Jerzy Ptaszyński, dyrektor działu badań i analiz rynku nieruchomości w Centrum AMRON
- Znaczna część uczestników rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim środowisko deweloperów, postrzega podniesienie obowiązkowego wkładu własnego jako potencjalnie najważniejszy czynnik mogący znacząco obniżyć popyt na kredyt hipoteczny, a w konsekwencji również na zakup mieszkań.
- Wbrew jednak tym obawom można oczekiwać, że podniesienie wymogów wkładu własnego nie wpłynie w znaczącym stopniu na rynek. Dlaczego? Przemawia za tym kilka przesłanek.
- Po pierwsze – wcześniejsze ograniczenia, obowiązujące od początku 2014 i 2015 r. (odpowiednio limity na poziomie 5 i 10 proc. wkładu własnego), nie wpłynęły w istotnym stopniu na rynek kredytów hipotecznych. Zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów pozostawały na stabilnym poziomie.
- Przy relatywnie stałych pozostałych czynnikach wpływających na rynek kredytów hipotecznych również podwyższenie wymaganego wkładu własnego nie wywołało znaczącej zmiany w strukturze nowo udzielonych kredytów pod względem wysokości wskaźnika LtV.
- Po drugie – to rekordowo niskie stopy procentowe i relatywnie niskie ceny mieszkań były w ostatnim okresie zasadniczymi motorami napędowymi sprzedaży na rynku mieszkaniowym. Kredyty już od dłuższego czasu, zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym, pozostają na stabilnym poziomie, i to pomimo niskich stóp procentowych.
- Niskie stopy procentowe wywołały zatem impuls wzrostowy sprzedaży mieszkań nie poprzez wzrost popytu na kredyt hipoteczny, ale przede wszystkim poprzez osłabienie skłonności do oszczędzania.
- Potwierdzają to dane NBP dotyczące wysokości depozytów gospodarstw domowych i ich wyraźny spadek w pierwszej połowie bieżącego roku. Należy się spodziewać, że znaczna część środków wycofanych z depozytów bankowych trafiła na rynek nieruchomości, również w postaci wkładu własnego.
- Po trzecie – podwyższenie wymogu wkładu własnego w latach 2016 i 2017, w odróżnieniu od tego z roku 2015, nie jest bezwzględne. Regulator pozostawił bankom furtkę w postaci możliwości utrzymania dotychczasowego poziomu LtV pod warunkiem ubezpieczenia lub dodatkowego zabezpieczenia części ekspozycji przekraczającej 85 proc. wartości kredytowanej nieruchomości.
- Dziś wiemy już, że część banków z tej możliwości skorzysta i utrzyma ofertę kredytów z wkładem własnym w wysokości 10 proc. Co więcej, koszty dodatkowe związane z ubezpieczeniem lub przedstawieniem dodatkowego zabezpieczenia nie będą stanowiły istotnej przeszkody dla klientów.
- Po czwarte – osoby decydujące się na zaciągnięcie kredytu, a więc posiadające zdolność kredytową, muszą być przygotowane nie na jednorazowe wygospodarowanie kwoty potrzebnej do zakupu nieruchomości, ale na systematyczne, wieloletnie odkładanie kwoty potrzebnej na spłatę kolejnych rat kredytu. W tej sytuacji można oczekiwać, że są to osoby, które są też w stanie zaoszczędzić odpowiednią kwotę na wkład własny w wysokości 15 czy 20 proc wartości mieszkania. Co za tym idzie, osoby te nawet po podniesieniu wymogów wkładu własnego pozostaną klientami zarówno banków, jak i deweloperów.
- W tej sytuacji można się zatem spodziewać nie tyle ograniczenia popytu na mieszkania, ile jego częściowego przesunięcia w czasie. Nie bez znaczenia może być również aspekt edukacyjny takiej „poczekalni kredytowej".
—gb