Pisząc o rynku, zazwyczaj koncentrujemy się na wielkich liczbach i największych graczach. Jak wśród nie tyle ogólnopolskich, ile globalnych, rekinów magazynowych funkcjonują regionalne szczupaki, jak Next Step Investment?
Skupiliśmy się na województwie lubuskim, kupujemy pierwsze tereny wykraczające poza nasz region, ale będziemy się nadal koncentrować na zachodzie Polski. Szykujemy projekty w Zachodniopomorskiem oraz województwie dolnośląskim.
Pierwszy magazyn powstał w 2005 r. za pożyczkę od najemcy, która została rozliczona w ramach najmu – współpracujemy zresztą do dziś. Do tej pory zbudowaliśmy 120 tys. mkw. powierzchni najmu, a w realizacji i planach jest 100 tys.
Jeszcze kilka lat temu w zachodniej części Polski, a szczególnie województwie lubuskim, nie było dużej konkurencji. Ale i u nas z czasem pojawili się najwięksi deweloperzy, z Panattoni na czele. Zielona Góra czy Gorzów Wielkopolski zostały opanowane przez tych graczy.
To spowodowało, że skupiliśmy się na mniejszych gminach i powiatach blisko węzłów autostradowych oraz budynkach specjalistycznych o wielkości 5–20 tys. mkw., z opcją wykupu dla najemcy, na co duzi deweloperzy patrzą niechętnie. Oni zabiegają o budowę bardzo dużych obiektów nastawionych na generowanie przychodów z czynszów, które mogą sami trzymać w portfelach lub sprzedać funduszom. Specjalizacja pozwala nam osiągać wyższe czynsze i wyższe stopy ze sprzedaży. Dla nas zakup terenu w 15-tysięcznej gminie to coś więcej niż budowa hali, to cały proces budowania zaufania i relacji z samorządem, czynny udział w promocji regionu i zapoznawanie się z zagadnieniami lokalnych społeczności.
Jakiego rodzaju to specjalizacja?
Pracujemy np. nad specjalnym budynkiem dla klienta arabskiego – firmy z branży spożywczej – za 12 mln zł, nikt się nie chciał nad tym pochylić, a czynsz jest 1,5 raza większy niż w klasycznym magazynie. Duży deweloper nie będzie też zainteresowany np. budową zakładu i laboratorium o powierzchni 5 tys. mkw. dla producenta przystanków dla autobusów elektrycznych – to jest nasza nisza. Około 80 proc. naszych klientów to podmioty z Europy Zachodniej i Skandynawii.
Jak rozwijacie bank ziemi?
Zbudowaliśmy bank gruntów wzdłuż dróg S3, S5 i S6. Korzystamy ze środków własnych i kredytów, zabezpieczamy też tereny umowami przedwstępnymi. O dobre działki jest oczywiście trudno, ale jako lokalny gracz potrafimy znaleźć parcele trudniejsze, które wymagają dwóch, trzech lat przygotowania. W naszej pracy dbamy o społeczną odpowiedzialność biznesu, co powoduje, że mamy dobre relacje z samorządami.
Gdy rejon trafił na radary największych graczy, zajęliśmy się też predevelopmentem, czyli kupowaniem i przygotowywaniem bardzo dużych areałów gruntów pod wielkie inwestycje tych dużych firm. Zyski ze sprzedaż takich działek inwestujemy we własne, kameralne, wyspecjalizowane projekty.
Co pandemia zmieniła na rynku magazynowym – z takiej lokalnej perspektywy?
Nasz rejon, szczególnie Nowa Sól, to zagłębie firm pracujących dla niemieckiej branży motoryzacyjnej. Ubiegły rok był ciężki dla wszystkich tych poddostawców, nie obyło się bez zwolnień – część firm przestawiła się np. na produkcję dla branży OZE. Z drugiej strony powstająca w Niemczech fabryka Tesli stworzy zapotrzebowanie na poddostawców w Polsce i dla nich też będą powstawać w naszym rejonie centra logistyczne.
Jest oczywiście bardzo gorąco, jeśli chodzi o e-commerce, i w perspektywie półtora roku, dwóch lat kilka dużych obiektów dla tego sektora jeszcze powstanie, a mówimy tu o centrach w 80 proc. obsługujących rynki zachodnie. W Słubicach duży operator chiński podpisał umowy z niemieckimi kurierami, którzy przyjeżdżają po paczki do sortowni w Berlinie.
Widać jeszcze jedną ciekawą zmianę. W gminach bezpośrednio przylegających do niemieckiej granicy było bardzo mało obiektów, bo ludzie z tych obszarów jeździli pracować do magazynów w Niemczech, np. dużego ośrodka logistycznego Großbeeren pod Berlinem. Owszem, trzeba było wstać o 5 rano, ale dostawało się 1200 euro miesięcznie. Dziś inwestorzy z zachodniej Europy wiedzą, że mogą lokować tu magazyny i będzie je miał kto obsługiwać, o ile ludzie otrzymają godziwą zapłatę i warunki zatrudnienia. Biorąc pod uwagę popyt w takich miastach jak Słubice i nasze udane projekty blisko od granicy, uważamy, że warto inwestować w miejscowościach położonych w pasie granicznym, i to robimy.
Widzimy też więcej zapytań od firm produkujących dla branży zielonej energii, a także zajmujących się dystrybucją FMCG.
Podsumowując, na zachodzie Polski powstanie jeszcze 1–1,5 mln mkw. obiektów logistycznych w ciągu trzech, czterech lat.
Jakie macie plany ekspansji?
Rynek magazynowy będzie się nasycać, dlatego myślimy o dywersyfikacji i inwestujemy w nieruchomości handlowe typu convenience – pasaże przy dyskontach spożywczych w mniejszych miejscowościach, rzędu 1 do 3 tys. mkw. powierzchni najmu. Takie obiekty okazały się odporniejsze na pandemię i wydaje mi się, że ich popularność jako miejsc szybkich i wygodnych zakupów podstawowych produktów się utrzyma. Duże galerie nie znikną, ale będą miały funkcję bardziej rozrywkową.
Rozpoczęliśmy już budowę pierwszych dwóch budynków i zamierzamy je oddać w grudniu i w lutym.
CV
Marcin Janicki jest prezesem i udziałowcem rodzinnej firmy Next Step od 2013 r. Spółka zajmuje się budową obiektów magazynowych, logistycznych i produkcyjnych w zachodniej części Polski. Absolwent Wyższej Szkoły Zarządzania i Bankowości oraz Wyższej Szkoły Hotelarstwa i Gastronomii (obie w Poznaniu).
