Ile mieszkań dotychczas sprzedała Cordia w Polsce? Jakie są zapatrywania na 2021 r.?

Rozpoczęliśmy działalność w Polsce w roku 2014, a nasza sprzedaż w pierwszych latach wynosiła ok. 200 lokali rocznie. W 2020 r. sprzedaż wzrosła do 470 mieszkań dzięki przejęciu Polnordu. W bieżącym roku zaplanowaliśmy zakontraktowanie

745 lokali we wszystkich prowadzonych projektach Cordia i Polnord. Co do zasady wszystkie nowe projekty uruchamiane w Polsce będą już funkcjonować pod brandem Cordia. W perspektywie najbliższych lat zamierzamy sprzedawać na polskim rynku nie mniej niż 1 tys. mieszkań rocznie.

Jak wypada Polska na tle całej grupy?

Na koniec pierwszego kwartału tego roku mieliśmy w przygotowaniu ponad 17 tys. mieszkań na Węgrzech, w Polsce, Rumunii, Wielkiej Brytanii i Hiszpanii. W tym roku w tych krajach planujemy sprzedaż blisko 2 tys. mieszkań, a najwięcej – 862 – na Węgrzech.

Jak wygląda teraz oferta, harmonogram wprowadzeń i bank ziemi?

Na koniec marca na polskim rynku w ofercie mieliśmy 702 lokale, a bank ziemi obejmował 4411 mieszkań. Z tej puli 557 wejdzie do oferty w tym roku.

Zasoby dają nam możliwość pracowania przez kilka lat, ale jak każdy deweloper nastawiony na długofalową działalność pracujemy nad kolejnymi akwizycjami. Oczywiście dziś grunty są relatywnie drogie i trudno dostępne, deweloperzy będą musieli wkładać coraz więcej wysiłku w przygotowywanie parceli do zabudowy. Pewnie więcej będzie projektów brownfield – polegających na zastępowaniu obecnych zabudowań, rekultywacji terenów postindustrialnych, przedsięwzięć wielofunkcyjnych. W związku z tym będzie rosło ryzyko inwestycji deweloperskich. Wiele też będzie zależało od polityki miast.

W planach macie uruchomienie w tym roku licznych projektów, tymczasem koszty materiałów idą gwałtownie w górę...

To prawda, ale nasz model biznesowy zakłada budowę osiedli etapami, po 150–250 mieszkań. To pozwala ograniczyć ryzyko wzrostu kosztów materiałów czy usług do perspektywy dwuletniej oraz przenieść je w dużej mierze na generalnych wykonawców. Dbamy również o tempo sprzedaży mieszkań w sposób pozwalający na dostosowanie ich cen do sytuacji rynkowej. Na razie nie widzimy potrzeby tworzenia własnego generalnego wykonawstwa w Polsce.

Drogie grunty, drogie wykonawstwo, popyt na mieszkania większy od podaży. To wszystko nakręca ceny. Na początku pandemii wielu spodziewało się załamania na rynku, teraz z kolei mówi się o przegrzaniu, pęknięciu bańki.

Trudno mówić o bańce. Ceny mieszkań rosną, ale ten wzrost nie jest oderwany od wzrostu wynagrodzeń. Na całym świecie ceny mieszkań rosną wraz ze spadkiem stóp procentowych, a te są obecnie niskie i nic nie wskazuje na to, żeby polityka monetarna miała ulec zaostrzeniu. Co więcej, strukturalny deficyt w Polsce jest faktem. W zestawieniu nie tyle z zachodnimi krajami, co nawet w porównaniu z Węgrami czy Czechami Polska charakteryzuje się niskim wskaźnikiem mieszkań na 1 tys. osób. Myślę, że jeszcze przez wiele lat warto będzie inwestować w mieszkania w Polsce.

W Polsce coraz prężniej rozwija się rynek najmu instytucjonalnego (PRS). Czy jesteście nim zainteresowani, biorąc pod uwagę, że w 2020 r. kupiliście mniejszościowy udział w spółce Argo Properties, właściciela portfela lokali w Niemczech?

Jeśli chodzi o PRS, najwięcej takich projektów mamy w Birmingham, poza tym również w Budapeszcie posiadamy portfel mieszkań na wynajem. Rozmawiamy z inwestorami instytucjonalnymi także o polskich projektach, ale nie podjęliśmy jeszcze żadnych decyzji.

Jako deweloper działacie na kilku rynkach – co w Polsce wypada lepiej, a co gorzej?

Po stronie zalet wymieniłbym oczywiście skalę rynku. Warszawa to powyżej 20 tys. mieszkań rocznie, a w porównywalnym przecież Budapeszcie 6–8 tys. Ponadto, Polska to jeszcze kilka innych dużych aglomeracji. Dodatkowy plus to możliwość pozyskiwania przez klientów finansowania bankowego mieszkania w trakcie jego budowy i możliwość korzystania z tych środków przez dewelopera.

Ponadto, mamy w Polsce tzw. ustawę deweloperską, która mocno chroni prawa klienta, a jednocześnie podnosi bezpieczeństwo obrotu dla obu stron.

W Polsce na pewno cały proces związany z uruchamianiem inwestycji, uzyskiwaniem zgód jest bardzo trudny i długotrwały. To wielka bariera – deweloperzy mogliby budować więcej i szybciej, co mogłoby pomóc w ustabilizowaniu cen. Koszty budowy w Polsce są niższe niż na Węgrzech, a wyższe niż w Rumunii.

Na Węgrzech, w Rumunii i w Wielkiej Brytanii korzystniej z punktu widzenia dewelopera wygląda nabywanie gruntów: najczęściej najpierw się je rezerwuje, a gros kwoty płaci się dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Pomimo tego koszty gruntów są w Polsce wyższe niż na Węgrzech czy w Rumunii.

Przejęcie Polnordu wyniosło was na wyższy poziom, czy planowane są kolejne akwizycje w Polsce?

Oczywiście jesteśmy zainteresowani kolejnymi przejęciami, otrzymujemy różne propozycje. Nie wykluczamy tego, ale jesteśmy bardzo selektywni.

Jesteście obecni w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Będziecie wchodzić do kolejnych aglomeracji?

Niebawem ruszymy z pierwszą inwestycją w Poznaniu. Obecnie analizujemy również możliwość wejścia na rynek wrocławski.

Péter Bódis jest członkiem zarządu Cordii International ds. finansowych od sierpnia 2020 r., jednocześnie jest wiceprezesem Cordii Polska. Przez ponad dwie dekady związany był z międzynarodowymi rynkami kapitałowymi i zarządzał funduszami inwestycyjnymi. W latach 2011–2018 był wiceprezesem Pioneer Pekao Investment Management. Absolwent Uniwersytetu Nauk Ekonomicznych w Budapeszcie. Zna pięć języków.