O sytuacji na rynku mieszkaniowym mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl:
W ostatnim kwartale 2018 roku deweloperzy giełdowi odnotowali spadek sprzedaży mieszkań o 30 proc. To ostateczne potwierdzenie wejścia rynku nieruchomości w fazę cyklicznego spowolnienia koniunktury, zapoczątkowanego w połowie ubiegłego roku. W tej sytuacji pytanie o rynkowe perspektywy wydaje się jak najbardziej na czasie.
Najnowsze dane o sprzedaży mieszkań przez deweloperów giełdowych nie pozostawiają najmniejszych złudzeń co do faktu koniunkturalnego przesilenia na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Spadek o 28,6 proc. w IV kw. (licząc r./r.) oraz o 14,5 proc. w całym 2018 roku to statystyki niepodlegające dyskusji.
Pytanie, dlaczego akurat teraz i jak długo to potrwa. Rynek nieruchomości, a zwłaszcza nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak wszelkie inne segmenty gospodarki czy rynek kapitałowy, jest rynkiem cyklicznym.
Istnieje ścisły związek koniunktury gospodarczej z koniunkturą na rynku nieruchomości, która zależy od szeregu czynników bezpośrednio związanych z gospodarką. To choćby aktualne tempo wzrostu gospodarczego, poziom bezrobocia, wysokość stóp procentowych, czy wreszcie zachowanie uczestników rynku nieruchomości.
Kwestią zasadniczą jest długość cykli koniunkturalnych na rynkach nieruchomości, które w różnych krajach mogą zamykać się w różnych okresach. Jednak w najczęściej spotykanej, klasycznej odmianie, cykle zarówno w szeroko pojętej gospodarce, jak i na rynku nieruchomości trwają zazwyczaj osiem - dziesięć lat. Najnowsza historia rodzimej mieszkaniówki sugeruje, że podobnie sytuacja wygląda też na krajowym podwórku.
Cykl koniunkturalny w największym uproszczeniu składa się z czterech faz: kryzysu, depresji, ożywienia i rozkwitu, czyli prosperity, w trakcie, której osiągany jest szczyt koniunktury. Okres pomiędzy dwoma sąsiednimi szczytami stanowi właśnie pełny cykl koniunkturalny.
Wiele wskazuje, że nasz rynek mieszkaniowy zyskał charakterystyczną dla rynków dojrzałych cykliczność. Łatwo zauważyć, że od 2004 roku zaliczył już kilka następujących po sobie faz: dynamicznego ożywienia z boomem i szczytem w 2008 roku, spowolnienia w latach 2009 - 2013, i wreszcie od połowy 2013 roku do połowy ubiegłego ponownego ożywienia, które w swoim zaawansowanym stadium zyskało status historycznej prosperity. W ten sposób z teorii cykli koniunkturalnych stosunkowo łatwo było przewidzieć, że to właśnie rok 2018 będzie rokiem kolejnego przesilenia.
Każdy bowiem z okresów zarówno boomu, jak i dekoniunktury w rodzimych warunkach trwał jak dotąd w przybliżeniu pięć lat. Wygląda więc na to, że krajowa mieszkaniówka znalazła się w fazie przedkryzysowej, a na kolejne ożywienie przyjdzie poczekać mniej więcej do połowy 2023 r.
Koniunkturalne spowolnienie jest nieodwołalnym wyrokiem dla statystyk sprzedażowo - inwestycyjnych. Ta sama tendencja dotyczy deweloperskich cenników, które prędzej czy później, po wyhamowaniu zwyżek i okresowej stabilizacji, powinny poddać się korekcie.
Głównym motorem napędzającym zarówno wzrosty cen materiałów budowlanych jak i działek, jest wciąż żywe przekonanie o nieuchronnym dalszym trwaniu inwestycyjnej prosperity na rynku mieszkaniowym. Potwierdzają to dotychczasowe informacje GUS dotyczące nowych pozwoleń na budowę, które osiągnęły w ostatnich kwartałach wolumeny jeszcze do niedawna trudno wyobrażalne.
Tymczasem dane sprzedażowe deweloperów w IV kw. i całym ub. roku są niemal pewnym sygnałem bliskiego hamowania także statystyk inwestycyjnych. Przewidywane systematyczne redukowanie produkcji mieszkań już w niezbyt odległej perspektywie zdecydowanie ograniczy popyt na materiały budowlane, z oczywistym skutkiem dla dalszego kształtowania ich cen.
Z kolei najnowsza hossa na rynku gruntów inwestycyjnych według wszelkich dostępnych źródeł przeszła już do historii. W tym przypadku dłuższą korektę wymusi nie tylko oczekiwany spadek popytu, ale także przepisy uwalniające grunty rolne pod budownictwo mieszkaniowe w granicach administracyjnych miast.
Bardzo trudno jest jednak prognozować poziom cen nowych mieszkań w perspektywie kilku miesięcy, a co dopiero roku czy kilku lat. Zależą one bowiem od wielu czynników bardzo trudno przewidywalnych w średnim i dłuższym terminie. Tak czy inaczej jest bardzo mało prawdopodobne, by za rok od dziś za lokale trzeba było płacić więcej niż obecnie.
Zaobserwowany w roku ubiegłym spadek sprzedaży nowych mieszkań był w pierwszym rzędzie pokłosiem przyśpieszonego wzrostu cen. Tendencja malejącego popytu najpierw w oczekiwaniu na odwrócenie hossy rynku pierwotnego, a następnie na korektę stawek będzie prawdopodobnie procesem rozłożonym w czasie. Z czasem też bardzo możliwe jest wystąpienie nierównowagi rynkowej z przewagą podaży i wydłużeniem okresu wyprzedaży oferty deweloperskiej powyżej jednego roku.
Wymusi to wzrost konkurencji pomiędzy firmami deweloperskimi, ewentualny spadek ich marż, intensyfikację akcji promocyjnych oraz wzrost zdolności negocjacyjnej klientów. W sumie tego typu okoliczności składają się na definicję rynku kupującego, który oznacza dla nabywcy nowego lokum nieporównywalnie bardziej komfortowe warunki jego poszukiwania i zakupu.
