W najbliższych dniach deweloperzy związani z rynkiem kapitałowym będą publikować dane o sprzedaży mieszkań w II kwartale, co w pewnym stopniu pokaże wpływ pandemii i lockdownu na branżę.
Informacje ze spółek nie są do końca miarodajne, ponieważ w większości przypadków obejmują lokale sprzedane umowami deweloperskimi. Tymczasem do najciekawszych ruchów może dojść (i – jak pokazują wstępne dane – faktycznie doszło), jeśli chodzi o łatwiejsze do anulowania umowy rezerwacyjne.
Niepewność na rynku
Kryzys w branży deweloperskiej to zarówno ryzyko spadku sprzedaży nowych mieszkań, jak i jeszcze bardziej ryzyko wycofywania się klientów z już zawartych umów i powrót lokali do oferty. Szczególnie że przed zatrzymaniem przez pandemię w połowie marca rynek był wyjątkowo rozgrzany – sprzedaż w I kwartale tego roku była tylko nieco niższa od rekordowego IV kwartału 2017 r. – mimo wyższych cen i braku wsparcia w postaci programu takiego jak „Mieszkanie dla młodych".
Niebawem szerszy obraz rynku powinny pokazać dane gromadzone co kwartał przez firmę JLL o sprzedaży lokali w sześciu głównych aglomeracjach: Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie, Łodzi i Poznaniu. Firma jako sprzedaż uwzględnia zarówno umowy deweloperskie, jak i płatne umowy rezerwacyjne.
– Poprzednie doświadczenia nauczyły nas, że zwroty (tak w słowniku zespołu mieszkaniowego JLL określane są mieszkania, które wracają do oferty dewelopera, ponieważ nabywcy zrezygnowali z ich zakupu – nawet jeśli wcześniej zawarli umowę rezerwacyjną i wpłacili niezbędną kwotę czy nawet zawarli już umowę deweloperską – red.) są jednym z istotnych źródeł niepokoju. Im większy bowiem był sukces sprzedażowy w miesiącach bezpośrednio poprzedzających kryzys, tym większy niepokój, że klienci wycofają się ze swoich niedawnych decyzji – podkreśliła Katarzyna Kuniewicz, szefowa zespołu badań i analiz rynku mieszkaniowego.
Dwa miasta pod lupą
Analitycy JLL przyjrzeli się temu, jak sytuacja wyglądała w newralgicznym okresie kwiecień – połowa maja. Pod lupę wzięli stolicę.
Z danych wynika, że w tym czasie deweloperzy wprowadzili do oferty 1,5 tys. mieszkań, a sprzedali 0,8 tys., co według Katarzyny Kuniewicz nie jest bardzo złym wynikiem, wziąwszy pod uwagę warunki. Za niepokojącą można za to uznać liczbę umów, które zostały przez klientów zerwane, czyli 0,58 tys. Okazuje się, że na Woli i Mokotowie (przede wszystkim) oraz w Śródmieściu i Ursusie liczba zwróconych lokali była większa niż sprzedanych – zatem w tych dzielnicach notowana będzie ujemna sprzedaż netto.
Na tym tle wyróżnia się Białołęka, gdzie sprzedaż była bardzo wysoka, a zwrotów niewiele.
Z kolei w Krakowie ujemną sprzedaż netto zarejestrowano w 5 z 18 dzielnic. W liczbach bezwzględnych najsłabiej wypadło Stare Miasto.
Pełne dane dla sześciu rynków za cały II kwartał analitycy JLL przedstawią pod koniec tego miesiąca.
Jak dotąd deweloperzy z rynku kapitałowego nie sygnalizują wzmożonej fali rezygnacji – ale jak wspomnieliśmy, w większości raportują inwestorom liczbę umów deweloperskich.
Co mówią dane
Hamowanie rynku widać także, jeśli chodzi o nową i przyszłą potencjalną podaż – świadczą o tym dane GUS. W skali kraju, licząc za pięć miesięcy, deweloperzy ruszyli z budową 44,2 tys. lokali, o 21 proc. mniej niż rok wcześniej. Mocny spadek względem wcześniejszych miesięcy widać w dotkniętych lockdownem kwietniu i maju.
Jeśli chodzi o liczbę mieszkań z wydanymi pozwoleniami na budowę, po pięciu miesiącach było ich w ogólnopolskiej skali 57,5 tys., a więc o 11 proc. mniej rok do roku.
– Te dane, choć pokazują skalę wpływu pandemii na rynek, nie są bardzo słabe. Kiedy jednak przyjrzymy się kilku największym miastom w Polsce, możemy zauważyć te, w których ograniczenie podaży jest znaczące – wskazuje Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w Sonarhome.pl.
– W przypadku rozpoczynających się budów największy spadek podaży w pierwszych pięciu miesiącach tego roku widzimy we Wrocławiu (60 proc.), Poznaniu (52 proc.) i Gdańsku (50 proc.). W przypadku wydanych pozwoleń na budowę we Wrocławiu liczba skurczyła się o 46 proc., w Warszawie o 45 proc., a Poznaniu o 47 proc. – wskazuje Barbara Bugaj.
