fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Ewentualny test przedsiębiorcy bez znaczenia dla zwykłych inwestorów

materiały prasowe
Los podatników, którzy czerpią zyski z własnego majątku, może poprawić tylko zmiana przepisów – uważa Michał Dec.
Niedawno przetoczyła się ożywiona dyskusja wokół tzw. testu przedsiębiorczości i uporządkowania rynku pracy. Z zapowiedzi rządu wynikało, że chciał doprowadzić do „wyłuskania" z rynku jednoosobowych firm, które w rzeczywistości nimi nie są. A przecież fiskus od lat stosuje odwrotną taktykę i osoby prywatne uznaje za firmy. Kogo dotyczy problem?
Realny problem mogą mieć osoby, które posiadają zakupione lub nawet odziedziczone grunty, a następnie dokonują ich podziału i sprzedaży. Organy podatkowe starają się zakwalifikować takie osoby z automatu jako przedsiębiorców. Znane są też przypadki właścicieli kamienic, którzy upłynniają swój majątek w postaci posiadanych lokali. W takiej sytuacji z uwagi na kryterium ilości transakcji – osoby fizyczne, które nigdy nie prowadziły jakiejkolwiek firmy, są kwalifikowane jako przedsiębiorcy.
To groźne dla podatników?
To bardzo niebezpieczna praktyka organów podatkowych, bowiem podatnicy są niejako zaskakiwani taką kwalifikacją już „po fakcie". A sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłaty PIT według najwyższej stawki (32 proc.) wraz z należnymi odsetkami, a dodatkowo jeszcze 23 proc. VAT. W efekcie może powodować po stronie sprzedającego zupełny brak przysporzenia. Sytuację dodatkowo komplikowało orzecznictwo, które mogło wprowadzać w błąd podatników, bo w wyrokach przez wiele lat kwalifikowano sprzedaż nieruchomości do osobnego źródła przychodów, a nie działalności gospodarczej.
Może po prostu trudno wyznaczyć granicę między zarządzaniem majątkiem prywatnym, a profesjonalnym obrotem?
Przede wszystkich to należy wskazać, że zarówno obrót majątkiem prywatnym jak i najem takich składników majątkowych stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. Oznacza to, że przepisy o podatkach dochodowych przewidują autonomiczne regulacje dotyczące opodatkowania takich dochodów. Rzeczywiście trudno znaleźć wyraźną granicę między takimi działalnościami, jeżeli dotyczą majątku o mniejszej wartości.
Mogą być one bowiem moim zdaniem wykonywane zarówno jako nieprofesjonalny zarząd majątkiem prywatnym, jak i w ramach działalności gospodarczej. Decyduje jednak wyłącznie wola podatnika w postaci rejestracji działalności gospodarczej lub włączenia takich składników do już prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. W przypadku działań o większej skali, takiej jak np. przedsięwzięcia deweloperskie nie ma wątpliwości, iż stanowi to działalność gospodarczą.
Ale w rzeczywistości jest wiele podobieństw...
Nie da się ukryć, że czynności dotyczące zarządzania mieniem prywatnym mogą się charakteryzować bardzo podobnymi działaniami jak zarządzenie mieniem w ramach działalności, np. takimi jako korzystanie z usług pośredników nieruchomościowych lub też podmiotów zajmujących się utrzymywaniem tych składników np. administratorów lub ekip remontowych.
Oba rodzaje działalności charakteryzuje również cel gospodarczy polegający na osiąganiu zysków z tego majątku. To wszystko powoduje, że kryteria rozróżnienia są bardzo płynne i sprawiają trudności nie tylko podatnikom, ale również urzędnikom.
Czy takim kryterium powinna być ilość mieszkań czy transakcji? Polacy przecież coraz chętniej inwestują w mieszkania czy domy, ale wcale nie traktują ich jako działalności gospodarczej, ale jako zabezpieczenie na przyszłość dla siebie czy dzieci?
Trudno znaleźć właściwe kryterium rozróżnienia. Obecnie głównym kryterium stosowanym przez fiskusa dla klasyfikacji sprzedaży lub najmu nieruchomości do działalności gospodarczej jest ilość transakcji oraz kontrahentów. Jest to bardzo dyskusyjna cezura. Posiadanie domu o niskiej wartości z wyodrębnionymi ośmioma lokalami już powinno stanowić działalność gospodarczą, a posiadanie jednej wielkopowierzchniowej hali przemysłowej pod wynajem działalności gospodarczej nie stanowi.
A może ten osławiony już test przedsiębiorcy pomógłby tym, którzy zostali uznani za firmy, a przedsiębiorcami się nie czują?
Test przedsiębiorcy, jeżeli zostanie wprowadzony, raczej będzie dotyczył osób prowadzących działalność usługową, szczególnie tam gdzie istnieją wątpliwości co do samodzielności osób wykonujących działalność gospodarczą. Nie widzę możliwość jego zastosowania w odniesieniu do osób, które osiągają dochód z własnego majątku. Tutaj punktem wątpliwym jest zakres i skala prowadzonej działalności, stopień jej zorganizowania oraz zarobkowy charakter.
To może lepszym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie osobnej, kompleksowej regulacji, która pozwoliłaby sensownie określić sposób rozliczenia dla tych, którzy zarobione, opodatkowane już raz pieniądze, lokują w nieruchomości?
Sprawę uprościłoby ujednolicenie stawek oraz zasad opodatkowania. To jednak byłoby niekorzystne dla podatników bowiem utraciliby w takiej sytuacji możliwość zwolnienia z podatku dochodowego sprzedaży nieruchomości po pięciu latach od końca roku kalendarzowego od daty nabycia oraz możliwość korzystnego rozliczenia dochodów w ramach najmu w ramach 8,5 proc. ryczałtu od przychodów. Wydaje się zatem, że nie jest to sprawiedliwe rozwiązanie.
Zasadna była natomiast interwencja ustawodawcy określająca, jaka liczba lokali/budynków/lokalizacji oraz typów mieszkań przesądza o tym, czy osoba staje się przedsiębiorcą. Moim zdaniem wynajem lub sprzedaż lokalu użytkowego mógłby kreować obowiązek rejestracji podatnika jako przedsiębiorcy. Są to bowiem obiekty, które z reguły charakteryzują się wyższą rentownością i uzasadniają ich kwalifikację jako majątku o charakterze inwestycyjnym.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja z posiadanymi lokalami mieszkalnymi, które najczęściej stanowią alternatywę dla lokaty bankowej lub utraty wartości środków pieniężnych, a tytuł własności jest przekazywany z pokolenia na pokolenie. W takiej sytuacji uważam, że posiadanie nawet kilkunastu lokali szczególnie, jeżeli znajdują się one w tej samej lokalizacji, np. w tym samym budynku, w którym mieszka sam właściciel, uzasadnia traktowanie ich jako majątku prywatnego bez względu na liczbę umów najmu i umów sprzedaży.

CV

Michał Dec jest radcą prawnym, doradcą podatkowym, partnerem w kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy. Od lat specjalizuje się m.in. w problematyce opodatkowania dochodów z majątku prywatnego, reprezentując podatników w sporach z fiskusem.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA