Czy zbliża się koniec mieszkaniowego eldorado

Ceny mieszkań w ostatnich latach wzrosły nawet o kilkadziesiąt procent. Metr nowego lokalu w Warszawie deweloperzy wyceniają, średnio, już na 10,4 tys. zł, a w Trójmieście na 9,4 tys. zł. Coraz droższy jest też wynajem, ale wzrost czynszów nie zawsze jest proporcjonalny do zwyżek cen mieszkań.

Czy zbliża się koniec inwestorskiego eldorado na rynku najmu? Jakie nieruchomości dadzą zarobić w 2020 roku?

Czytaj także: Mieszkania drożały, popyt nie słabł

Funkcja i zarządzanie

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC INVEST, przewiduje, że maleć będzie zainteresowanie krótkoterminowym wynajmem apartamentów w inwestycjach o funkcji mieszkalnej. Inwestorzy coraz częściej zauważają wady.

– To m.in. spadek wartości nieruchomości, duże ryzyko, dodatkowe koszty związane z utrzymaniem, czasochłonność zarządzania inwestycją – wskazuje dyr. Lasota. Dodaje, że np. w Trójmieście, ze względu na ekspansywny rozwój rynku hotelowego, taki wynajem przynosi straty. – Alternatywą dla inwestorów są tutaj luksusowe condohotele i aparthotele wybudowane w prestiżowych lokalizacjach przez deweloperów z dobrą marką, zarządzane przez sprawdzonych operatorów – mówi.

Czytaj także: Mieszkań jak za Gierka

Zdaniem Agaty Karoliny Lasoty największe możliwości zarobku przyniosą nieruchomości komercyjne i premium.

– Decyzje o zakupie należy jednak podejmować z dużą ostrożnością – podkreśla. – Ponad 50 proc. apartamentów sprzedawanych jako premium to mieszkania o podwyższonym standardzie. Duży wpływ na wartość nieruchomości ma też sposób jej zarządzania. Przykładem może być kultowa i jedna z najdroższych niegdyś inwestycji w Gdyni, w której po sprzedaży apartamentów premium przez inwestora zarządca nieruchomości nie wykluczył innej niż mieszkaniowa funkcji tej części obiektu. W inwestycji dominuje wynajem krótkoterminowy apartamentów, których wartość rynkowa jest znacznie niższa, niż oczekują sprzedający – tłumaczy. Dodaje, że ma to wpływ na część komercyjną inwestycji, gdzie wciąż niewykorzystane pozostaje kilkaset mkw. powierzchni.

LBC INVEST podaje, że długoterminowy wynajem mieszkań premium da inwestorowi roczny zwrot 4,5–5-proc., a wynajem korporacyjny (dla firm) – ok. 6 proc. Ale i na rynku wynajmu długoterminowego nie zawsze da się zbić kokosy. Michał Klimczak, ekspert Power Invest, ocenia, że zwyżki cen mieszkań, materiałów wykończeniowych i robocizny powodują, że taki wynajem staje się mniej opłacalny.

– Do niedawna można było osiągnąć nawet kilkunastoprocentowy zwrot zainwestowanego kapitału. Dziś, ze względu na powolny wzrost stawek wynajmu, jest to ok. 7 proc. Stopy zwrotu będą raczej systematycznie maleć – szacuje.

Takie zyski to wciąż oczywiście bardzo dużo. Można na nie liczyć w przypadku najlepszych nieruchomości.

– Trochę lepszym rozwiązaniem jest długoterminowy najem mieszkania na pokoje – ocenia Michał Klimczak. – Na przykład lokal składający się z salonu z aneksem i pokoju można wynająć za 1,3–1,8 tys. zł miesięcznie, podczas gdy oferując dwupokojowe mieszkanie na pokoje – 1,4–2 tys. zł.

Bogactwo wyboru

Dariusz Majka z Power Invest uważa, że bardziej opłacalne niż zakup mieszkania na wynajem od dewelopera jest inwestowanie w lokale do remontu z rynku wtórnego. – Na całkowity zwrot zakupu mieszkania na rynku pierwotnym trzeba długo czekać, a odsprzedaż może nie przynieść zbyt dużego zysku – ocenia. Dla wielu klientów wyremontowane mieszkanie w starszym budownictwie to tańsza alternatywa dla drogiego lokalu z pierwszej ręki.

W ocenie Dariusza Majki w tym roku większość inwestorów poprzestanie na wynajmie mieszkań, bo to najprostsza forma inwestowania w nieruchomości. – Rentowność najmu będzie zadowalająca. W Krakowie na przykład wynajmuje się wszystko, a czynsze nawet za lokale o średnim standardzie są wysokie – mówi.

Także Adam Komorowski, prezes grupy inwestycyjno-deweloperskiej CIRRUS Capital, ocenia, że wyborem numer 1 pozostaną w tym roku mieszkania na wynajem.

– Jednak ze względu na rentowność będziemy przechodzić na rynek lokali komercyjnych – przewiduje. – Relacja między wynagrodzeniami a stawkami najmu wskazuje, że segment mieszkań oferuje coraz mniejsze zwyżki, a dynamicznie rosnące ceny mkw. lokali mogą wprowadzić w pułapkę przeszacowania wartości. Po pewnym czasie okazuje się, że inwestycja nie tylko nie zarobiła, ale przyniosła stratę przy odsprzedaży. Jeśli jednak kogoś zadowala dwukrotność oprocentowania lokaty, a mieszkania nie planuje sprzedawać przez dłuższy czas, nie powinien być zawiedziony.

Prezes CIRRUS Capital zapewnia jednocześnie, że nieruchomości pozostaną najlepszym rozwiązaniem zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych.

– Licznych ofert możemy się spodziewać w każdym segmencie rynku – mówi. – Jeśli chodzi o najlepsze stopy zwrotu, skłaniamy się ku zupełnemu odejściu od rynku mieszkaniowego, gdzie rentowność najmu stopniowo będzie ograniczana ze względu na czynniki związane przede wszystkim z demografią. Obawy co do dalszych zwyżek zaczynają budzić ceny mkw. W krótkiej, kilkuletniej perspektywie, ale też w dłuższych okresach inwestycji, zdecydowanie najlepsze będą nieruchomości komercyjne. My skupiamy się na biurach z wieloletnimi umowami najmu, co daje stabilność przepływów i solidną wycenę po kilku–kilkunastu latach.

Małe domy

Z analiz CIRRUS Capital wynika, że wynajem mieszkania w dobrej lokalizacji przyniesie ponad 3 proc. rocznie, a lokalu usługowego ponad 5 proc. Ale trzeba uważać. – Najemca będzie chciał wykończyć lokal pod własne potrzeby, co niekoniecznie spodoba się kolejnemu – zauważa prezes Komorowski. – Większe nieruchomości wynajęte operatorowi sieciowemu na pięć–dziesięć lat powinny zapewniać podobną rentowność, ale mają bardziej stabilne przyszłe wyceny.

Na bardzo dynamicznie rozwijający się rynek nieruchomości komercyjnych zwraca uwagę także Agata Karolina Lasota. – Jego atuty dostrzegają także inwestorzy z zagranicy – Afryki, Korei Płd., Singapuru, Japonii czy Filipin, dla których stanowi on kuszącą alternatywę w obliczu załamania gospodarczego na ich własnym rynku nieruchomości – mówi.

Roczna stopa zwrotu z nieruchomości komercyjnych (biurowych i handlowych) to średnio 5–6 proc. – Na nieco mniejsze zwroty inwestorzy mogą liczyć w sektorze magazynów. To ok. 5 proc. – szacuje LBC INVEST.

A Łukasz Wydrowski, właściciel trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości, zauważa, że coraz więcej inwestorów lokujących dotąd kapitał w mieszkania zakłada spółki prowadzące małe projekty deweloperskie. – Kupują grunty i budują osiedla domów szeregowych lub bliźniaków na przedmieściach albo pojedyncze budynki w miastach – mówi.