie widać. Co ciekawe, proponowana przez miasto zmiana planu przewiduje zabudowę mieszkaniową w tym miejscu. Oprócz czekania na plan szansą dla rewitalizacji Peruna jest lex deweloper, ponieważ na obszarze objętym planem nie można wydawać warunków zabudowy.
To jest poniekąd paradoks. Przecież lex deweloper krytykuje się głównie za to, że pozwala budować wbrew zapisom miejscowych planów.
Jest to krzywdząca opinia. To nie są do końca złe przepisy. Niepotrzebnie przylgnęła do nich łatka lex deweloper. A następnie powstał niesprawiedliwy osąd, że ingeruje w kompetencje gminy, w ład przestrzenny. Pozwala budować bloki na terenach, gdzie nie ma odpowiedniej infrastruktury oświatowej, drogowej czy usług, etc.
A nie ma w tym prawdy?
I tak, i nie. Głównym celem było uproszczenie podejmowania decyzji urbanistycznych. Co ważne, uchwała jest 100-proc. decyzją rady gminy. Może ją podjąć lub nie. Samorząd może więc akceptować tę procedurę tylko tam, gdzie mu pasuje. Ale zamiast na tym się skupić, samorządy zaczęły z pewnej obawy robić wszystko, by blokować projekty. Na początku obawiały się dużej liczby wniosków, konieczności ich obsłużenia, całkiem nowej procedury i jej dyscypliny czasowej. Łatwiej było zablokować procedury, aniżeli stawić im czoło. Z czasem uświadomiono sobie, że ustawa pozwala na dość sprawne zmienianie obowiązujących planów, które mają wady. I nie tylko na całym wielkim obszarze ale tam, gdzie jest to po prostu potrzebne. Można też zrobić to mniejszym kosztem.
Samorządy nie chcą jednak tego typu inwestycji. Nie wydają zaświadczeń edukacyjnych.
To prawda, że zaświadczenia stały się świetnym pretekstem do blokowania inwestycji. Ustawa obowiązuje już dwa lata, a do lutego br. na jej podstawie wydano zaledwie 64 pozytywne i 31 negatywnych uchwał lokalizacyjnych, zwłaszcza w małych miastach. Nie jest to liczba zwalająca z nóg. Góra urodziła mysz.
Może trzeba się z tym pogodzić, że ustawa nigdy nie będzie działać tak, jak sobie tego życzą inwestorzy. Samorządy nigdy jej nie chciały i dalej nie chcą.
Mamy się poddać? Nie. To niemożliwe. Doszliśmy do wniosku, że kropla drąży skałę. Rok temu doszło do pierwszego spotkania organizacji przedsiębiorców z warszawskim ratuszem. Przedstawiliśmy swoje racje. Pokazaliśmy, że lex deweloper to nie same zło, ale ma sporo zalet także dla samorządu. Dla miast takich jak Warszawa, gdzie pokrycie planami miejscowymi jest niskie, ustawa może być podstawą do realizacji dobrych, zintegrowanych z miastem projektów urbanistycznych. Zaproponowaliśmy, że skoro brakuje miejsc w wielu szkołach i przedszkolach, to inwestorzy budującym w tym trybie je wesprą. Na to wskazuje ustawa. Z kolei na tego rodzaju pomoc nie można liczyć ze strony inwestorów budujący na podstawie planów miejscowych i warunków zabudowy.
I tak się zaczęło. Pomału zaczęło się zmieniać nastawienie władz stolicy do tej ustawy. Niestety, obecnie nie pozwala ona wprost na świadczenia pieniężne współfinansujące budowę i rozbudowę szkół. Ministerstwo Infrastruktury stwierdziło też, że nie jest to możliwe. W kwietniu tego roku prezydent Warszawy wydał zarządzenie w sprawie świadczeń rzeczowych na rzecz miasta. Chodzi o przekazanie w darowiźnie lokali usługowych stanowiących 2,5 proc. powierzchni użytkowej danej inwestycji przez każdego wnioskodawcę. W tych lokalach może być zorganizowane przedszkole publiczne, infrastruktura uzupełniająca pobliską szkołę Pomysłów może być dużo. Jest to poważne świadczenie, ale do zaakceptowania przez inwestorów, którzy rozumieją, że powinni się przyczynić do zapewnienia rozwoju infrastruktury oświatowej, na której użytkowanie mają wpływ. W zamian deweloper może otrzymać zaświadczenie edukacyjne.
Skorzystał pan?
Tak. Zobowiązaliśmy się do przekazania lokalu na dwuoddziałowe przedszkole dla 50 dzieci. Ale wydanie tego zaświadczenia nie daje żadnej gwarancji, że otrzyma się pozytywną uchwałę lokalizacyjną. Decyzja należy do radnych i powinna się opierać na ocenie jakości inwestycji i dość szerokim procesie konsultacji. Oczywiście radni mogą się nie zgodzić. Wówczas przedszkole nie powstanie. I nie dojdzie do realizacji inwestycji w tym trybie. Jestem jednak dobrej myśli. Nastawienie do projektów ze specustawy ulega w stolicy pozytywnym zmianom. Wierzę, że w tym roku będzie kilka pozytywnych uchwał. W przyszłym być może będzie ich więcej. Co najmniej kilkanaście.
Sądzi pan, że inne miasta pójdą w ślady Warszawy?
Mam taką nadzieję. Ale moim zdaniem potrzebna jest także zmiana przepisów. W zamian za wydawanie zaświadczeń o dostępności do szkół powinna zostać wprowadzona opłata w celu współfinansowania, rozbudowy szkół i przedszkoli. Równa dla wszystkich, na mkw. inwestycji, opierająca się na cząstce kosztów wytworzenia. Dla samorządów będzie to szansa na pozyskiwanie źródła finansowania infrastruktury edukacyjnej, niedostępnej w innych procedurach. Wszystko to w transparentny sposób, równo dla wszystkich i do prześledzenia na stronach internetowych urzędu. Wielu krytyków ustawy przyzwyczaiło się do automatycznego dyskredytowania, często nie czytając jej szczegółowo. Nie mówiąc o kontekście politycznym, który zupełnie niepotrzebnie wpłynął na ocenę tej kwestii. Dziś potrzebne jest świeże spojrzenie. Inwestorzy powinni zrozumieć, że w tym trybie mogą realizować tylko takie projekty, które samorząd akceptuje, a ten powinien widzieć i uzyskiwać korzyść budżetową, ale w zamian za sprawne działanie.
Maciej Wandzel jest prezesem spółki Soho Development, realizującej wiele projektów, głównie o charakterze rewitalizacji postindustrialnej, spośród których najbardziej znane to Warszawskie Soho Factory, Fabryka Perun, Fabryka PZO, a także w Krakowie pod marką Dobra Forma. Jest także członkiem Polskiej Rady Biznesu, w ramach której koordynuje projekty współpracy z samorządami w sprawie zmian regulacyjnych procesów inwestycyjnych. W przeszłości był m.in. wspólnikiem Legii Warszawa. ?
