Sektor publiczny patrzy łaskawym okiem na nowoczesne biurowce.
– Dotyczy to zwłaszcza rynku warszawskiego – mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. – W stolicy w ostatnich pięciu latach podpisano umowy na 260 tys. mkw. Deweloperzy są otwarci na współpracę z instytucjami rządowymi i samorządowymi. To prestiżowi najemcy, zapewniają stabilne dochody z wynajmu. Jedynym wyzwaniem może być wymóg instytucji zakontraktowania czynszu w polskiej walucie. Standardem na rynku nieruchomości komercyjnych jest denominowanie dochodu w euro.
Optymalizacja kosztów
Dyrektor Trzósło wskazuje największe umowy najmu jednostek administracji publicznej zawartych w Warszawie w latach 2014–2019.
Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w biurowcu Poleczki Park wynajęła 17,5 tys. mkw., PKP w West Station – 15 tys. mkw., KNF w budynku Piękna 2.0 – 14,8 tys. mkw., Fundacja Polskiego Funduszu Rozwoju w Cedecie wynajęła 10,3 tys. mkw., Agencja Rynku Rolnego w Karolkowa Business Parku – 9,8 tys. mkw., Gaz-System w Cristal Parku – 9,2 tys. mkw., Urząd Komunikacji Elektronicznej w G9 – 8,1 tys. mkw., a Zarząd Transportu Miejskiego w JM Tower – 7,3 tys. mkw.
Przenosząc się do nowoczesnych biur, instytucje chcą zoptymalizować koszty najmu.
– Zdecydowana większość tradycyjnych biur, które zajmują jednostki administracji publicznej, była zaprojektowana nawet kilkadziesiąt lat temu – zauważa dyr. Trzósło.
– Pierwsze, co przychodzi na myśl, kiedy przypominamy sobie ostatnią wizytę w urzędzie, to zwykle ogromne korytarze i pokoje, albo przeciwnie – bardzo zatłoczone korytarze, źle zaprojektowane pod rzeczywiste potrzeby urzędu. W nowych biurowcach powierzchnia jest o wiele bardziej efektywna. Pod uwagę brana jest nie tylko liczba pracowników, ale i liczba potencjalnych gości, ścieżka, którą pokonują, aby załatwić sprawę – podkreśla ekspert.
Czynsz w nowych biurowcach w przeliczeniu na mkw. jest wyższy, ale całościowy koszt, jak podkreśla Tomasz Trzósło, w zdecydowanej większości przypadków powinien być niższy. Biuro jest mniejsze, każdy metr jest optymalnie wykorzystany.
– Dużo wyższy jest też standard – podkreśla. – Nie chodzi tu tylko o wrażenia estetyczne, ale przede wszystkim o wentylację, chłodzenie, doświetlenie. To wszystko przekłada się na obniżenie kosztów eksploatacji i komfort pracowników. Instytucje celują głównie w dobrze skomunikowane budynki i te atrakcyjniejsze kosztowo na obrzeżach centrum, a także poza nim.
Na drugą stronę medalu wskazuje Piotr Capiga, ekspert dział powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield.
– Najemcy z sektora publicznego mają specyficzne potrzeby – podkreśla. – W przeciwieństwie do spółek komercyjnych oczekują podziału powierzchni na gabinety, co podnosi koszty aranżacji. Często nie ma to głębszego uzasadnienia i wynika głównie z przyzwyczajenia do pracy w wygrodzonych pokojach.
Piotr Capiga zauważa też, że udział sektora publicznego w rynku najmu biur maleje.
– Od początku 2018 r. transakcje z udziałem takich najemców stanowiły zaledwie 2,32 proc. wszystkich transakcji najmu w Polsce – podaje. – Minimalnie wyższy jest ich udział w Warszawie – 2,91 proc. Po części jest to pokłosie strategii, aby, gdy to tylko możliwe, korzystać z nieruchomości Skarbu Państwa lub samorządu, a unikać transakcji z inwestorami zagranicznymi. Szkopuł w tym, że w wyniku wieloletnich zaniedbań prawnych utrudniających inwestowanie w nieruchomości (ustawa o REIT) większość biurowców w głównych miastach należy do zagranicznych funduszy inwestycyjnych lub międzynarodowych deweloperów. Tymczasem stan nieruchomości w gestii Skarbu Państwa czy samorządu jest często nieakceptowalny, zarówno w zakresie warunków pracy, jak i podstawowych wymogów prawnych np. BHP.
Fala przeprowadzek?
Ekspert C&W wierzy jednak w olbrzymi potencjał tej branży. Mogłaby odgrywać jedną z kluczowych ról na rynku. Skalę potencjalnych przeprowadzek na razie trudno ocenić.
– Analiza możliwych oszczędności przemawia za nasileniem się trendu – mówi Tomasz Trzósło. – Sektor publiczny może podtrzymać popyt na biura – i w Warszawie, i w miastach regionalnych, szczególnie, jeśli urzędy centralne byłyby rozlokowywane poza stolicą, jak zapowiadała minister Jadwiga Emilewicz.
Bartłomiej Zagrodnik, partner zarządzający w Walter Herz, mówi o bardzo dużym potencjale, zarówno w zakresie przeprowadzek instytucji do nowych biurowców, jak i zakupu przez takie podmioty budynków biurowych.
– Motywacją do przeprowadzek są wysokie koszty generowane przez starsze budynki – przyznaje. – Chęć zmiany biura zgłaszają instytucje publiczne, spółki Skarbu Państwa i jednostki unijne.
