W codziennej praktyce deweloperzy czy zarządcy budynków myślą raczej o tym, jak tu korzystnie zarobić na nieruchomości – czy to przez jej wynajem czy sprzedaż – niż o tym, jaki ma ona charakter. Mogłoby się zdawać, że jest to po prostu towar jak każdy inny.
Niestety, gdy zagłębić się w prawo podatkowe i praktykę organów skarbowych, okazuje się, że ten sam biurowiec, hotel czy galeria handlowa mogą występować pod trzema postaciami: towaru, zorganizowanej części przedsiębiorstwa albo aktywów spółki.
Biurowiec jako przedsiębiorstwo
Gdyby można było takie nieruchomości traktować po prostu jak towary, sprawa byłaby dość prosta. Sprzedaż byłaby opodatkowana VAT, który przy prowadzeniu biznesu co do zasady można odzyskać.
Niestety, na to nie zawsze zgadzają się organy skarbowe. Często uważają bowiem, że nie jest to zwykły towar, ale tzw. zorganizowana część przedsiębiorstwa (ZCP) lub wręcz całe przedsiębiorstwo. Do takiej sprzedaży nie stosuje się przepisów o VAT, a podlega ona podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ten ostatni ma stawę tylko 2 proc., ale jest nieodzyskiwalny. Przy wielomilionowych wartościach nieruchomości urasta do poważnych kwot.
Nieruchomość można też potraktować jako majątek spółki i sprzedać udziały w tej spółce, a tym samym – tę właśnie nieruchomość. Tej opcji również nie dotyczy VAT, a nabywca płaci 1-procentowy PCC.
