Mieszkaniowe

Karty rozdają kupujący mieszkania za gotówkę

materiały prasowe
Rynek pierwotny i wtórny to naczynia połączone. To, co się dzieje na rynku deweloperskim, znajduje odzwierciedlenie w nastrojach na rynku wtórnym - mówi Marcin Jańczuk, dyrektor ds. marketingu sieciowej agencji Metrohouse.

Rz: Nowe mieszkania drożeją. Czy klienci przeniosą się na rynek wtórny?

Marcin Jańczuk: Rynek pierwotny i wtórny to naczynia połączone. To, co się dzieje na rynku deweloperskim, znajduje odzwierciedlenie w nastrojach na rynku wtórnym. Rynek pierwotny przeżywa swój złoty okres. Mieszkania sprzedają się na pniu, deweloperzy nie nadążają z produkcją, popyt przewyższa podaż. Właśnie dzięki temu mieszkania z drugiej ręki sprzedają się coraz lepiej, a w każdym dużym mieście ceny są znacznie wyższe niż przed rokiem. Wielu klientów zdaje sobie sprawę, że dziś nie kupi nowego mieszkania, które będzie gotowe jeszcze w tym roku.

Coraz częściej na lokal trzeba czekać dwa lata. Pozostaje więc rynek wtórny. Zakup gotowego mieszkania wymagającego niewielkiego remontu jest ciekawszym rozwiązaniem niż kilkanaście miesięcy oczekiwania na lokal, który trzeba będzie w całości wyremontować.

A remonty są coraz droższe.

Koszty robocizny, materiałów budowlanych i wykończeniowych rosną w szybkim tempie, więc przystosowanie mieszkania do używalności staje się coraz droższą pozycją w domowym budżecie. Rynek wtórny ulega naturalnemu ożywieniu. W porównaniu z zeszłym rokiem stosunkowo najniższe zwyżki cen odnotowaliśmy w Krakowie (6 proc.) i Poznaniu (8 proc.), ale już w Gdańsku przekraczają 14 proc., a we Wrocławiu 12 proc.

Nad rynkiem pierwotnym gromadzą się czarne chmury. Deweloperom brakuje gruntów, robotników, UOKiK chce likwidacji otwartych rachunków powierniczych.

Wszystkie te czynniki są bodźcem do kolejnego wzrostu cen. Braki kadrowe na budowach w połączeniu z rosnącymi cenami materiałów budowlanych to codzienność, z którą muszą się mierzyć deweloperzy. Dodatkowo wyeliminowanie otwartych rachunków powierniczych może spowodować naturalny odpływ z rynku podmiotów, które nie mają solidnego zaplecza korporacyjnego. Może więc dojść do sytuacji, że mieszkania będą budować jedynie największe spółki deweloperskie i globalne korporacje, które mogą sfinansować całość inwestycji z własnych środków. Mówimy o bezpieczeństwie nabywcy, ale musimy pamiętać, że likwidacja otwartych rachunków spowoduje duże perturbacje na rynku.

A za wszystko zapłaci nabywca.

Tak, to klient pokryje dodatkowe koszty, które wcześniej będą musieli ponieść deweloperzy, np. na gwarancje bankowe lub zaciągnięcie wyższych zobowiązań kredytowych. Czy klienci w tej sytuacji wybiorą mieszkania z rynku wtórnego? Nie jestem przekonany. Choć cena jest decydującym kryterium wyboru nieruchomości, to w ostatnich latach zwiększa się grupa klientów, którzy równie wysoko klasyfikują choćby nowoczesne rozwiązania architektoniczne. Substancja mieszkaniowa też się starzeje, a my chcemy mieszkać coraz nowocześniej. Z pewnością nie zabraknie zainteresowania najtańszymi mieszkaniami. Spójrzmy na osiedla z wielkiej płyty. Tam rzadko kto ma problemy ze sprzedażą.

Czy na dzisiejszym rynku trafiają się okazje?

Okazje tak szybko, jak się pojawiają, tak szybko znikają. Na każdą przypada przynajmniej kilku inwestorów z gotówką, którzy są w stanie błyskawicznie zawrzeć transakcję. Okazja oznacza możliwość zakupu mieszkania w cenie o ponad 20 proc. niższej niż rynkowa. Jeżeli więc w danym kwartale ulic w centrum Warszawy mkw. lokalu kosztuje ok. 10 tys. zł, to za atrakcyjną cenę można uznać tę poniżej 8 tys. zł. Czasami dochodzi do sytuacji, gdy początkowa cena ofertowa nie spotyka się z zainteresowaniem na rynku, ale po jej obniżce spowodowanej np. sytuacją losową klienta, potrzebą pilnej sprzedaży, znajduje się wielu chętnych, którzy są w stanie przeprowadzić transakcję.

Słyszy się, że zamiast kupować mieszkania, będziemy je wynajmować. Kupujemy mniej?

W przeciwieństwie do krajów Europy Zachodniej Polska (ale także inne dawne demoludy) mają inne podejście do kwestii własności. Wystarczy zapoznać się ze statystykami dotyczącymi formy własności zamieszkiwanych lokali. Polacy, obok m.in. Rumunów, Bułgarów czy Chorwatów, mieszkają we własnych mieszkaniach i domach. Rynek wynajmu stanowi margines. To zupełnie odwrotna sytuacja niż np. w Skandynawii, Wielkiej Brytanii czy Niemczech, gdzie wynajem jest naturalną formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Choć w ostatnich latach widać popularyzację wynajmu mieszkań wynikającą w dużej mierze ze zmian pokoleniowych oraz z coraz lepszej dostępności ofert najmu, to Polacy nie poprzestają w dążeniu do posiadania własnego M. Najem mieszkania jest traktowany jako pewien okres przejściowy. Ostatecznie i tak chcemy być na swoim.

Ale nie każdy jest w stanie mieszkanie kupić.

Dostęp do zakupu jest ograniczony m.in. koniecznością posiadania wkładu własnego, który dla wielu młodych ludzi jest nieosiągalny. To właśnie względy ekonomiczne stoją u podstaw kontynuowania najmu. Wśród młodych widać jednak pewną tendencję niechęci do posiadania rzeczy. Skoro rower, samochód mogę wynająć na minuty, to po co mi balast w postaci własnego mieszkania? Jesteśmy w przededniu dużych zmian, które w ciągu kolejnych dekad mogą zmienić podejście Polaków do własności nieruchomości. Na razie dominuje chęć posiadania mieszkania na własność.

CV

Marcin Jańczuk, absolwent Uniwersytetu Warszawskiego, podyplomowych studiów w Szkole Głównej Handlowej i Wyższej Szkole Gospodarowania Nieruchomościami. Przez pięć lat pracował w firmie Polanowscy Nieruchomości. Od dziesięciu lat związany z siecią biur Metrohouse. Współautor cyklicznych raportów „Polski rynek mieszkaniowy".

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL