fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Fiskus chce danin od budynków

Jeśli chodzi o prawo podatkowe i praktykę organów skarbowych, ten sam biurowiec, hotel czy galeria handlowa mogą występować pod trzema postaciami: towaru, zorganizowanej części przedsiębiorstwa albo aktywów spółki
shutterstock
Do zapłaty VAT czy PCC? Organy skarbowe niejednolicie traktują transakcje sprzedaży nieruchomości komercyjnych.

W codziennej praktyce deweloperzy czy zarządcy budynków myślą raczej o tym, jak tu korzystnie zarobić na nieruchomości – czy to przez jej wynajem czy sprzedaż – niż o tym, jaki ma ona charakter. Mogłoby się zdawać, że jest to po prostu towar jak każdy inny.

Niestety, gdy zagłębić się w prawo podatkowe i praktykę organów skarbowych, okazuje się, że ten sam biurowiec, hotel czy galeria handlowa mogą występować pod trzema postaciami: towaru, zorganizowanej części przedsiębiorstwa albo aktywów spółki.

Biurowiec jako przedsiębiorstwo

Gdyby można było takie nieruchomości traktować po prostu jak towary, sprawa byłaby dość prosta. Sprzedaż byłaby opodatkowana VAT, który przy prowadzeniu biznesu co do zasady można odzyskać.

Niestety, na to nie zawsze zgadzają się organy skarbowe. Często uważają bowiem, że nie jest to zwykły towar, ale tzw. zorganizowana część przedsiębiorstwa (ZCP) lub wręcz całe przedsiębiorstwo. Do takiej sprzedaży nie stosuje się przepisów o VAT, a podlega ona podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ten ostatni ma stawę tylko 2 proc., ale jest nieodzyskiwalny. Przy wielomilionowych wartościach nieruchomości urasta do poważnych kwot.

Nieruchomość można też potraktować jako majątek spółki i sprzedać udziały w tej spółce, a tym samym – tę właśnie nieruchomość. Tej opcji również nie dotyczy VAT, a nabywca płaci 1-procentowy PCC.

Taka postać transakcji ma jednak wadę: brak możliwości aktualizacji wartości podatkowej nieruchomości do wartości rynkowej. Bywa to dość istotny mankament z punktu widzenia podatku dochodowego. Jednak w takim przypadku przejmuje się firmę z całą jej historią, co upraszcza wiele spraw od strony biznesowej.

Osią sporów między podatnikami a organami skarbowymi jest oczywiście to, czy można nieruchomość potraktować jako sprzedaż ZCP. Według ustawy o VAT jest to „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania".

Z kolei „przedsiębiorstwem" jest według kodeksu cywilnego „zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej", przy czym art. 55.1 k.c. wymienia przykładowo niektóre z tych składników. Są to m.in. własność nieruchomości, inne prawa rzeczowe do nieruchomości oraz prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych.

Proste rozumienie kodeksu cywilnego i ustawy o VAT pozwala zatem organom skarbowym na uznanie, że biznesowa sprzedaż nieruchomości to nic innego jak sprzedaż przedsiębiorstwa albo przynajmniej jego zorganizowanej części. To dla fiskusa oczywiście bardziej korzystna interpretacja, przynosząca mu bezzwrotny PCC.

Sądy po stronie firm

– Jednak Naczelny Sąd Administracyjny w swoich wyrokach kwestionuje takie podejście – zwraca uwagę Zbigniew Marczyk, radca prawny w kancelarii Hogan Lovells. Jako przykład podaje wyrok NSA z 24 listopada 2016 r. (sygn. I FSK 1316/15). Sąd stwierdził wtedy, że same zabudowane nieruchomości nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Marczyk wskazuje też, że przedsiębiorcy dokonujący transakcji na nieruchomościach dla własnego bezpieczeństwa występują po indywidualne interpretacje dotyczące VAT.

– Zdarza się, że dla jak najdokładniejszego przedstawienia sprawy podatnicy dołączają do wniosku kopie umów przedwstępnych, liczących nawet 50 stron maszynopisu – zauważa ekspert.

Jednak nawet jeśli taka interpretacja przyznała prawo do opodatkowania VAT danej transakcji, to zdarzało się, że organy skarbowe odmawiały zwrotu nadwyżki tego podatku. Ale NSA w wyroku z 21 marca 2019 r. (sygn.. I FSK 2082/18) przypomniał organom podatkowym, że ochrona z interpretacji musi dotyczyć także zwrotu VAT, a nie tylko zapłaty podatku. Inaczej bowiem mogłoby dojść do naruszenia zasady zaufania do organów podatkowych.

Minister objaśnił

Różne wątpliwości narosłe wokół opodatkowania sprzedaży komercyjnych nieruchomości skłoniły ministra finansów (MF) do wydania oficjalnych objaśnień. Dokument ten, wydany 11 grudnia 2018 roku, przewiduje, że co do zasady sprzedaż nieruchomości podlega VAT. Dopuszczono także traktowanie takiej sprzedaży jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.

Jednak dla takiego traktowania konieczne jest prowadzenie przez nabywcę takiej samej działalności gospodarczej. Nabywca powinien przy tym mieć możność takiej kontynuacji w oparciu o nabyte składniki. Jeśli będzie zmuszony coś dokupić – nie mam mowy o ZCP.

W ministerialnych objaśnieniach podano kilka przykładowych scenariuszy sprzedaży, które przesądzają o tym, że kontynuacja działalności zbywcy nie ma miejsca. Są to sytuacje, w których na przykład zbywca jest deweloperem (czyli budującym i sprzedającym budynki), a nabywca zajmuje się tylko komercyjnym wynajmem nieruchomości.

Według MF nie dochodzi do przeniesienia przedsiębiorstwa ani ZCP w sytuacji, w której nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością (zwane property management) i zarządzanie aktywami (asset management), nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły takie usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

Ministerialne objaśnienia wymieniają także „nieistotne elementy transakcji", których przeniesienie nie świadczy definitywnie o klasyfikacji jako przedsiębiorstwo albo ZCP. Chodzi tu m.in. o:

1. ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;

2. prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

3. prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku;

4. prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement) itp.;

5. prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;

6. prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;

7. prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości.

W praktyce właściciele dużych budynków z zainstalowanymi różnymi urządzeniami zatrudniają „pana złotą rączkę". To człowiek, który zwykle dobrze zna cały budynek i jest w stanie szybko dokonać różnych drobniejszych napraw. Naturalne jest zatem, że nabywca będzie chciał taką osobę wciąż zatrudniać.

Czy jednak proste przeniesienie tego samego stosunku pracy na nowego pracodawcę nie przesądzi o tym, że będzie to zbycie części przedsiębiorstwa? – Przenoszenie takich pracowników może być bliskie zbyciu ZCP – ostrzega Zbigniew Marczyk.

Ujawnić schematy

Z początkiem 2019 r. do dylematu VAT czy PCC doszły jeszcze kwestie związane z obowiązkowym ujawnianiem schematów podatkowych. To nowe reguły z ordynacji podatkowej, nakładające na podatników obowiązki informowania fiskusa o zastosowanych rozwiązaniach biznesowych, skutkujących – ogólnie mówiąc – korzyściami podatkowymi. Chodzi tu głównie o podatek dochodowy.

Jak zauważa Andrzej Dębiec, doradca podatkowy i partner w kancelarii Hogan Lovells, nowy obowiązek dotyczy legalnych czynności. – Zgłoszenie schematu nie musi oznaczać, że zmierzamy do obejścia prawa podatkowego – zapewnia ekspert.

W opinii Andrzeja Dębca różne praktyki, będące standardem na rynku nieruchomości, mogą być uznane za schemat podlegający obowiązkowi zgłoszenia. Ekspert wymienia wśród nich np. umowę „master lease", w której zbywca zapewnia sobie koszty uzyskania przychodu z tytułu powierzchni niewynajętej osobom trzecim.

Innym przypadkiem, który organy podatkowe mogą uznać za schemat podatkowy, jest założenie spółki komandytowej, do której nieruchomość jest wniesiona jako aport. Takie wniesienie jest wolne od podatku dochodowego. – To może być uznane za schemat, jeśli jedynym celem założenia spółki było uniknięcie podatku dochodowego – uważa Andrzej Dębiec.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA